Lars Ulleberg Jensen og Ingrid K. Høstmælingen er partnere i Wikborg Rein Advokatfirma.
Ukens tips: Gjeninnflyttingsplikt ved brann
Det kan være fornuftig å innta en bestemmelese i leieavtalen som innebærer at leietaker har gjeninnflyttingsplikt etter gjenoppføring av leieobjektet etter brann eller annen ødeleggelse.
Dette gjelder særlig når leieobjektet er spesialtilpasset til leietakeren og beliggenheten gjør at det ikke er kurant å leie ut arealene på tilsvarende leienivåer etter gjenoppføring.
I bransjestandarden for “bare house”-/”triple net”-leieavtaler og i den utvidede nybyggstandarden (med innebygget endringsregime mv.) ligger en slik bestemmelse inne som standardløsning. For de øvrige bransjestandardene ligger tilsvarende bestemmelse bak i dokumentet som en alternativ regulering.
Både banker og finansielle investorer i eiendomsprosjekter vil normalt vurdere denne bestemmelsen i leiekontrakten som betryggende. Dette gjelder særlig der eiendommen enten er spesialbygg eller ligger usentralt, men der man som enten investor eller bank for øvrig har god tro på eiendommen fordi det er en solid leietaker og en god kontantstrøm fra eiendommen.
I korte trekk innebærer bestemmelsen at dersom leieobjektet blir ødelagt, kan utleier kreve at leietaker flytter tilbake i leieobjektet og gjenopptar leieforholdet når gjenoppføring er ferdig. Forutsetningen for at leietaker må akseptere dette, er i) at utleier får gjenoppført leieobjektet innen en fastsatt frist etter at skaden oppsto (normalt 12-24 måneder), ii) at utleier i oppføringsperioden tilbyr leietaker et erstatningsobjekt av en slik kvalitet at leietaker kan utøve tilnærmet normal virksomhet (som leietaker betaler markedsleie for, likevel aldri mer enn den leie han betaler for det leieobjektet som er under gjenoppføring), og iii) at utleier betaler alle kostnader forbundet med flyttingene.
Utleier kan velge om han ønsker å gjenoppføre leieobjektet og fortsette leieforholdet med leietaker. Dersom utleier ikke velger å gjenoppføre leieobjektet, kan utleier etter den samme bestemmelsen i stedet erklære seg fra alle forpliktelser under leiekontrakten.
Bestemmelsen kan i enkelte tilfeller være ubalansert. En del leietakere vil derfor fremforhandle skreddersydde klausuler, hvor det også inntas en plikt for utleier til å gjenoppføre leieobjektet for leietaker, slik at leietaker kan gjenoppta leieforholdet dersom leietaker krever dette. Dette gjelder særlig der leietaker har fått spesialtilpasset bygg, eller der leietaker er særlig opptatt av beliggenhet (typisk innenfor handel, logistikk mv.). Normalt vil en slik løsning også være akseptabel for utleier, likevel slik at det bør legges inn mekanismer for forlengelse av leietiden dersom leieobjektet skulle bli ødelagt mot slutten av leietiden.
I enkelte tilfeller vil det være svært utfordrende å finne et erstatningsleieobjekt i en gjenoppføringsperiode fordi bygget er av en så avansert og spesialtilpasset art at det ikke finnes tilsvarende i markedet – og det vil partene ofte være kjent med allerede på avtaleforhandlingsstadiet. I et slikt tilfelle må utleier være påpasselig med at gjeninnflyttingsbestemmelsen ikke inneholder kravet til at utleier skal stille et lignende erstatningsleieobjekt til disposisjon i gjenoppføringstiden.
Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg Rein Advokatfirma AS. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg Rein Advokatfirma AS.
Om forfatterne:
Lars Ulleberg Jensen er partner i Wikborg Rein og er tilknyttet firmaets Næringseiendomsteam.
Ingrid K. Høstmælingen er partner i Wikborg Rein. Hun er leder av firmaets Næringseiendomsteam.
Foto: Erik Burås/StudioB13
