Pan Farmakis, Aki Johannes Viitala og Einar I. Lohne i Langseth Advokatfirma DA.
Ny Høyesterettsdom om tomtefeste
De gunstige reglene om bolig og fritidshus i tomtefesteloven gjelder ikke lenger bare private festere av fritidseiendommer, men også når festeren er for eksempel et sameie, en forening, eller en annen form for sammenslutning.
Artikkelforfatterne er Pan Farmakis, Aki Johannes Viitala og Einar I. Lohne i Langseth Advokatfirma DA.
Det avgjorde Høyesterett i en dom avsagt 15. september.
Dommen vil få betydning for flere tusen fritidshytter hvor festeren nå kan kreve leien fastsatt til prisstigningen. I tillegg vil de gunstige reglene om for eksempel festetid og retten til innløsning nå også gjelde andre enn bare private festere.
Langseth Advokatfirma DA ved advokatene Aki Johannes Viitala, Pan Farmakis og Einar I. Lohne, som førte saken i Høyesterett, har fått fullt gjennomslag for sin klient Bardu Jeger- og fiskerforening.
David mot Goliat
Jeger- og Fiskerforeningen har i mange år festet tre tomter i Indre Troms av Statskog. Statskog er et statseid foretak og er Norges største grunneier. Statskog har i ti år nektet nedregulering av festeavgiften og innløsning av tomten.
Høyesterett ga foreningen, i motsetning til tingrett og lagmannsrett, medhold på alle punkter. Foreningens tre festeavtaler ble ansett å være fritidshus etter tomtefesteloven § 15. Avgjørelsen ble avsagt med en dissens på 3-2.
Festeformålet er avgjørende
Hovedspørsmålet i saken var om hyttene skulle regnes som fritidshus etter tomtefesteloven, og om festeavtalene dermed hadde et sterkt vern for festeren.
Fra foreningens side ble det anført at det avgjørende for å skille mellom tomt til bustadhus, fritidshus og ”annet føremål”, var formålet med festeavtalen. Foreningen anførte at fritidshus-begrepet måtte forstås likt i alle lovens bestemmelser.
Statskog SF anførte på sin side at foreninger ikke skal omfattes av vernereglene. Statsforetaket mente at de tre hyttene, som er oppført på dugnad av foreningen og dens 200 medlemmer, ikke kunne regnes som fritidshus, men måtte betegnes som ”foreningshytter”.
Fritid eller næring
Høyesterett kom til at det avgjørende var at formålet med festeavtalene er fritid og ikke næring, og uttalte at det sentrale er om formålet med festeavtalene var å dekke et behov for fritidshus for foreningen eller medlemmene i foreningen, i motsetning til om formålet med avtalene var et økonomisk bytte. I saken her var formålet å ha et velferdstilbud for medlemmene – en hytte hvor medlemmene kunne drive med jakt, fiske og andre aktiviteter i rekreasjonsøyemed.
Avgjørelsen innebærer at ”foreningshytte” er forfeilet begrepsbruk av Statskog. Det avgjørende er formålet med festekontrakten – ikke hvem festeren er. Utfallet hadde i denne saken vært den samme uavhengig om festeren var et aksjeselskap, bedrift med firmahytte, familie eller forening.
Foreningen fikk med dette en rettmessig nedregulering, tilbakebetaling og sakskostnader dekket for alle instanser. Saken åpner for at et stort antall festere nå kan kreve nedregulering av leien og innløsning. Det antas at også bedriftshytter vil omfattes av dommen så fremt formålet med den enkelte festekontrakten er å tilby bedriftens ansatte et fritidshus.
