Grunneiers rett til å kreve innløsning ved reguleringsplan

For mange vil innløsningsreglene i plan- og bygningsloven fremstå som ukjente og kompliserte. Dette kan igjen føre til at man for sent oppdager at man potensielt har et innløsningskrav overfor kommunen, særlig ettersom et innløsningskrav må fremmes innen visse frister for ikke å gå tapt.Grunneiere og utbyggere bør derfor tidlig i utbyggingsfasen vurdere hvorvidt reguleringsplanen gir rett til straks å kreve innløsning.

Hva er innløsning?En rett til innløsning betyr at en grunneier har rett til å kreve at kommunen straks gjennomfører ekspropriasjon.

Kommunen har direkte ekspropriasjonsrett i de tilfeller hvor en eiendom er regulert til visse offentlige formål; for eksempel offentlig park eller offentlig vei. I slike tilfeller vil eiendommen når som helst kunne tas fra den private part. Innløsningsreglene gir grunneier en mulighet til å kreve at kommunen straks gjennomfører ekspropriasjon av slikt offentlig areal. Grunneieren slipper dermed å ha ekspropriasjonstrusselen hengende over seg, samtidig som han eller hun ved hjelp av innløsningsreglene kvitter seg med en tomt som ikke lenger kan utnyttes kommersielt.

Ved ekspropriasjon/innløsning vil kommunen i utgangspunktet måtte betale «full erstatning». I dette ligger at grunneieren skal ha erstattet høyeste verdi av salgsverdi, bruksverdi eller gjenanskaffelsesverdi. I beregningen skal gjeldende arealplaner legges til grunn for verdsettelsen. Dette betyr at dersom et areal er regulert til offentlig park, er det i utgangspunktet denne verdien som må legges til grunn for verdsettelsen av tomten. Her finnes det likevel visse unntak, men disse skal vi ikke gå nærmere inn på her.

Det er i denne forbindelse verdt å merke seg at innløsningskravet er en «ferskvare» som må fremmes innen tre år etter at eiendommen ble regulert til offentlig formål.

LES OGSÅ: Tomtefest for grunneierne

Når gir reguleringsplanen grunnlag for å kreve innløsning?Etter plan- og bygningsloven kan man kreve innløsning etter reguleringsplanen i to situasjoner:

For det første kan man kreve innløsning dersom en hel ubebygd eiendom blir regulert til offentlig formål (situasjon nr. 1).

For det andre kan man kreve innløsning dersom kun deler av en ubebygd eiendom blir regulert til offentlig formål, dersom ekspropriasjonen vil føre til at eiendommen ikke lenger kan utnyttes på en «regningssvarende» måte (situasjon nr. 2).

I begge tilfeller er det et vilkår at eiendommen er ubebygd. Er eiendommen som blir regulert til offentlig formål bebygd, vil ikke reguleringen gripe inn i etablert bruk. Dersom grunnen er bebygd, vil eieren ha krav på innløsning når bebyggelsen er fjernet.

Vanligvis blir et større område kun delvis regulert til offentlig formål. Vi er her i utgangspunktet over i situasjon nr. 2. Dette vil for eksempel være tilfelle hvor en del av en eiendom blir regulert til offentlig park, mens den resterende delen blir regulert til bolig. Dersom boligdelen fortsatt kan bebygges, vil det i utgangspunktet ikke være grunn til å gi grunneieren straksinnløsningsrett. Skal grunneieren i disse tilfellene få rett til innløsning, må omregulering av det offentlige arealet (parken) føre til at eiendommen, vurdert ut fra hele eiendommens størrelse, beliggenhet og øvrige forhold, ikke lenger kan utnyttes «regningssvarende».

Tilleggsvilkåret «regningssvarende» innebærer at terskelen for å få rett til innløsning i praksis kan være svært høy. Vurderingen av hvorvidt en eiendom kan utnyttes «regningssvarende» skal for eksempel ikke baseres på en sammenlikning mellom den utnyttelse som var påregnelig før reguleringen og utnyttelsen etter reguleringen. Det er derfor ikke tilstrekkelig at eiendomsverdien reduseres vesentlig som følge av den nye reguleringsplanen.

Spørsmålet er om eiendommen etter reguleringen overhodet kan utnyttes på en «regningssvarende» måte. Hvis det på grunn av reguleringen ikke finnes noen muligheter til å utnytte eiendommen økonomisk, så vil grunneieren kunne kreve innløsning.

På grunn av at «regningssvarende»-kriteriet må oppfylles, kan det virke som at det å få innvilget et innløsningskrav kun hører til sjeldenhetene.Vi ser likevel at det å utfordre hva som ligger i begrepet «eiendom» i innløsningsreglenes forstand, bidrar til at man oftere kan få rett til innløsning enn det man først skulle tro.

