Ukens Tips: Å nekte leietakers endringer i leieobjektet

I utgangspunktet har leietaker kun en bruksrett til leieobjektet, og dermed ikke rett til å gjøre endringer i eller av dette. Bestemmelsen om endringer som krever utleiers samtykke favner derfor relativt vidt. Utleiers samtykke må innhentes ved innredning, ominnredning samt for bygningsmessige endringer i leieobjektet. Dette vil for eksempel gjelde dersom leietaker ønsker å fjerne, flytte eller bygge vegger, vinduer, dører eller andre fastmonterte installasjoner i leieobjektet. Kravet til utleiers samtykke gjelder også ved oppføring av virksomhetsskilt og solavskjerming.

Utleier kan nekte å samtykke til slike endringer, forutsatt at dette er saklig begrunnet. Hvorvidt det foreligger saklig grunn må vurderes konkret.

Saklighetsvurderingen tar utgangspunkt i utleiers perspektiv. Det skal altså ikke foretas en interesseavveining eller vurdering av hva som er rimelig mellom utleier og leietaker. Utleier kan for eksempel ha et særlig behov for eller ønske om at eiendommen skal ha en helhetlig utforming (for eksempel et kjøpesenter eller et moderne kontorbygg), og dersom endringen ikke hensyntar dette, vil utleier kunne ha saklig grunn til nektelse. Videre vil utleier naturligvis kunne nekte endringer som er i strid med krav som følger av lover, forskrifter, reguleringsplaner og annet offentligrettslig eller privatrettslig regelverk.

Dersom endringen kan medføre negative konsekvenser for leieobjektets eller eiendommens verdi, omdømme eller utseende vil dette være et klart argument for nektelse. Det samme gjelder dersom endringen sjenerer andre leietakere eller naboer for eksempel i form av støy, lukt eller utseende. Dersom leietaker for eksempel ønsker å etablere et støyende treningsrom i leieobjektet, vil utleier typisk kunne ha saklig grunn for å nekte.

Det vil ikke foreligge saklig grunn dersom behovet for de aktuelle endringene måtte være klart synlig for utleier allerede ved avtaleinngåelsen. Hvis leietaker har leid et uinnredet lokale for å drive en konkret avtalt virksomhet, for eksempel en restaurant, må utleier antas å være innforstått med at leietaker må gjøre de nødvendige endringene for å drive denne virksomheten. Slike endringer bør likevel spesifiseres ved avtaleinngåelsen for å slippe unødvendige diskusjoner, og det bør også avtales hvilke av disse endringene som skal tilbakestilles ved fraflytting.

Utleier bør være oppmerksom på de potensielle skatte- og avgiftsrettslige konsekvensene for utleier ved leietakers endringsarbeider. Byggetiltak betalt av leietaker som representerer en verdiøkning for utleier, vil i ytterste konsekvens kunne ansees som skattepliktig inntekt for utleier allerede på tidspunktet for leietakers ferdigstillelse av arbeidene. Videre vil utleier risikere å overta leietakers justeringsplikt på arbeidene, dersom leieavtalen ikke inneholder en bestemmelse om at leietaker beholder egne justeringsplikter.

————

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg Rein Advokatfirma AS. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg Rein Advokatfirma AS.

Om forfattere:

Ingrid K. Høstmælingen er partner i Wikborg Rein. Hun er leder av firmaets Næringseiendomsteam.

Sofie Vikse er fast advokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam. Foto: Erik Burås/StudioB13