MVA-reguleringen i standard leieavtaler

Norges Eiendomsmeglerforbund/Forum for Næringsmeglere, Huseiernes Landsforbund og Norsk Eiendom, publiserte i fjor høst nye utgaver av standard leieavtaler for næringsbygg og –lokaler.

I standard leieavtaler er det en egen bestemmelse om merverdiavgift, som er oppdatert i de nye utgavene. I prinsippet kunne man valgt å dele opp mva-bestemmelsen og fordelt de ulike avsnittene ut der de «hører hjemme» andre steder i kontrakten. Eksempelvis er det bestemmelser om leietakers bruk/virksomhet, fremleie og mislighold som kunne vært plassert i de generelle punktene som omhandler dette. Når man fortsatt har valgt å samle hovedreguleringen av merverdiavgift i én bestemmelse, er dette gjort for oversiktens skyld. Bestemmelsen har imidlertid forgreininger til og må ses i sammenheng med andre bestemmelser i leieavtalen.

Lovens utgangspunkt – bakgrunnen for mva-bestemmelsenDet er viktig å være klar over at merverdiavgiftslovens utgangspunkt er at utleie av fast eiendom er unntatt fra mva. Siden utleie av fast eiendom er unntatt fra mva, er utgangspunktet også at en utleier av fast eiendom ikke har fradragsrett for inngående mva på sine kostnader til oppføring, drift, vedlikehold mv. av bygget.

En mva-pliktig eller kompensasjonsberettiget virksomhet har imidlertid rett til fradrag/kompensasjon for inngående mva på anskaffelser til bruk i virksomheten sin. Dette gjelder også oppføring, drift og vedlikehold av bygg til bruk i egen virksomhet.

Les også: Ja til MVA-fradrag ved kjøp av eiendomsselskap

For å likestille utleie av eiendom med eie er det innført regler om frivillig registrering av utleiere som leier ut til mva-pliktig virksomhet eller til kommuner/fylkeskommuner som driver virksomhet som er kompensasjonsberettiget etter lov om kompensasjon av merverdiavgift.

Gjennom den frivillige registreringen kan utleier oppnå fradragsrett i samme utstrekning som leietakeren ville hatt dersom denne selv hadde eid bygget/lokalene. Siden leietakers bruk er avgjørende for utleiers registrering og fradrag er det viktig at leieobjektets mva-status defineres klart i leieavtalen, samt at leietaker innestår for at denne mva-statusen vil gjelde fra signering av leieavtalen til utløpet av leieperioden.

Samtidig med fradragsretten får utleier plikt til å legge utgående mva på leien for arealer som omfattes av den frivillige registreringen. Utleier trenger imidlertid en avtaleforankring av leietakers plikt til å betale merverdiavgiften, samtidig som leietaker trenger en beskyttelse mot at leien tillegges mva i større utstrekning enn det som er avtalt.

Ved fremleie må det foreligge en ubrutt kjede av frivillig registrerte mellom utleieren og den som bruker arealene i registrert/kompensasjonsberettiget virksomhet, ellers mister utleieren fradragsretten sin. Utleier må derfor kunne pålegge leietaker slik frivillig registrering ved fremleie. Tidligere var det krav om en egen frivillig registrering for utleie av eiendom, også for virksomheter som var registrert i Merverdiavgiftsregisteret for annen mva-pliktig virksomhet.

Fra og med 1. juli 2014 er det imidlertid innført nye regler som innebærer at virksomheter som allerede er registrert ikke trenger å søke særskilt om en egen frivillig registrering. For slike virksomheter er det tilstrekkelig at det «tilkjennegis» i leieavtalen at leieforholdet skal behandles som mva-pliktig, samt at leieforholdet faktisk håndteres som mva-pliktig ved at leien faktureres med tillegg av utgående mva og bokføres som mva-pliktig omsetning.

Les også: – Eiendomsbransjen går et spennende moms-år i møte

En frivillig registrering stiller krav til dokumentasjon av bruken av leieobjektet i mva-pliktig virksomhet. For at utleier skal kunne oppfylle dokumentasjonskravene er det nødvendig med leietakers medvirkning, og en slik plikt til å medvirke bør derfor nedfelles i leieavtalen.

Justeringsreglene for merverdiavgift medfører at leietakers eventuelle justeringsforpliktelser på bygningsmessige tiltak foretatt på leieobjektet overføres til utleier ved leieforholdets opphør, dersom annet ikke avtales. For utleier er det derfor som oftest ønskelig å ta inn en bestemmelse i leieavtalen om at leietaker skal beholde egne justeringsforpliktelser.

Selv om et leieforhold gir utleier rett til frivillig registrering og fradragsrett ved inngåelse av leieavtalen, er det ikke gitt at fradraget opprettholdes i hele leieperioden. Det kan inntre omstendigheter som gjør at utleiers løpende fradragsrett for inngående mva på drift, vedlikehold mv. av leieobjektet reduseres eller bortfaller, og at allerede fradragsført inngående mva på oppføringskostnadene for bygget må tilbakebetales/nedjusteres.

Det er derfor viktig for utleier å ha bestemmelser som sikrer at leietaker ikke foretar disposisjoner som kan ha konsekvenser for utleiers fradragsretts og – dersom leietaker likevel skulle foreta slike disposisjoner – at leietaker blir erstatningsansvarlig for utleiers tap.

NY ARTIKKEL I MORGEN: Oversikt over og forklaring av mva-bestemmelsens ulike deler.

Artikkelforfatteren er advokat i Advokatfirmaet BA-HR DA

Les også: Fundamental misforståelse av regelverket årsak til kommunens moms-policy?