Viktig om term sheet ved lånefinansiering

– Det er selvsagt viktig å være godt forberedt før man innleder en dialog med en långiver, fremhever Selmer-advokatene.

– Jo bedre forberedt man er, jo større er mulighetene for å få finansiering, og for å få finansiering på betingelser som sikrer låntaker tilstrekkelig fleksibilitet for normal virksomhet, sier Ravlo-Losvik og Reppe Wetting.

Når lånet først er behandlet i en kredittkomité kan det være vanskelig å få endret betingelsene, tilføyer de.

– Låneforhandlinger kan på mange måter sammenlignes med forhandlinger ved kjøp av eiendom eller eiendomsselskaper, sier Reppe Wetting og Ravlo-Losvik.

Les også: Ytterligere innstramming fra bankene

– Momenter som har betydning for en potensiell kjøper har ofte også betydning for en mulig långiver, og det kan derfor være greit å ha erfaring fra transaksjoner ved finansiering av næringseiendom – uavhengig av om det er oppkjøpsfinansiering, refinansiering eller ordinær finansiering av utvikling som søkes, sier de.

Begge er erfarne transaksjonsadvokater og bistår løpende eiendomsaktører på ulike former for transaksjoner.

Selmer-advokatene har sett flere eksempler på at betingelser i term sheet må reforhandles senere i låneprosessen.

– Det kan resultere i forsinkelser underveis i prosessen og også til dyrere prosesser, noe som bør unngås, sier Thomas Reppe Wetting.

– Det er derfor viktig å være bevisst på innholdet i term sheet, og det kan være nyttig å involvere en advokat allerede på dette forhandlingsstadiet for å sikre en best mulig prosess, tilføyer Ravlo-Losvik som også viser til at det er nyttig med godt samarbeid mellom transaksjonsadvokater og finansieringsadvokater på slike oppdrag.

De viktigste kommersielle betingelsene er ofte renten, gebyrer, krav til sikkerhet og løpetid. Dersom lånet ikke skal utbetales raskt, avtales det som regel også en beredskapsprovisjon.

– Krav om fast rente/rentesikring, muligheter for endring av margin og tilbakebetalingsplikt og -adgang bør avklares i innledende diskusjoner sier Thomas Reppe Wetting.

Les også: Stadig flere utlendinger har med egen finansiering

– Som låntaker, særlig i oppkjøpssituasjoner, vil det også være vesentlig å avklare om term sheet er behandlet og godkjent av den relevante banks kredittkomite, slik at man har kontroll på om denne del av finansieringen vil være tilgjengelig, sier Reppe Wetting og legger til:

– Spesielt i perioder hvor bankfinansiering kan være mindre tilgjengelig er dette viktig for å unngå å bruke tid og penger på unødvendig prosess. Vi har opplevd flere ganger at en kjøper tror han har finansieringen på plass, men så blir det nei fra kredittkomiteen.

Et viktig punkt som ofte reguleres i term sheet er sikkerhetspakken.

– Hvilken sikkerhet som skal stilles er ofte avgjørende for om man får lån og til hvilke kommersielle betingelser, sier Line Ravlo-Losvik.

– Det må i så måte avklares hvilke pant som er nødvendig, tilføyer hun.I den forbindelse er det viktig å avklare hva som lovlig kan pantsettes.

– Vi har sett flere eksempler på at det avtales sikkerhetsstillelser som i praksis ikke kan etableres lovlig. Dette gjelder spesielt pant i eiendommen ved finansiering av eiendom som ligger i SPV-selskaper og hvor slikt pant ikke lovlig kan stilles. Eksempler på dette er rene utviklingseiendommer. Det må da avklares om det skal søkes dispensasjon eller om det skal etableres annen form for sikkerhet, tilføyer hun.

Dispensasjonssøknad tar tid, og kan forsinke oppgjør og gjennomføring av transaksjoner.

– Dersom man tenker grundig gjennom dette før man starter dialogen med banken vil man kunne presentere en struktur som lar seg etablere i stedet for å ende i en situasjon hvor problemene avdekkes underveis i prosessen, legger Selmer-advokatene til.

Les også: Profesjonelle aktører faller utenfor den nye boliglnsforskriften

– Ved vurdering av sikkerhetspakken er det viktig å ta hensyn til om låntaker får fullt fradrag for samtlige rentekostnader. Selv om det opptas lån fra en bank, vil sikkerhetspakken kunne resultere i at rentene blir klassifisert som interne med begrenset fradragsrett. Dette kan skje dersom det stilles kausjon fra eierne. Det er viktig å vurdere om rentebegrensningsreglene får betydning når term sheet skal inngås, poengterer Reppe Wetting.

Advokatene fremhever at det varierer hvor detaljerte term sheet som fremforhandles.

– Erfaringen fra vår bank- og finansavdeling er at långiver gjerne ønsker klarhet i begrensninger som kan få betydning for långivers kredittvurdering. De bistår både banker, andre finansinstitusjoner og eiendomsaktører.

Ravlo-Losvik, som kun bistår eiendomsaktørene, tilføyer at låntaker derimot ønsker å sikre seg fleksibilitet enten for å kunne oppta nye lån, eller utvikle den aktuelle eiendomsmassen. Disse behovene må avveies mot hverandre. Selv om det er mange likhetstrekk mellom ulike eiendomsselskaper er det viktig å ha fokus på forskjellene, påpeker hun.

Et SPV-selskap som eier ulike eiendommer med delvis ledighet, mulig utviklingspotensiale og korte kontrakter har et helt annet behov for fleksibilitet, herunder mulig behov for opptak av nye lån enn en leietaker som kun har en eiendom med en leietaker med 15 års leietid. Det er derfor viktig å stille spørsmål ved om det som kan oppfattes som standard vilkår passer her.

Les også: Rekordvolum i obligasjoner