E-tinglysing – fordeler og nye utfordringer?

De elektroniske dokumentene vil deretter som hovedregel bli kontrollert og registrert automatisk i grunnboken til erstatning for den manuelle dokumentbehandlingen som skjer hos Kartverket i dag.

Kun for profesjonelle brukereIntroduseringen av e-tinglysing skjer etter en prøveordning som har pågått siden 2007 og vil i første fase kun være tilrettelagt for profesjonelle brukere, og vil kun omfatte pantedokumenter og skjøter samt utleggs- og konkursbegjæringer. Planen er at det etter hvert også skal bli mulig å tinglyse andre dokumenter elektronisk. I tillegg vil den nye løsningen med stunder bli tilgjengelig for alle.

Les også: Knusende dom etter manglende tinglysning

Det er liten tvil om at det elektroniske tinglysingssystemet har potensial til å gi betydelige tids- og ressursmessige besparelser. Mange opplever nok Kartverket som litt av en dinosaur i et landskap av ellers digitaliserte offentlige etater. Dette vil sannsynligvis nå gradvis bli historie. Samtidig kan e-tinglysing – i hvert fall i en overgangsfase – by på visse nye utfordringer som det er grunn til å være oppmerksom på.

Den største forbedringen er at tinglysningen vil skje umiddelbart. I dag tar prosessen med å få tinglyst et dokument ofte en ukes tid inkludert postgang. Er det feil ved dokumentet som gjør at det ikke kan tinglyses, blir det returnert som vanlig postsending uten annet varsel til avsenderen. Denne ordningen kan få store negative konsekvenser, typisk i en eiendomstransaksjon hvor det er forutsatt at pant til kjøpers långiver eller skjøte til kjøper skal være tinglyst før overtakelse eller oppgjør finner sted. For å unngå forsinkelser må pantedokumenter i dag sendes til tinglysing lenge før oppgjørsdagen.

Mellom profesjonelle parter legges det blant annet av samme grunn ofte opp til at kjøpesummen skal frigjøres til selger før kjøper har fått rettsvern for sitt erverv gjennom tinglyst skjøte.

Med e-tinglysing blir situasjonen en helt annen: Pantesikkerhet og hjemmelsoverføring kan registreres rett før det avtalte overtakelsestidspunktet. Skulle dokumentene av en eller annen grunn ikke la seg tinglyse, får innsenderen skriftlig varsel i løpet av kort tid.

Les også: Tinglyste rettigheter kan foreldes

Ikke fritt for risikoDet nye systemet kan imidlertid fremstå som mer risikofritt enn det i realiteten er. Dokumenter som tinglyses elektronisk vil få prioritet fra det klokkeslett det registreres i grunnboken. Når slik tinglyst klokkeslettprioritet foreligger, kan nok dette i større grad enn før lede kjøper til å tro at det ikke er fare for at det kan komme andre heftelser med bedre prioritet og utbetale kjøpesummen umiddelbart i tillit til dette. Dette trenger imidlertid ikke alltid å være tilfelle:

For det første vil det som i dag være unntak for tvangsforretninger (f. eks. utleggspant), som fortsatt vil få prioritet foran alle andre dokumenter som er tinglyst samme dato. Blir et slikt utlegg registrert rett før midnatt, hjelper det ikke kjøper at skjøtet er ferdig e-tinglyst nesten 24 timer tidligere.

For det andre vil det fremdeles være anledning til å sende inn papirbaserte dokumenter til tinglysing. Slike dokumenter vil få prioritet kl. 21.00 den dagen de mottas av Kartverket. Dokumenter som e-tinglyses etter dette tidspunktet på kvelden vil følgelig få etterfølgende prioritet.

Det bør derfor fortsatt tinglyses en sikringsobligasjon senest dagen før oppgjøret. Dette gjelder enten oppgjøret går via mellommann eller direkte mellom partene. I motsatt fall bør kjøpesummen ikke utbetales før tidligst dagen etter at skjøte til kjøper og pant til dennes långiver er bekreftet registrert og det er kontrollert at ingen andre heftelser er kommet på.

Les også: Blancoskjøte – viktige tips

En annen forenkling ved det nye tinglysingssystemet er at dagens krav til vitnebekreftelse av signatur bortfaller for skjøter og pantedokumenter som innsendes elektronisk. Det vil heretter altså være tilstrekkelig at hjemmelshaver alene e-signerer dokumentet. Tiden vil vise om dette øker risikoen for uberettigede disposisjoner i forhold til hva som er tilfelle i dag.

Et særlig spørsmål er hvordan den nye løsningen skal gjøre det mulig å pantsette og overskjøte en eiendom uten at hjemmelshaver selv signerer det dokumentet som skal tinglyses. Bruk av fullmakt er meget praktisk, for eksempel ved kjøp av utviklingseiendom hvor utbygger ønsker å skjøte det ferdige bygget direkte fra selger til sluttbruker for å spare dokumentavgift. I dag løses dette normalt ved at selger utsteder en generalfullmakt og at denne sendes inn sammen med pantedokumentet eller skjøtet til Kartverket. Et slikt system vil i utgangspunktet ikke være mulig ved e-tinglysing.

Det foreligger så langt ingen endelig løsning på dette. Forslaget som ligger på bordet er at Kartverket eller annen offentlig instans gis hjemmel til å etablere et elektronisk fullmaktsregister som de private partene kan registrere sine fullmakter i. En kommentar til dette er at en slik ordning blant annet må ivareta behovet for å kunne overføre fullmakten uten at det er nødvendig å innhente hjemmelshavers signatur på nytt. Der fullmaktsgiveren er et selskap, må den registrerte fullmakten som i dag også gjøre det mulig å tinglyse dokumenter etter at de som i sin tid utstedte fullmakten ikke lenger representerer selskapet.

I skrivende stund er det uklart hva som er status for opprettelsen av et slikt fullmaktsregister. Mye tyder på at papirbaserte dokumenter vil være eneste mulighet en god stund fremover der tinglysing skal skje på basis av en fullmakt fra eiendommens hjemmelshaver.

Liknende problemstillinger oppstår også i forhold til blankoskjøter samt skjøter og pantedokumenter med såkalt hjemmelshaversamtykke.

Videre ble det i den nylige høringsrunden for endringer i tinglysingsforskriften stilt spørsmål om hvordan e-tinglysingssystemet skal tilrettelegges for tinglysing av prioritetsvikelser, pantefrafall og delvis nedkvittering av panteretter.

Les også: Hvorfor tinglyse leiekontrakt?

En viktig forutsetning for at e-tinglysing skal kunne fungere etter sin hensikt, er at det ikke bare løser de enkle og standardpregede oppgavene, men også håndterer det dagens papirbaserte og manuelle system er utviklet til å klare. Det kan foreløpig se ut til at det er stykke vei å gå før man kommer dit.

Helene Rolin arbeider som advokatfullmektig i DLA Pipers eiendomsavdeling