Sikre på lavere boligprisvekst

DNB Markets har viet boligmarkedet stor plass i prognoserapporten «Økonomiske utsikter» som ble lagt frem onsdag, og konklusjonen er at vi ikke kan vente oss boligprisoppgang i nærheten av det som har vært tilfellet i 2016.

– Vi venter at boligprisveksten vil avta gjennom 2017. Den høye boligprisveksten vi har bak oss er i seg selv et argument for lavere vekst fremover fordi boligprisene har kommet opp på et høyt nivå. Et annet viktig argument er at renten ikke lenger skal falle. Selv om rentene ventelig forblir lave, er det historisk i hovedsak renteendringer som påvirker boligprisene. Mesteparten av effekten fra lavere renter er sannsynligvis allerede tatt ut i boligprisene, står det å lese i rapporten.

Analytikerne i DNB peker også på at den nye boliglånsforskriften vil være prisdempende.

– Nok et argument for avtagende boligprisvekst er innstramningen av boliglånsforskriften som trådte i kraft fra 1. januar i år og gjelder frem til juni 2018. Forskriften inneholder blant annet et nytt krav om at boliglån ikke kan overstige 5 ganger brutto inntekt, som et supplement til kravet om at låntagere skal tåle en renteøkning på 5 prosentpoeng. Kravet ventes å bidra til lavere kredittvekst for husholdningene, men effektene blir trolig små både på kredittvekst og boligpriser. Det er husholdningene med høyest inntekt som trolig rammes hardest av kravet, dermed kan det tenkes at dyrere boligobjekter vil rammes hardest. Denne kjøpegruppen kan også antas å være aktiv i leilighetsmarkedet gjennom kjøp av sekundærboliger, skriver DNB Markets og fortsetter:

– Egenkapitalkravet vil gjøre investeringer i sekundærbolig mindre lønnsomt og trolig vil investoraktiviteten i Oslo dempes. Økt eiendomsbeskatning i Oslo virker i samme retning. Generelt er det lett å anslå et negativt fortegn av effekten fra reguleringene på prisveksten, men vanskeligere å si noe om hvor stor den blir. Vi venter ingen dramatisk effekt med mindre kravene fører til et stemningsskifte i husholdningene.

Les også: – Profesjonelle aktører faller utenfor den nye boliglånsforskriften

Og nettopp et stemningsskifte kan få store konsekvenser for boligmarkedet – og Norges økonomi for øvrig.

– Den svært høye boligprisveksten kan også være en risikofaktor i seg selv, da den kan bli selvforsterkende ved at forventninger om videre prisvekst løfter prisene ytterligere. I Oslo er det tegn til slik forventningsdrevet prisvekst. Da kan et eventuelt omslag i markedet forsterkes ved at forventningene snur. Det vil kunne påvirke utviklingen i resten av økonomien.

– Det er vanskelig å tallfeste forventninger og det er usikkert hvor stor del av prisoppgangen som er forventningsdrevet. Dermed er det vanskelig å anslå hvor stor denne risikoen er. Historiske erfaringer indikerer imidlertid at omslag i boligmarkedet ofte blir mer markerte enn våre anslag tilsier, advarer DNB Markets.

Les også: Kutter Selvaag etter nye låneforskrifter