Ukens Tips: Ny høyesterettsdom – mangelsbegrepet i avhendingsloven

Høyesterett kom nylig med en avklaring av hva som skal til for at det foreligger en mangel etter avhendingsloven § 3-9 – altså hva som skal til for at boligen skal anses å være ” i vesentlig dårligere stand” enn kjøperen hadde grunn til å regne med, slik at kjøperen dermed kan rette krav mot selger selv om boligen var solgt “som den er”. Høyesterett tok stilling til om fradrag for standardforbedring er relevant ved vurderingen av om det foreligger en mangel etter avhendingsloven § 3-9, eller om det kun skal hensyntas ved beregning av et eventuelt prisavslag. Bestemmelsen er regelmessig fraveket i næringsforhold, men vil være ufravikelig ved salg til forbrukere.

Saken gjaldt kjøp av en brukt bolig til 5 190 000 kroner kjøpt “som den er”. Kort tid etter overtagelse oppdaget kjøperne en fuktskade, og partene var enige om at det var en skjult feil som ingen kjente til før salget. Utbedringskostnadene kom på 283 820 kroner, og kjøperne krevde tilsvarende prisavslag.

Spørsmålet var om denne skaden medførte at boligen var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med. For Høyesterett var det særlig spørsmål om hvilken betydning det skal ha ved vurderingen av om det foreligger en mangel at det i beregningen av et eventuelt prisavslag skal gjøres fradrag for fordelen kjøper får med et nytt bad.

Høyesterett tok utgangspunkt i at det skal foretas en skjønnsmessig helhetsvurdering av om vesentlighetskravet er oppfylt. Forholdet mellom kjøpesummen og utbedringskostnadene vil kunne gi veiledning på hva kjøper kunne forvente. Tidligere har Høyesterett uttalt at utbedringskostnadene bør ligge rundt 5-6 prosent av kjøpesummen for at vesentlighetskravet skal være oppfylt. Høyesterett understreket imidlertid at det skal foretas en helhetsvurdering og at utbedringskostnader som utgjør 5-6 prosent av kjøpesummen ikke i seg selv er tilstrekkelig til at det foreligger en mangel.

Utbedringskostnadene utgjorde ca. 5,5 prosent av kjøpesummen. Dersom en tok hensyn til standardforbedringen, ville utbedringskostnadene bare utgjøre 3,6 prosent. Spørsmålet var om standardforbedringen skulle hensyntas ved beregningen av hvor stor andel av kjøpesummen utbedringskostnadene utgjør i helhetsvurderingen av om det foreligger en mangel, eller om standardforbedringen bare skal hensyntas ved utmålingen av prisavslaget.

Høyesterett la til grunn at vurderingen skal tas med utgangspunkt i forskjellen mellom berettiget forventet stand og faktisk stand, slik at det må vurderes hva som må til for å sette eiendommen i den stand som kjøper kunne forvente. Dermed fant Høyesterett det riktig at det i mangelsvurderingen tas utgangspunkt i utbedringskostnadene uten at det gjøres fradrag for standardheving. Høyesterett la dermed til grunn at utbedringskostnadene utgjorde ca. 5,5 prosent av kjøpesummen. Etter en konkret helhetsvurdering av andre omstendigheter i saken, kom Høyesterett til at det forelå en mangel etter avhendingsloven § 3-9.

Det kan dermed legges til grunn at fradrag for standardforbedringen ikke skal hensyntas ved vurderingen av utbedringskostnadens størrelse i vurderingen av hvorvidt kjøper har et krav mot selger, men det skal tas hensyn til standardhevingen og gjøres fradrag for denne ved fastsettelsen av hvor stort prisavslaget for mangelen skal være.

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg Rein Advokatfirma AS. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg Rein Advokatfirma AS.

Om forfattere:Ingrid K. Høstmælingen er partner i Wikborg Rein. Hun er leder av firmaets Næringseiendomsteam.Kristin Wiese Bromander er fast advokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

(Foto: Erik Burås/StudioB13