Ukens Tips: Bortfall av kontraktsbruddskrav ved passivitet

Når det foreligger kontraktsbrudd fra en selgers side, må kjøperen – med mindre noe annet er avtalt – reklamere innen en viss tid for ikke å tape sin rett til å gjøre kontraktsbruddskrav gjeldende. Etter avhendingslova § 4-19 kreves det at kjøperen innen rimelig tid etter å ha oppdaget eller burde ha oppdaget kontraktsbruddet, gir selgeren “melding om at avtalebrotet vert gjort gjeldande og kva slags avtalebrot det er” (nøytral reklamasjon). Dersom kjøperen vil kreve retting eller heving, må han gi melding også om dette (spesifisert reklamasjon).

Kjøpere som har reklamert i henhold til gjeldende reklamasjonsregler, vil i utgangspunktet ha sine krav i behold inntil de er foreldet. Den alminnelige foreldelsesfristen er tre år, jf. foreldelsesloven § 2. Når en kjøper har fremsatt en rettidig nøytral reklamasjon, er altså loven ikke til hinder for at han kan forholde seg passiv i opptil flere år før han fremsetter et spesifisert krav om erstatning eller prisavslag. Tilsvarende når en kjøper har fremsatt et spesifisert krav om retting eller heving; loven er da ikke til hinder for at han kan forholde seg passiv i opptil flere år før han tar skritt for å gjennomføre rettingen eller hevingen. Lovgivningen er imidlertid ikke uttømmende på dette området, og dersom kjøperen forholder seg passiv kan ulovfestede passivitetsregler etter omstendighetene gi grunnlag for rettstap før foreldelsesfristens utløp.

Hvor lenge en kjøper kan forholde seg passiv før hans krav kan gå tapt ved passivitet, må vurderes konkret og vil variere ut fra omstendighetene i den enkelte sak. Vurderingstemaet er todelt. For det første er det spørsmål om kjøperens passivitet har vært dispositiv, dvs. om passiviteten har gitt selgeren berettigede forventninger om at krav ikke vil bli fremsatt. For det annet er det spørsmål om passiviteten har vært klanderverdig, dvs. om kjøperen kan klandres for å ha forholdt seg passiv.

Omstendigheter som gjerne har stor betydning for hvor dispositiv og klanderverdig kjøperens passivitet er, er omstendigheter knyttet til partenes utsagn og handlemåte. Dersom kjøperen f.eks. gir uttrykk for at han vil fremsette krav snarlig eller innen en angitt tid, og dette ikke blir gjort, vil selgeren lett kunne få forventninger om at krav ikke vil bli fremsatt likevel. Også en rekke andre omstendigheter vil kunne være av betydning, herunder hvorvidt kjøperen har hatt en berettiget grunn til å forholde seg passiv, f.eks. fordi han ikke har hatt tilstrekkelig oversikt over omfanget av kontraktsbruddet til å kunne fremsette et spesifisert krav.

Selv om lovgivningen ikke er til hinder for at man som kjøper kan forholde seg passiv etter å ha reklamert, er det altså viktig ikke å forholde seg passiv over tid, idet ulovfestede passivitetsregler utgjør et reelt supplement til reklamasjons- og foreldelsesreglene. Passivitetsspørsmål har gjennom praksis vist seg å komme på spissen særlig i saker vedrørende overdragelse av fast eiendom, og det foreligger flere retts- og nemdsavgjørelser hvor kjøpere har tapt sine krav ved passivitet.

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg Rein Advokatfirma AS. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg Rein Advokatfirma AS.

Om forfatterne:

Ola Ø. Nisja er partner i Wikborg Rein og er tilknyttet firmaets fagområder for kontraktsrett og entreprise, samt prosedyre.

Steinar Solheim Nordal er advokatfullmektig ved Wikborg Reins Oslo-kontor og er tilknyttet firmaets fagområde for prosedyre.

Foto: Erik Burås/Studio B13