Tre problemstillinger for eiendomsutvikling

Den nye boliglånsforskriften som trådte i kraft per 1. januar 2017 inneholder en innstramming av bankenes utlånsmuligheter og setter strengere krav for lånefinansiering av boligprosjekter med pant i bolig. Dette gjelder særlig for sekundærboliger i Oslo. Advokatene Christian O. Hartmann og Camilla Lous i Steenstrup Stordrange har tidligere behandlet de sentrale endringene i forskriften.

Les også: Boliglånsforskriften vil ramme eiendomsbransjen

Advokatene påpeker imidlertid at det er flere viktige presiseringer som bør gjøres i forhold til forskriftens ordlyd. Selv om det fra departementets side er gjort forsøk på å presisere innholdet i endringene er det behov for ytterligere avklaring på flere sentrale punkter.

– Vi ser at både spørsmålet om når et lån omfattes av forskriften og refinansieringsbestemmelsen er punkter hvor det med fordel er behov for ytterligere presisering og veiledning fra lovgiver, særlig når det gjelder boligutvikling, sier Hartmann.

– Hva med lånetilsagn som er gitt i 2016, med utbetaling i 2017?

Blant aktørene i bransjen er det en viss usikkerhet knyttet til om lånetilbud som er akseptert i 2016 kan omfattes av forskriften dersom lånet utbetales i 2017.

– Dette er ikke tilfellet. Forskriften har ikke tilbakevirkende kraft. Vi har også fått avklart av Finanstilsynet at avtaler om lån som er inngått i 2016 ikke vil regnes med på den såkalte fleksibilitetskvoten bankene har fått for å innvilge lån som ikke oppfyller forskriftens krav, sier Lous.

Refinansiering

Forskriften inneholder også en bestemmelse om i hvilken grad refinansiering av lån omfattes av forskriftens innstramming av bankenes utlånsmuligheter.

– Forskriften er ikke til hinder for at lån med pant i bolig kan erstattes med nytt lån. Hvilken innvirkning slik refinansiering vil ha i relasjon til forskriftens øvrige bestemmelser om bankenes fleksibilitetskvote og belåningsgraden er imidlertid ikke gitt ut fra forskriftens ordlyd, sier Hartmann.

Lous understreker at reglene er utformet slik at eksisterende pantelån kan refinansieres. Forskriften setter imidlertid en rekke vilkår for at refinansiering av lån skal unntas forskriftens bestemmelser om blant annet gjeld- og belåningsgrad.

– Slik refinansiering må innebære at det nye lånopptaket i) ikke overstiger det eksisterende lånets størrelse på refinansieringstidspunktet, ii) gis med pant i samme bolig, iii) har en løpetid som ikke er lengre enn gjenværende løpetid på lånet som refinansieres og iv) har samme eller strengere krav til avdragsbetaling som eksisterende lån, forklarer hun.

– Slike refinansieringer vil heller ikke fylle opp bankenes fleksibilitetskvote, presiserer han.

På grunn av de strenge vilkår for å unnta refinansiering fra forskriftens anvendelsesområde, stiller Lous spørsmål til hvilken grad bestemmelsen vil lempe på forskriftens nye innstramninger.

– I normaltilfellene vil en kjøper refinansiere eksisterende lån på eiendommen, men samtidig ha behov for å belåne denne ytterligere for å finansiere kjøpesummen. For dette tilfellet har vi fått signaler fra Finanstilsynet på at det samlede lånet på eiendommen vil bli omfattet av forskriftens bestemmelser. Det er med andre ord ikke mulig å skille ut den del av lånet som kun gjelder refinansieringen, sier Lous.

Eiendomstransaksjoner skjer også rutinemessig ved kjøp av et selskap som eier eiendommen. Da vil gjerne kjøper gjennom eiendomsselskapet refinansiere eksisterende lån på eiendommen.

– En slik refinansiering fra samme debitor vil ikke omfattes av forskriften forutsatt at vilkårene for øvrig er oppfylt. Som nevnt over vil kjøper normalt sett ha behov for ytterligere finansiering med pant i boligen, utover targetselskapets refinansiering, for å dekke kjøpesummen. Dette kjøperlånet vil imidlertid på ordinært vis være omfattet av forskriftens bestemmelser, sier Hartmann.

– For det tilfellet at både refinansiert lån og det nye lånopptaket har sikkerhet i eiendommen har vi fått avklart av Finanstilsynet at begge lån vil inngå i vurderingen av eiendommens belåningsgrad, supplerer Lous.

Eiendomstransaksjoner ved kjøp av aksjer

En rekke eiendomstransaksjoner utføres ved salg av aksjer i selskapet som eier eiendommen. Det vil derfor ifølge advokatene være naturlig å anta at slike transaksjoner ikke omfattes av forskriften.

– Det kommer imidlertid an på hvilken form for sikkerhet som stilles for lånopptaket, sier Hartmann, og tilføyer: «Dersom lånopptaket skjer med sikkerhet i eiendommen, og dette er en boligeiendom (bygård eller lignende) vil lånet omfattes av forskriften, med unntak av en eventuell refinansiering.»