Dette kan koste dyrt i utviklingsprosjekter

Artikkelforfatterne er partner Christian Müller og fast advokat Stine Weie Heggset i Advokatfirmaet Thommessen AS.

I eiendomsutviklingsprosjekter hvor det skal oppføres et nytt bygg eller eksisterende bygg skal rehabiliteres, kan utbygger befinne seg i en utsatt mellomposisjon i forhold til entreprenøren på den ene siden og leietaker på den andre siden. For at utbygger ikke skal bli sittende med unødvendig risiko er det viktig at dette hensyntas i forbindelse med utarbeidelse av både entrepriseavtalen og leiekontrakten. Uten et bevisst forhold til denne dobbeltrollen ved kontraktsinngåelsen, kan utbygger bli påført kostnader underveis i prosjektet som ellers kunne vært videreført til de respektive kontraktsmotpartene.

Back to back

Når en utbygger skal gjennomføre et utviklingsprosjekt hvor det ferdige bygget skal leies ut til og benyttes av en eller flere leietakere, er det andre hensyn som gjør seg gjeldende enn om utbygger selv skal bruke bygget. Det er da flere kontraktsforhold som må samkjøres, og utbygger må ta hensyn til de forpliktelser han har påtatt seg både overfor entreprenør og leietaker.

Normalt bør utbygger forsøke å gjøre entrepriseavtalen og leiekontrakten “back to back”. Dette innebærer kort sagt at de sentrale rettighetene og pliktene i entrepriseavtalen gjenspeiles i leiekontrakten, og motsatt. Formålet med en slik “back to back”-regulering er at utbygger ikke skal komme i en situasjon hvor entreprenøren reiser krav mot utbygger som ikke kan videreføres til leietaker, og motsatt.

Entrepriseavtaler er som regel basert på Norsk Standard 8405 (utførelsesentreprisekontrakt) eller NS 8407 (totalentreprisekontrakt). Leiekontrakter for nyoppførte bygg eller rehabiliterte bygg er ofte basert på Standard leieavtale for næringsbygg (nytt/rehabilitert bygg), den såkalte meglerstandarden. Det er imidlertid viktig at både entrepriseavtalen og leiekontrakten tilpasses slik at de i størst mulig grad samsvarer med hverandre, og at ikke disse standardavtalene ukritisk legges til grunn uten nødvendige justeringer.

Det er særlig tre sentrale forhold som bør harmoniseres i entrepriseavtalen og leiekontrakten: Kravspesifikasjon, endringer og forsinkelse.

Kravspesifikasjon

Som i alle andre kontraktsforhold er det sentrale i både entrepriseavtalen og leiekontrakten hva som skal leveres. For å avklare partenes leveringsforpliktelser er det viktig at det i entrepriseavtalen inntas en kravspesifikasjon som angir hva entreprenøren skal levere til utbygger, og at det i leiekontrakten inntas en kravspesifikasjon som angir hva utbygger skal levere til leietaker. Det varierer hvorvidt det er leiekontrakten eller entrepriseavtalen som inngås først.

Dersom leiekontrakten inngås først, vil det som regel foreligge en kravspesifikasjon fra leietaker som angir kravene og funksjonene til leieobjektet. Meglerstandarden legger opp til at kravspesifikasjon (leveringsbeskrivelse og tegninger) skal vedlegges leiekontrakten. Utbygger forplikter seg da gjennom leiekontrakten til å levere leieobjektet i samsvar med kravspesifikasjonen. Når utbygger deretter skal inngå en entrepriseavtale, bør leietakers kravspesifikasjon inntas som en del av anbudsgrunnlaget, slik at entreprenøren baserer sitt tilbud på kravene til leietaker. Leietakers kravspesifikasjon bør også inntas som bilag til entrepriseavtalen.

Hvis utbygger inngår entrepriseavtalen før leiekontrakten, bør leietaker gjøres kjent med kravspesifikasjonen i entrepriseavtalen og at entreprenøren vil involveres i utarbeidelsen av leietakers kravspesifikasjon. Det bør da også avklares hvordan eventuelle avvik mellom kravspesifikasjonen i henholdsvis entrepriseforholdet og leieforholdet, skal håndteres både praktisk og økonomisk.

Endringer

Siden det underveis i utbyggingsprosjektet ofte er behov for eller ønske om endringer i kravspesifikasjonen, må partenes rett til å kreve slike endringer reguleres i begge avtalene. Det er viktig at utbyggers rettigheter og plikter i forbindelse med endringer i entrepriseavtalen, gjenspeiles i leietakers rettigheter og plikter i leiekontrakten.

Det er særlig fire forhold som bør harmoniseres i entrepriseavtalen og leiekontrakten; hvilke endringer partene kan kreve, omfanget av endringer, ansvar for kostnader i forbindelse med endringer og krav på fristforlengelse ved endringer.

