Selgers due diligence – nyttig også i Norge?

Dette er en utvikling som blant annet er påvirket av internasjonaliseringen av det norske markedet.

Arctic Securities er blant de tilretteleggerne som hyppigst har vært engasjert i transaksjoner med internasjonale kjøpere, blant annet som rådgiver for Deka, Madison, Partners Group, W. P. Carey og Meyer Bergman.

– Det er riktig at VDD’er etter hvert også er blitt vanligere i Norge, sier Lisa F. Wold i Arctic.

– De fleste salg forberedes nå med sikte på at en vesentlig gruppe interessenter vil være internasjonale aktører. Når større objekter eller porteføljer legges ut for salg, er det vanlig i mange markeder at salgsinformasjonen ledsages av en VDD-rapport. VDD-rapporten er vanligvis en kort beskrivelse av salgsobjektets rettslige, finansielle og tekniske struktur – kombinert med en oversikt over særlige utfordringer («findings») som selger ønsker å gjøre oppmerksom på.

– Mye av det samme man finner i en vanlig due diligence-rapport fra kjøpers rådgivere?

– Ja, i prinsippet snakker vi om mye av det samme formatet, svarer Wold.

– Men medfører ikke dette dobbeltarbeid – hvis en kjøper senere må inn med sitt eget team og selv gjøre en DD?

– Noen kjøpere vil gjøre en selvstendig egen DD. Men disse kjøperne vil like fullt ha nytte av VDD’en. Vi ser at de fleste kjøpere bruker VDD-rapporten konstruktivt. Kjøpers rådgivere får en flying start på sitt arbeid, og bruker ofte VDD-rapporten som et utgangspunkt for sin kontroll av salgsobjektet. Enkelte kjøpere – men de er i mindretall – kan velge ikke å gjøre egen due diligence, fortsetter Wold.

Les også: Transaksjonsvolumet i 2016 ble 70 milliarder

Det aller vanligste er at kjøper velger å gjøre deler av DD’en med egne rådgivere. Dette avhenger imidlertid av at de som har utført VDD for selger er villig til å påta seg et ansvar for rapportens innhold – direkte overfor kjøper (såkalt «reliance»). Også de som gjør en egen DD kan velge å begrense denne til å være en slags kontroll av VDD’en – men da krever man også «reliance» fra selgers VDD-rådgivere.

MER STRIGLET PRODUKT: – Gjennom VDD’en oppdager man gjerne en del forhold som kan fikses før eiendommen legges ut. Man presenterer slik sett et mer striglet produkt, sier advokat Stig L. Bech.

Vi har også snakket med Stig L. Bech i BA-HR om det er vanlig at selgers VDD-rådgivere tar et slikt ansvar. BA-HR har vært juridisk rådgiver på selger- eller kjøpersiden i et flertall av transaksjonene med utenlandske parter involvert.

– Det varierer noe, sier Bech.

– Men, de senere årene er det blitt vanlig at rådgiverne gir slik «reliance». For egen del har vi standardisert dette, slik at vi bekrefter rapporten ved et eget brev til kjøper, der vi tar ansvar overfor kjøper på samme vilkår som i vår relasjon til oppdragsgiver (selger, red. anm.).

– Mener du det er en fordel med VDD’er?

– Ved større salg og mange interessenter er jeg generelt positiv, sier Bech.

– VDD’ene bidrar til etablering av gode datarom og lik informasjon til konkurrentene. Og – det som ikke står i rapportene, er nesten like viktig som det som er omtalt. Gjennom VDD’en oppdager man gjerne en del forhold som kan fikses før eiendommen legges ut, man kan for eksempel hente inn manglende garantier, slette uaktuelle heftelser, rette opp selskaps- eller skattemessige feil etc. Man presenterer slik sett et mer striglet produkt.

Les også: Rekordhøyt transaksjonsvolum i Norden

– Det Bech trekker frem der er viktig, sier Wold.

– Et striglet produkt er en ting, herunder den forutsigbarhet det bidrar til i den videre prosessen. En slik grundig forhåndsgjennomgåelse av salgsobjektet gir selger en gylden anledning til å rydde opp i forhold som potensielt kan ha prisdempende effekt i de påfølgende forhandlinger med kjøper. Selv tradisjonelt meget habile eiendomsselskaper oppdager ofte gjennom VDD-arbeidet forhold de ikke har vært seg bevisst.

– Når en kjøper gis eksklusivitet etter en budrunde, investeres det mye tid i videre DD, finansieringsarbeid og kontraktsforhandlinger, sier Wold og legger til:

– Jo færre utfordringer som dukker opp i den delen av prosessen – jo bedre er det naturlig nok. VDD-rapporter skaper større trygghet blant aktørene i budrunden, for at prosessen i etterkant av avtalt eksklusivitet vil være en positiv verifiseringsprosess uten de store overraskelser. Videre vitner en VDD-rapport om grundige salgsforberedelser, noe som er et viktig signal i seg selv.

Les også: Tror på ytterligere yieldfall

Les også: Utlendingene vil handle for 1 milliard i måneden