Gikk takseringen for fort?

Fredag 24. februar la Oslo kommune ut melding på sine nettsider om at eiendomsskatten skrives ut fra og med mandag 20. februar, og at man får melding når man har mottatt eiendomsskatteseddelen på Min side. Skattesatsen for 2017 er 3 promille for bolig og fritidsbolig, og 2 promille for andre eiendommer.

Dårlig tid?Vi har tidligere spekulert i om kommunen kom til å få dårlig tid til å taksere alle eiendommene i Oslo, og mye tyder på at de fikk det, selv om de ser ut til å komme i mål med utskrivningen.

I forbindelse med innrapporteringen av opplysninger til kommunen i høst, kunne man krysse av for at man ville ha beskjed om når befaring skulle finne sted. Eier har rett til å delta på befaring, og de som krysset av for at de ville ha beskjed om når befaring skulle finne sted skulle da fått muligheten til å delta. Av ulike grunner er det imidlertid ikke alle som har fått den muligheten, og kanskje er det et tegn på at takstmennene hadde dårlig tid under takseringsprosessen.

Manglende deltakelse på befaringTakstmennenes befaring av eiendommen var den muligheten eier hadde til å legge frem sine synspunkter, og til å vise sider ved eiendommen som kunne tale for en lavere takst enn den matematisk beregnede taksten.

Det at man ikke fikk delta på befaringen vil neppe gjøre utskrivningen av eiendomsskatt ugyldig, men er et sterkt argument for at kommunen må gjennomføre ny taksering av eiendommer der skjønnsmessige faktorer burde vært hensyntatt ved takseringen. En eventuelt ny taksering krever imidlertid en velfundert klage, innen fristen på 6 uker.

At eier ikke har fått delta på befaring, taler også for at kommunen må dekke eiers sakskostnader dersom eier får medhold i en klage. Det må sendes et særskilt krav om dekning av sakskostnader.

Les også: Eiendomsskattetaksten gjelder i ti år

For lite bruk av skjønn?Dersom takstmennene fikk dårlig tid med takseringen av alle næringseiendommene i Oslo, vil det ha spart dem for mye tid å ikke ha med eier på befaring. En annen måte å spare tid på, kan være å bruke de skjønnsmessige faktorene i liten grad. Da vil den matematisk beregnede taksten, som sannsynligvis har blitt gjort maskinelt, bli stående som endelig eiendomsskattetakst for mange eiendommer.

Ulempen med det er at man ikke får den kvaliteten og de nyansene i takstene som både NAI First Partners og takstnemnda har lagt opp til i sine retningslinjer, samt potensielt mange brudd på likhetsprinsippet.

De takstene vi har sett så langt kan tyde på at nettopp det siste har skjedd. Det ser ut som om skjønnsmessige faktorer er brukt i for få tilfeller. I så fall er det mange eiendomsbesittere som bør klage på de eiendomsskattetakstene de mottar i disse dager.

Hvordan avdekke brudd på likhetsprinsippet?Det er vanskelig å avdekke brudd på likhetsprinsippet uten sammenlignbare eiendomsskattetakster. De største eiendomsbesitterne i Oslo har i enkelte områder nok eiendommer til å kunne sammenligne egne eiendommer, og eiendomsmarkedet i Oslo er ikke større enn at mange eiendomsbesittere kjenner hverandre og kan sammenligne takster med hverandre.

Ellers sitter en del av de store rådgivningsselskapene på mange takster, og kan bistå med å avdekke brudd på likhetsprinsippet. RSM har for eksempel en database med eiendomsskattetakster, for å kunne bistå både nye og eksisterende kunder med å analysere og påklage utskrevet eiendomsskatt.

Les også: Eiendomsskatt: Legges kostnaden på utleier eller leietaker?

Skjønnsmessige faktorer som bør vurderesKommunen har selv listet opp en rekke eksempler på skjønnsmessige korreksjonsfaktorer i sine retningslinjer for eiendomsskattetakseringen:

• Tilstand og vedlikehold (kontor, handel, hotell, parkeringshus og lager)• Standard og kvalitet (kontor, handel, hotell, parkeringshus og lager)• Nærsenter (handel)• Parkering kjeller/tomt (kontor, handel og hotell)• Etasje (handel)• Restaurant/bevertning (handel)• Funksjonalitet – lys og oppmerking (parkeringshus)• Takhøyde (lager)• Manøvreringsforhold og parkering på tomt (lager)• Spesielle forhold, for eksempel signalbygg (kontor og lager), eksponering og store glassflater (handel), konferanse- eller spafasiliteter (hotell), takhøyde, søyler og manøvreringsplass (parkeringshus)• Nærhet til kommunikasjonsknutepunkt (kontor, handel, hotell og lager)• Nærhet til parkering (kontor, handel og hotell)• Nærhet til hovedfartsåre (lager)• Eksponering (handel og lager)• Adkomst til parkering (parkeringshus)• Beliggenhet i sone (kontor, handel, hotell, parkeringshus og lager)

Denne opplistingen er ikke uttømmende, og det kan også tenkes andre skjønnsmessige faktorer som bør påvirke eiendomsskattetakstene.

I de tilfellene man mener at slike faktorer ikke er tatt med, men skulle trukket den matematisk beregnede eiendomsskattetaksten ned, bør man vurdere å klage. Både eier og leietaker har klagerett.

Morten H. Christophersen og Johan K. Engelschiøn er advokater og partnere i RSM Advokatfirma, der Engelschiøn er leder for advokatfirmaet og Christophersen er leder for eiendomsskattegruppen. RSM Advokatfirma er en del av RSM Norge.

Les også: Saksbehandlingsregler for eiendomsskatt i Oslo