LES OGSÅ: Ny Høyesterettsdom om tomtefeste

Hva er en «eiendom» etter innløsningsreglene?Definisjonen av hva som er en «eiendom» i lovens forstand er nødvendigvis ikke begrenset til ett gårds- og bruksnummer eller et avgrenset reguleringsområde. Dette er viktig å ha klart for seg ettersom det er mye enklere å kreve innløsning i tilfeller hvor en hel «eiendom» blir regulert til offentlig formål (situasjon nr. 1) enn der hvor bare deler av en «eiendom» blir det (situasjon nr. 2).

En «eiendom» i innløsningssammenheng defineres i forarbeidene kun som «en fysisk sammenhengende enhet». Etter innløsningsreglene er derfor ikke en «eiendom» begrenset til ett gårds- og bruksnummer, slik som eiendomsbegrepet i matrikkelen er. Dette innebærer at en «eiendom» etter innløsningsreglene også kan bestå av flere gårds- og bruksnumre. Høyesterett har til og med slått fast at gårds- og bruksnumrene ikke trenger å grense til hverandre, så lenge de faktisk utgjør en «driftsenhet».

Spørsmålet om hva som utgjør en «eiendom» kom på spissen i en sak for Sivilombudsmannen fra 2011. I denne saken anførte kommunen at en grunneier ikke hadde krav på innløsning selv om tomten hans var regulert til offentlig lekeplass. Kommunen begrunnet innløsningsnekten med at boligene i området rundt lekeplassen og lekeplassen måtte ses under ett. Ifølge kommunen utgjorde boligene og lekeplassen til sammen en «eiendom». Det var derfor kun deler av en «eiendom» som var regulert til offentlig formål (situasjon nr. 2). Tilleggsvilkåret «regningssvarende» var dermed ikke oppfylt.

Sivilombudsmannen vurderte imidlertid dette annerledes.

Sivilombudsmannen la til grunn at lekeplassen måtte vurderes isolert fra boligeiendommene rundt. Et moment i Sivilombudsmannens vurdering var at eieren av lekeplassen ikke lenger eide noen av boligeiendommene i området rundt. Boligeiendommene og lekeplassen utgjorde derfor ingen «fysisk sammenhengende enhet». Lekeplassen utgjorde en «eiendom» alene (situasjon nr. 1). Sivilombudsmannen fant dermed at de beste grunner talte for at eieren av lekeplassen kunne kreve innløsning.

Denne avgjørelsen viser hvor sentralt det er om arealet som vurderes regnes som en hel «eiendom» (situasjon nr. 1) eller deler av en større eiendom (situasjon nr. 2).

Momenter å ta med seg i vurderingen av hva som utgjør en «eiendom»Det finnes få rettskilder og uttalelser som angir hvilke momenter som skal vektlegges i vurderingen. Vi har likevel sett at følgende momenter har blitt vektlagt i vurderingen av hva faktisk inngår i den «fysisk sammenhengende enhet» som utgjør en «eiendom» etter innløsningsreglene.

Det første man bør se på er hvorvidt området utgjør en samlet driftsenhet. En driftsenhet vil typisk være et areal som drives og brukes under ett, men likevel består av flere deler eller flere gårds- og bruksnumre. Eksempelvis vil en gård som består av en gårdsbygning og et jorde utgjøre en driftsenhet, og derfor ses på som en «eiendom» etter innløsningsreglene.

Det andre man kan se på er eierskap. I saken fra Sivilombudsmannen satt eieren igjen med eierskap til lekeplassen, mens boligfeltet rundt var eid av andre. Det var derfor rimelig å anse lekeplassen som en «eiendom» til tross for dens sammenheng med boligfeltet rundt.

Dette fører oss over i det tredje momentet som går på rimelighetsbetraktninger. Dersom man blir sittende igjen med en tomt som på grunn av reguleringsformålet ikke kan utnyttes til annet enn offentlige formål, vil det i mange tilfeller være rimelig at tomten anses som en «eiendom» og derfor gi grunneier rett til innløsning av denne.

Til syvende og sist vil likevel vurderingen av hva som utgjør en «eiendom» bero på en konkret vurdering i den enkelte sak. Med lite praksis rundt dette, er det gode muligheter for å kunne utfordre kommunen på hva som bør ligge i eiendomsbegrepet.

Vårt praktiske rådGrunneiere og utbyggere bør undersøke muligheten for at arealet man ønsker innløst kan vurderes som en hel «eiendom» (situasjon nr. 1) og dermed slippe hele «regningssvarende»-vurderingen som må foretas dersom det regulerte areal er en del av en eiendom (situasjon nr. 2). Dette vil kunne gjøre at man oftere kan vinne frem med et straksinnløsningskrav som ellers ville vært vanskelig å få innvilget.

Henrik Botten Taubøll er advokat og Emilie Ovanger Jørgensen er advokafullmektig, begge Advokatfirmaet BA-HR DA.