Parkering og mva ved etablering av anleggseiendom

Artikkelforfatter er Erik Holgersen, som er advokat i SANDS.

Utbygging av parkeringsanlegg i tilknytning til etablering av boliger gir spørsmål om hvordan det er hensiktsmessig for utbygger å utnytte plassene. Skal anlegget i sin helhet selges, skal det selges parkeringsplasser, skal utbygger leie ut parkeringsplassene eller skal det inngås avtale med et parkeringsselskap som kan stå for utleien? Eller eventuelt en kombinasjon av alternativene?

For utbygger er valget mellom alternativene først og fremst et spørsmål om kapitalbinding, risiko, langsiktighet og ønskede virksomhetsområder. Valget av løsning har imidlertid også betydning for behandlingen av merverdiavgift – valgene vil være avgjørende for om utbygger har full fradragsrett, delvis fradragsrett eller ikke fradragsrett for inngående avgift på oppføringskostnadene for parkeringsanlegget.

Med en avgiftssats på 25 % har muligheten for å oppnå fradragsrett stor likviditetsmessig betydning. Ut i fra at merverdiavgiftsbestemmelsene ikke har én bestemt løsning for behandlingen av parkeringsplasser, gir bestemmelsene en viss mulighet til å velge ønsket avgiftsbehandling. Muligheten til å velge krever imidlertid at det skjer reelle tilpassinger – at det er virksomhet, ikke avgiftsbehandling, som velges.

Hvilken betydning muligheten for å oppnå fradragsrett for inngående avgift skal tillegges ved valg av fremtidig bruk av parkeringsanlegget må den enkelte utbygger selv ta stilling til. I den grad det fokuseres på muligheten for å oppnå fradragsrett er det imidlertid viktig at det også tas hensyn til de avgiftsmessige forutsetningene og ulempene ved de ulike alternativene.

Salg, enten av parkeringsplasser eller av hele anlegget, er avgiftsmessig ukomplisert; salg av fast eiendom er unntatt fra avgiftsplikt og det gis derfor ikke fradrag for inngående avgift på oppføringskostnadene og det skal ikke beregnes merverdiavgift ved salget. Dersom det er aktuelt med et samlet salg av anlegget bør imidlertid utbygger organisere oppføringen slik at kjøper har mulighet til å oppnå fradragsrett. Kjøper vil uansett ha mulighet til å oppnå fradrag gjennom justeringsreglene, men muligheten for oppjustering vil ikke på langt nær være like verdifull for kjøper som muligheten for en samlet fradragsføring av inngående avgift.

Utleie av parkeringsplassene gir utbygger mulighet for å fradragsføre inngående avgift på oppføringskostnadene. Dette krever imidlertid at utbygger har et langsiktig perspektiv ettersom salg av anlegget eller parkeringsplasser i løpet av de ti første årene etter at anlegget ble tatt i bruk kan gi plikt til å tilbakebetale en forholdsmessig andel av fradragsført avgift.

Selv om utbyggers plan er å eie og leie ut parkeringsplasser foreligger det ikke en ubetinget rett til å fradragsføre inngående avgift.

Dersom utbygger ikke ønsker å stå for driften av anlegget selv, men i stedet overlate denne til et parkeringsselskap er adgangen til fradrag betinget av at utbygger søker om frivillig registrering i Merverdiavgiftsregisteret for utleie av fast eiendom. Dette må vurderes konkret ut i fra avtalen med parkeringsselskapet. Foruten selve adgangen til fradragsføring vil dette ha betydning for når fradragsføring kan skje.

Det er dessuten en forutsetning at utleien har et omfang som utgjør næringsvirksomhet; dette gjelder uavhengig av om utbygger driver parkeringsvirksomheten selv eller overlater driften av anlegget til et parkeringsselskap. Kravet til næringsvirksomheten gjelder parkeringsvirksomhet eller utleien av parkeringsanlegget som sådant. Dersom markedspris for utleien ikke gir nødvendig dekning for oppføringskostnadene for plassene, men gevinst på salget av boligene gjør at utbygger likevel, totalt sett, går med overskudd, risikerer utbygger at kravet til næring ikke anses oppfylt og at fradrag for inngående avgift nektes.

Retten til å fradragsføre inngående avgift kan også bli påvirket av at utbygger velger å leie ut boligene i stedet for å selge. Dette på grunn av at når utleie av parkeringsplasser skjer i tilknytning til utleie av bolig, eller andre lokaler, skilles det ikke mellom leie av boligen og leie av parkeringsplassene, begge deler skal behandles som utleie av fast eiendom. En kombinasjon av utleie av boliger og ønsket om fradrag for inngående avgift på oppføringen av parkeringsplasser som skal tilbys leietakerne av boligene krever dermed at utbygger tilpasser organiseringen av utbyggingsprosjektet.

Hvordan nyttiggjøre seg fordelene med anleggseiendom?

Problemstillingen som er behandlet her er en del av en artikkelserie som tar for seg bruk av anleggseiendom ved utvikling av eiendom. Se også tidligere artikler:

• Anleggseiendom – flere fordeler ved eiendomsutvikling.

• Etablering av parkeringsanlegg som anleggseiendom.