Etter at boliglånsforskriften ble strammet inn fra 1. januar 2017 har det oppstått spørsmål om forskriften omfatter profesjonelle boligutleiere. Usikkerheten knyttet til forskriftens rekkevidde virker forstyrrende på markedet. Det er derfor sterkt behov for at Finanstilsynet gir utfyllende bestemmelser iht forskriftens § 10.
Boliglånsforskriften avløste Finanstilsynets retningslinjer for forsvarlig utlånspraksis for lån til boligformål inntatt i rundskriv 29/2011. Retningslinjene gjaldt bankenes utlånspraksis for lån til «boligformål». De tok sikte på å begrense husholdningenes gjeld for derigjennom å sikre finansiell stabilitet ved å unngå at brå og kraftig gjeldkonsolidering fører til lavere forbruk. Formålet med boliglånsforskriften er det samme.
Boliglånsforskriften gjelder for finansforetak som yter lån med pant i bolig. Om en eiendom er en «bolig» beror i utgangspunktet på dens reguleringsmessige status.
Det ble fra årsskiftet innført strengere krav knyttet til finansiering av sekundærbolig i Oslo. Med «sekundærbolig» menes iht. kommentaren til forskriften «annen bolig enn den boligen kunden skal benytte som sin folkeregistrerte adresse». Av kommentaren til forskriften fremgår det at forskriften også gjelder «utlån til andre enn privatpersoner, så langt de passer» og at «Bolig eid av aksjeselskap er å anse som sekundærbolig».
Les også: Kutter Selvaag etter nye låneforskrifter
Forskriften hadde tidligere ingen særkrav for finansiering av sekundærbolig. Finansministeren uttaler i pressemeldingen at:
«Kjøpere av sekundærboliger kan drive opp prisene for andre kjøpere. Strengere krav til egenkapital ved kjøp av sekundærbolig i Oslo kan derfor begrense spekulasjon og gi mindre press i budrundene for unge og familier som skal etablere seg i sin første bolig».
Profesjonelle boligutleiereOgså profesjonelle boligutleiere bidrar til et etterspørselspress som kan være med på å drive opp boligprisene når de anskaffer boligeiendom til utleievirksomheten. Når boliglånsforskriften ikke er begrenset til privatpersoner, kan det umiddelbart se ut som forskriften også omfattet boligkjøp av profesjonelle utleieaktører.
Etter vår oppfatning kan ikke forskriften tolkes slik at den omfatter lån til profesjonelle utleieaktører som stiller pant i boligeiendom. Lån til denne type aktører faller utenfor begrunnelsen og formålet med forskriften.
Les også: – Boliglånsforskriften vil ramme eiendomsbransjen
Forskriftens begrunnelse og formålBoliglånsforskriften er fastsatt med hjemmel i § 1-7 i finansforetaksloven, som lyder slik (vår understrekning):
«Departementet kan gi forskrift om gjennomføring, utfylling og avgrensning av loven, og om nærmere krav til finansforetak ut fra hensynet til å fremme finansiell stabilitet.»
Av Finanstilsynets brev til Finansdepartementet av 8. september 2016, brev fra Norges Bank til Finanstilsynet av 17. august 2016 og Norges Banks rapport «Finansiell stabilitet 2016», fremgår det at forskriftens skal fremme finansiell stabilitet ved å;
(i) begrense gjeldsveksten i husholdningene
(ii) for derigjennom å redusere risikoen for høy belåningsgrad hos husholdninger med svak betjeningsevne,
(iii) slik at det ikke oppstår en brå og kraftig gjeldskonsolidering i husholdningene som fører til lavere forbruk og boliginvesteringer, med negative ringvirkninger for resten av økonomien og derved en redusert finansiell stabilitet.
Les også: Tjener rått på utleie
At begrensing av husholdningenes gjeld er hovedformålet med forskriften finner man også uttrykt i forskriften § 3 hvor det fremgår at banken ved vurdering av kundens evne til å betjene lånet, blant annet skal se hen til «normale utgifter til livsopphold» samt § 4 om gjeldsgraden ikke skal overstige «fem ganger bruttoinntekt».
