Ukens Tips: Miljøbilaget

Miljøavtalen er utarbeidet av Forum for Næringsmeglere i samarbeid med Norges Eiendomsmeglerforbund, Grønn Byggallianse og Bellona.

Uten særskilte avtalemekanismer vil utleier normalt måtte betale alle miljøoppgraderinger i leietiden, mens leietaker gratis får full uttelling for energibesparelser mv. Dette gir lite rom for initiativ til energisparings- og andre miljøtiltak underveis i leietiden.

Miljøbilaget skal bidra til å endre dette systemet, og legger til rette for miljømessig oppgradering av eksisterende bygningsmasse i løpet av leieperioden. Formålet er å løse misforholdet mellom utleiers investering og leietakers besparelse ved gjennomføring av tiltak. Gjennom miljøbilaget forplikter utleier og leietaker seg til i samarbeid å bidra til å redusere byggets eller lokalenes negative miljøpåvirkning og fremme en bærekraftig utvikling. Videre skal den som har størst nytte av miljøtiltaket, bære den største delen av kostnaden.

Miljøbilaget er et mulig bilag til bransjestandarden, men krever at partene selv tilpasser teksten og inkluderer bilaget i leieavtalen for at det skal gjøres til en del av avtaleforholdet.

I korte trekk er miljøbilagets systematikk som følger:

• Det skal avholdes et årlig miljømøte mellom partene der energi- og andre miljøtiltak drøftes.

• Dersom partene på dette møtet enes om gjennomføring av energitiltak utarbeides en tiltaksplan med prosjektbeskrivelse, fremdriftsplan, angivelse av leietakers bidrag og en beregning av tiltakets kostnadsbesparelse (energi).

• Utleier er ansvarlig for prosjektering, søknad og gjennomføring.

• Leietaker må gi tilgang til leieobjektet og tåle ulempene uten rett til kompensasjon.

• Utleier legger ut for tiltaket, men leietaker belastes med et tillegg over husleien (annuitet) betegnet som “energibidraget”.

• Forutsetningen for at leietaker yter energibidraget er den energibesparelsen som energitiltaket skal gi.

• Utleier kompenserer derfor leietaker der faktisk besparelse blir mindre enn estimert besparelse, mens leietaker beholder besparelse som blir høyere enn estimert besparelse.

Miljøbilaget omhandler primært energitiltak ettersom denne typen tiltak er de enkleste når det gjelder å dokumentere økonomisk gevinst, men det legges også opp til mulighet for å inkludere andre miljøtiltak, for eksempel avfallshåndtering eller materialbruk. Systematikken det legges opp til, gir altså utleier en mulighet til å få en rimelig avkastning på sin investering knyttet til tiltakene, samt at han får adgang til faktisk å gjennomføre miljøtiltakene.

Gjennomføringen av miljøtiltaket i tråd med miljøbilaget forutsetter at partene blir enige om gjennomføringen av det konkrete tiltak, og om kostnadsdekningen. Det er viktig å forstå at miljøbilaget i hovedsak er en angivelse av gode intensjoner. Den gir lite rom for å tvinge gjennom miljøtiltak som leietaker skal være med å betale for, dersom leietaker selv ikke ønsker det.

—————Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg Rein Advokatfirma AS. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg Rein Advokatfirma AS.Om forfatterne:

Lars Ulleberg Jensen er partner i Wikborg Rein og er tilknyttet firmaets Næringseiendomsteam.

Ingrid K. Høstmælingen er partner i Wikborg Rein. Hun er leder av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13