Ukens tips: Selgers kunnskap – hvem omfattes?

Hvilken informasjon selger er kjent med, eller måtte være kjent med, kan ha betydning i flere relasjoner. Problemstillingen er særlig relevant i forbindelse med selgers opplysningsansvar, jf. kjøpsloven § 19 første ledd bokstav (a) og (b), og eventuelle kunnskapsgarantier (også kalt subjektive garantier) i kjøpekontrakten.

Et sentralt spørsmål i denne sammenheng er hvilke personer som identifiseres med et selskap som selger, slik at kunnskapen en konkret person har eller måtte ha blir ansett som selgerselskapets kunnskap.

Bakgrunnsretten innebærer at en vid krets av personer vil kunne identifiseres med selger. Kunnskapen til styremedlemmer og ledende ansatte vil normalt anses som selgers kunnskap selv om de ikke har vært involvert i salgsprosessen, men også kunnskapen øvrige ansatte, aksjonærer og eksterne rådgivere vil i det konkrete tilfellet kunne bli ansett som selgers kunnskap. Selgerselskapet vil også ha ansvar for opplysninger som er gitt av disse personene.

I mange tilfeller ønsker derfor selgerselskapet å avgrense kretsen av personer som identifiseres med selger. Dette gjelder særlig der selger er en større organisasjon med mange ansatte, eller det har vært flere aktører involvert i salgsprosessen. Avgrensningen gjøres normalt ved å definere nøkkelpersoner i meglerstandarden punkt 6, hvor det avtales at det kun er de utpekte nøkkelpersonenes kunnskap som er avgjørende. Kjøper vil også kunne ha behov for at visse personer med særlig kunnskap om selskapet og eiendommen utpekes som nøkkelpersoner.

Meglerstandardens regulering innebærer en ansvarsfraskrivelse for informasjon som er gitt til kjøper av andre enn de som defineres som nøkkelpersoner.

Kjøpere bør derfor være oppmerksomme på klausuler som definerer nøkkelpersoner, ettersom definisjonen vil kunne avgrense både den generelle opplysningsplikten som selger har og kunnskapsgarantier som selger gir. Kjøpere bør derfor sørge for at de som faktisk har kunnskap om selskapet og eiendommen, særlig driftsmessige forhold, blir omfattet av definisjonen av nøkkelpersoner. Det vil være lite betryggende for kjøper om kun styret i selger er utpekt som nøkkelpersoner dersom disse ikke har inngående kunnskap til den daglige driften av eiendommen og selskapets virksomhet.

Selger bør på sin side være nøye med å sørge for at alle som er angitt som nøkkelpersoner faktisk er kontaktet før signering av kjøpekontrakten, slik at alle nøkkelpersoner har fått mulighet til å gi relevante opplysninger. Dersom for eksempel en eiendomssjef angis som nøkkelperson, uten å ha vært involvert i salget, vil selger være ansvarlig for all kunnskap eiendomssjefen har om selskapet og eiendommen.

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om forfatterne:

Lars Ulleberg Jensen er partner i Wikborg Rein og er tilknyttet firmaets Næringseiendomsteam.

Andreas Mello-Kildal er fast advokat ved Wiborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13