Begrensningen til fem ganger brutto inntekt er omtalt i Norges Banks rapport på side 20, slik:
«Det innføres et nytt krav om at samlet lån til en husholdning ikke skal overstige 5 ganger brutto inntekt.»
Grepene i boliglånsforskriften for å fremme finansiell stabilitet begrunner ikke en regulering av belåningsgrad og vilkår for profesjonelle boligutleiere. Gjeldsbelastningen til en profesjonell utleieaktør er uten interesse for det som er uttalt om forskriftens hovedformål.
Sekundærboliger og boliger i aksjeselselskapAt sekundærboliger og boliger kjøpt av aksjeselskap er omfattet av forskriften, ser vi ikke som en motsetning til dette. Det er ikke helt uvanlig at husholdninger kjøper boligeiendom i aksjeselskap, både om den skal benyttes som ekstrabolig eller leies ut. Kjøp av bolig i aksjeselskap skyldes blant annet begrensningen om å eie maks to boliger i eierseksjonssameier. Denne utvidelsen er derfor nødvendig for å sikre at formålet med forskriften, men den betyr ikke at aksjeselskap kjøpere som ikke indirekte representerer en «husholdning» er omfattet.
Virkning på boligutleiemarkedetAt også profesjonelle boligutleiere kan være med på å drive opp boligprisene, kan etter vår oppfatning ikke være nok til at å anse slike aktører som omfattet av forskriften. Hvis man skulle trekke de profesjonelle boligutleierne inn under forskriften, ville dette være et mye mer omfattende finanspolitisk virkemiddel enn det boliglånsforskriften er.
En innsnevring av kredittilgangen til næringsdrivende boligutleiere ville krevd bredere utredninger, blant annet knyttet til hvilken effekt et slikt tiltak har for boligutleiemarkedet opp mot hensynet til finansiell stabilitet.
Boligutleiemarkedet supplerer boligkjøpsmarkedet, og tiltak som bremser det ene markedet bør ikke også bremse det andre markedet dersom det totale tilbudet skal opprettholdes. Det finnes ikke spor av slike vurderinger i dokumentene fra Finansdepartementet, Finanstilsynet eller Norges Bank. Tvert om påpeker Norges Bank i sin rapport på side 10 og 11, jf. figur 1.14, at forholdstallet mellom boligpriser og leiepriser har økt mer i Oslo enn andre byer. Dette øker fallhøyden ved et tilbakeslag i økonomien.
Les også: Stadig flere investerer i utleieboliger
Virkning på næringsmarkedetProfesjonelle boligutleiere erverver svært sjelden boliger enkeltvis, men investerer primært i hele boligselskaper/boligkomplekser/utleiegårder. De eiendommene denne type aktører erverver inneholder regelmessig også næringsarealer, typisk på gateplan. Dersom disse skal være omfattet av boliglånsforskriften vil det også indirekte ramme omsetning av næringseiendom.
Les også: Sterk boligprisvekst i desember
OppsummeringEtter vår vurdering er ikke boliglånsforskriften ment å omfatter lån til profesjonelle boligutleiere fordi:
1) Gjeldsgraden hos denne type aktører faller utenfor boliglånsforskriftens hovedformål (begrensing i husholdningenes gjeldsgrad for å sikre finansiell stabilitet)
2) Forskriftshjemmelen dekker ikke tiltak som ikke er utredet med sikte på om de fremmer finansiell stabilitet
En avgrensning av profesjonelle boligutleiere opp mot private aktører i boligutleiemarkedet kan defineres på ulike måter. En mulighet er å vise til den veiledende grensen mellom kapitalinntekt og virksomhetsinntekt ved utleie av bolig (se Lignings-ABC Virksomhet – allment kapittel 3.3.12):
«Forskriften gjelder ikke profesjonelle boligutleiere. Som profesjonell boligutleier anses aktør som leier ut 5 boenheter eller mer til bolig- og fritidsformål.»
En annen mulighet er å knytte grensen til brutto utleieinntekter.
Uavhengig av hvor grensen trekkes er det viktig at det kommer en rask avklaring rundt dette, slik at markedet for profesjonelle utleieboliger ikke forstyrres unødig og tilgang på fornuftig prisede utleieboliger påvirkes negativt.
Artikkelforfatteren er advokat og partner i advokatfirmaet BA-HR