NS-standardene har bestemmelser som regulerer alle de nevnte forholdene. Meglerstandarden forutsetter at disse forholdene skal reguleres i bilag til leiekontrakten. For at utbygger ikke skal påføres tap som følge av endringer, er det viktig at entrepriseavtalen og leiekontrakten tilpasses slik at de gjenspeiler hverandre. Dette er særlig viktig der det i entrepriseavtalen er gjort endringer i NS-standardens regulering av de nevnte forholdene.

Leietaker bør ikke i leiekontrakten ha større rett til å kreve endringer i sin kravspesifikasjon overfor utbygger, enn det utbygger har rett til å kreve overfor entreprenøren i entrepriseavtalen. Dette gjelder både typen og omfanget av endringsadgangen. Dersom leietaker gis rett til å kreve endringer som utbygger ikke kan kreve overfor entreprenøren, kan utbygger komme i mislighold overfor leietaker. Endringsadgangen må altså harmoniseres i de to avtalene. Utbygger bør også sørge for at han etter leiekontrakten kan kreve endringer i leietakers kravspesifikasjon dersom dette underveis i prosessen viser seg nødvendig, for eksempel av hensyn til nye offentligrettslige krav.

Leietaker må i leiekontrakten pålegges å være ansvarlig for å betale tilleggsvederlag for samtlige merkostnader som endringene medfører. Utbygger bør også sørge for å ha rett til å kreve at leietaker skal dekke kostnader i forbindelse med vurdering og prosjektering av endringer, selv om endringene ikke skulle bli gjennomført. For å unngå tvister anbefales at det også reguleres når og hvordan leietaker skal betale for eventuelle endringer. Det kan for eksempel enten avtales at leietaker betaler for endringene i forbindelse med gjennomføringen av arbeidene, eller at kostnadene dekkes over en lengre periode gjennom forhøyelse av leiesummen.

Det bør videre reguleres i leiekontrakten at endringskrav fra leietaker gir utbygger rett til å kreve fristforlengelse, se nedenfor.

Utsatt overtakelse – forsinkelse

Ferdigstillelsen av utbyggingsprosjektet blir ikke sjelden forsinket og det er viktig for utbygger at dette hensyntas ved inngåelsen av leiekontrakten. NS-standardene regulerer i hvilke tilfeller entreprenøren har krav på fristforlengelse for å ferdigstille arbeidene. Utbygger bør sørge for at tidspunktet for overlevering av leieobjektet til leietaker i henhold til leiekontrakten, kan forskyves tilsvarende. Etter NS-standardene har utbygger krav på dagmulkt dersom arbeidet ikke er ferdigstilt og kan overleveres innen avtalt ferdigstillelsestidspunkt, eventuelt justert for entreprenørens krav på fristforlengelse. Det er også gitt regler om utregningen av dagmulkten. Leiekontrakten bør utformes slik at leietaker ikke kan kreve større dagbøter eller erstatningskrav overfor utbygger enn det utbygger kan kreve overfor entreprenøren.

Som nevnt ovenfor bør det i leiekontrakten presiseres at endringskrav fra leietaker som gir entreprenøren krav på fristforlengelse, medfører at utbyggers frist for å overlevere leieobjektet til leietaker forskyves tilsvarende. For at utbygger ikke skal påføres tap ved at leietaker ønsker endringer i kravspesifikasjonen, bør det presiseres i leiekontrakten at leietaker skal betale full leie for leieobjektet i den utsatte overleveringsperioden som følger av slike endringer. I NS-standardene er det strenge og formaliserte varslingsregler som også bør hensyntas i leiekontrakten.

Hold styr på kontraktsforholdene!

Det er viktig at partene i utbyggingsprosjekter er bevisste på sine roller og på de forskjellige partsforholdene i hhv. entreprise- og leiekontrakten. Dersom leietaker ønsker endringer i kravspesifikasjonen, må dette tas opp med utbygger som er leietakers kontraktspart. Deretter må utbygger videreformidle og eventuelt avtale utførelsen av endringene med entreprenøren. Leietaker bør normalt ikke gis rett til å avtale endringsarbeider eller øvrige forhold direkte med entreprenøren, uten at det i det konkrete tilfellet er avtalt med utbygger. Dersom leietaker gis anledning til å inngå avtaler direkte med entreprenøren, vil det kunne medføre uklarheter rundt partenes rettigheter og forpliktelser overfor hverandre, og det er risiko for at leietaker vil kunne påføre utbygger forpliktelser overfor entreprenøren som utbygger selv ikke ønsker eller er klar over.

For at utviklingsprosjekter skal gjennomføres mest mulig vellykket er det viktig at utbygger kommuniserer godt med både entreprenør og leietaker underveis i prosjektet, og at det etableres gode varslingsrutiner for endringer.