Etablering av parkeringsanlegg som anleggseiendom

Artikkelen er skrevet av Ove-Marthin Granlund og Camilla Lous som er advokater i SANDS.

Det har blitt svært vanlig å benytte slikt areal til parkeringsanlegg. Dette gir ofte en mulighet for større tomteutnyttelse. Vi ser også at det i økende grad stilles krav fra offentlige myndigheter om at parkeringsplasser skal legges under jorden.

Fleksibilitet for utbygger

For å kunne realisere så mye som mulig av de verdier som det underjordiske arealet representerer, er det viktig å finne en ordning som gir fleksibilitet for utbygger i forbindelse med en eventuell seksjonerings- og salgsprosess, og som åpner for muligheten til å selge parkeringsplasser i anlegget.

Det vil ofte være en fordel for utbygger å beholde muligheten til å fordele plasser så lenge som mulig samt å kunne beholde usolgte plasser for senere salg. Det er viktig at man ikke «låser» parkeringsretten til en bestemt plassering i anlegget. Eieren av anlegget (styret i sameiet eller hjemmelshaver til anleggseiendommen) bør forbeholde seg retten til å anvise plasser, og i ettertid endre anvisningen. Utbygger må forholde seg til offentligrettslige parkeringskrav, og dette kan gjøre det enklere å oppfylle disse på en hensiktsmessig måte.

Det kan være ønske om å plassere større biler eller el-biler på et bestemt areal, eller bedre tilgjengeligheten for funksjonshemmede. Spesielt kan el-biler volde problemer da forsikringsselskaper er kritiske til slike som ved branntilfelle ikke lar seg slukke, men må brenne helt ut. Boligkjøperne vil på sin side være opptatt av parkeringsordninger som er praktiske, oversiktlige, og med avklarte bruks/eierforhold.

Vi har i den senere tiden sett at etablering av parkeringsanlegg forsøkes gjort i form av anleggseiendom. Anleggseiendom er en forholdsvis ny størrelse, slik at mange er usikre på hvordan man går frem, og hvordan man forholder seg til anleggseiendommens særegenheter.

Tidligere praksis

Parkeringsanlegg er i dag vanligvis organisert enten som en egen garasjeseksjon, eller som en tilleggsdel til bestemte boligseksjoner. Dersom man ønsker å etablere parkeringsplasser som tilleggsdeler må utbygger på et forholdsvis tidlig tidspunkt binde seg til hvilke seksjoner som skal ha hvilke plasser, samt hvor mange plasser som skal tillegges hver seksjon. Dette gir lite fleksibilitet for utbygger i relasjon til salg av parkeringsplasser senere i prosessen. Eventuelle endringer etter at ordningen er etablert vil kreve reseksjonering.

Dersom parkeringsanlegget seksjoneres som en egen seksjon må bruken/eierskapet til parkeringsplassene organiseres etter seksjonering. Dette kan for eksempel løses som et tingsrettslig sameie hvor antall andeler tilsvarer antall plasser. Dette gir en forholdsvis fleksibel løsning for utbygger, men kan fremstå som uoversiktlig for beboerne. Garasjeplassen følger heller ikke automatisk med ved salg av boligen, men parkeringsretten kan knyttes opp mot den enkelte seksjon i stedet for å være personlig.

Fordeler ved anleggseiendom

Anleggseiendom har en klar fordel ved at den kan ha en annen eier enn grunneiendommen. Dette åpner for en struktur hvor anleggseiendommen kan etableres som en selvstendig juridisk enhet som kan omsettes fra utbygger.

Dette kan gjøre det enklere å betjene flere rettighetshavere. Ved etablering av et parkeringsanlegg, eksempelvis i sammenheng med oppføringen av boligenheter, kan utbygger også åpne for salg av parkeringsplasser til omkringliggende bygg, privatpersoner eller parkeringsselskap.

Ved å etablere en selvstendig enhet kan garasjeselskapet enten eies av beboerne ved at de kjøper aksjer/andeler og plassene fordeles i henhold til aksjonæravtale e.l., alternativt kan selskapet selges og driftes av andre. Dersom garasjeanlegget skal betjene boenheter bør det utarbeides gode avtaler som sikrer de nødvendige parkeringsplassene for disse før salg av selskapet.

Dersom man skiller ut selskapet i en egen enhet kan det være mulig å søke fradrag for merverdiavgift for byggekostnadene dersom det etableres avgiftspliktig virksomhet (eksempelvis utleie av parkeringsplasser) på anleggseiendommen som gir fradragsrett. Vi kommer nærmere tilbake til i hvilke tilfeller dette er aktuelt i en senere artikkel i serien.

Utfordringer ved etablering av anleggseiendom

Når man etablerer en anleggseiendom fradeles denne gjerne en eksisterende grunneiendom. Ved fradeling følger heftelsene fra grunneiendommen med til anleggseiendommen på vanlig måte. I enkelte tilfeller vil anleggseiendommen oppta areal under flere grunneiendommer. For å danne anleggseiendommen må det da fradeles areal fra flere grunneiendommer. Dette innebærer at areal fra flere gårds- og bruksnummer slås sammen til en anleggseiendom.

Dersom grunneiendommene hver har flere heftelser blir det et spørsmål om på hvilken måte disse heftelsene skal ligge på anleggseiendommen. For det første er det et spørsmål om prioritet. Hver grunneiendom har gjerne et lån el. som har første prioritet, og det blir da et spørsmål om hvordan dette skal håndteres. Videre kan grunneiendommene ha kolliderende heftelser slik som forkjøpsretter, boretter, leiekontrakter og festeavtaler.

I slike tilfeller er det opp til partene å løse disse spørsmålene. Kartverket kan også forlange at det blir tinglyst avtale om hvilken prioritetsrekkefølge slike rettigheter skal ha i forhold til hverandre dersom dette antas å ha betydning ved en eventuell tvangsdekning.

Hvordan nyttiggjøre seg fordelene med anleggseiendom?

Problemstillingen som er behandlet her er en del av en artikkelserie som tar for seg bruk av anleggseiendom ved utvikling av eiendom. Se også følgende artikler tilgjengelige i serien:

• Anleggseiendom – flere fordeler ved eiendomsutvikling.

• Parkering og merverdiavgift ved etablering av anleggseiendom.

• Erverv av grunn til bruk for anleggseiendom.