Anleggseiendom – flere fordeler ved eiendomsutvikling

Artikkelen er skrevet av Ove-Marthin Granlund og Camilla Lous som er advokater i SANDS.

Anleggseiendom er en bygning eller konstruksjon som er et avgrenset fysisk volum som er tillatt utbygd. Det er utskilt med eget gårds- og bruksnummer. Fast anlegg på eierløs sjøgrunn eller i eierløs undergrunn kan også opprettes som anleggseiendom. Grensene for anleggseiendommen er konstruksjonens grenser. Betegnelsen «anleggseiendom» kan slik oppfattes som noe misvisende fordi en anleggseiendom ikke omfatter grunn eller areal ut over konstruksjonen.

Hvor langt går eiendomsretten?

Eiendomsretten til en grunneiendom begrenser seg ikke bare til jordoverflaten, men strekker seg også over og under jordoverflata. Grunneier har derfor i utgangspunktet rett til utnyttelse, både opp i luften og ned i grunnen. Kommer man så dypt ned at man ikke har mulighet til å utnytte grunnen, vil eiendomsretten opphøre. Spørsmålet om eiendomsrettens utstrekning opp i luften er forholdsvis avklart. Naboloven slår fast at det i utgangspunktet ikke er lov til å bygge over annen manns grunn. Hvor langt ned eiendomsretten går, er imidlertid ikke generelt fastsatt.

En anleggseiendom kan omfatte konstruksjon både over og under jordoverflaten, f.eks. et underjordisk parkeringsanlegg med tilhørende adkomst over bakken. Anleggseiendom er særlig benyttet ved etablering av parkeringsanlegg, underjordiske lagerhaller, serverparker, tunneler etc.

Hvordan opprette anleggseiendom?

Kommunen vurderer om det gis tillatelse til å opprette en anleggseiendom. Det er blant annet et krav om at grunneiendommen skal kunne brukes på en formålstjenlig måte etter opprettelsen av anleggseiendom i tilknytning til denne.

Det er også et krav at anleggseiendom kun kan etableres dersom det er snakk om en separat enhet som er så klart funksjonelt skilt fra andre deler av en bygning at det ikke er hensiktsmessig at anleggseiendommen inngår i sameie med bygninger på grunneiendommen for øvrig. I motsatt fall skal seksjonering velges, men praksis her har vært at enkelte kommuner foretrekker at det opprettes anleggseiendom fremfor seksjonering ved etablering av underjordiske volum.

Med anleggseiendom menes et volum som definerer den geografiske utstrekningen av eiendomsretten til anleggseiendommen. Anleggseiendommen skal utgjøre en bygning eller en konstruksjon og grensene skal følge konstruksjonen slik at det defineres et volum med grenseflater i alle plan. Anleggseiendommen omfatter ikke areal som ikke er en del av konstruksjonen.

Et alternativ til anleggseiendom er seksjonering. Ved seksjonering vil anleggseiendommen og grunneiendommen utgjøre én eiendom med samme gårds- og bruksnummer. Seksjonering vil imidlertid kunne legge begrensninger både på eierskap, finansiering og omsetning.

Flere eiere

Anleggseiendommen kan tjene flere rettighetshavere slik at det kan være ulike eiere på grunneiendommen og anleggseiendommen. Dette kan være en fordel for en utbygger som enten kan velge selv å etablere og utvikle anleggseiendom (eksempelvis i form av parkeringsanlegg el.), eller velge å selge prosjektet til en annen aktør.

At det opprettes en anleggseiendom betyr imidlertid ikke at anleggseiendommen må være fysisk adskilt fra øvrig konstruksjon. Det avgjørende er at anleggseiendommen er klart avgrenset, og at grensene for denne kan påvises på en hensiktsmessig måte. Slik kan en parkeringskjeller etableres som en anleggseiendom, mens trapperom og/eller heissjakt kan tilhøre bolig- eller handelsseksjonen.

Anleggseiendom en fordel ved finansiering

Investeringene i prosjekter hvor det etableres anleggseiendom (eksempelvis under bakken) er ofte betydelige, og det oppstår derfor vanligvis et behov for pantsetting for finansiering av prosjektet.

Å opprette en anleggseiendom gir i så måte flere muligheter sammenlignet med grunneiendom. Oppdeling i to eller flere pantobjekter er vanligvis løsningen i større prosjekter hvor man er avhengig av lånefinansiering.

En ytterligere fordel ved anleggseiendom fremfor fellesareal i et seksjonert bygg er muligheten for fullt merverdiavgiftsfradrag på oppføringskostnadene for anleggseiendom til bruk i avgiftspliktig virksomhet. Dersom det er mulig å oppnå en slik fordel kan det være billigere å bygge en anleggseiendom med utleieplasser enn hva det vil være å bygge en eierseksjon med parkeringsareal som fellesområder/tilleggsdeler. Dette er ofte en grunn til at parkeringsanlegg registreres som anleggseiendom.

Hvordan nyttiggjøre seg fordelene med anleggseiendom?

Problemstillingene som er behandlet her er særlig aktuelle ved utvikling av eiendom. Vi vil komme tilbake til hvordan dette best kan løses i en serie artikler som publiseres i løpet av de neste ukene på Estate.no, som vil behandle disse tema:

• Etablering av parkeringsanlegg som anleggseiendom.

• Parkering og merverdiavgift ved etablering av anleggseiendom.

• Hvor langt ned kan overflateeier hindre etablering av anleggseiendom?