Omdanning av eiendomsselskap – på tide å kvitte seg med de siste KS/IS/ANS?

Flere regelendringer i senere tid har gjort det mindre attraktivt å eie DLS. Særlig når selskapene er (indirekte) heleid i samme konsern, er det flere argumenter i disfavør av slik selskapsform:

• Fjernet adgang til underskuddssamordning for stille deltaker i IS og kommandittist i KS medfører at underskudd fra selskapet kun kan føres mot senere overskudd fra samme selskap, eller mot gevinst ved salg av andelene. Det siste er normalt ikke til hjelp, da fritaksmetoden ofte fritar gevinst fra beskatning.

• En uttalelse fra Finansdepartementet legger til grunn at all ekstern gjeld i KS anses sikret av nærstående, og følgelig rammes av rentebegrensningsregelen som intern gjeld, dersom komplementaren har den alminnelige beslutningsmyndighet i selskapet. Tilsvarende må antas å gjelde for IS, slik at all ekstern gjeld i IS likestilles med intern gjeld. Også ANS og DA rammes dersom en deltaker eier/kontrollerer minst 50 % – ANS rammes fullt ut og DA for en andel tilsvarende deltakernes ansvar for gjelden.

Les også: Stor interesse for skatte- og avgiftsmessige spørsmål

• Ved utdeling fra DLS til deltaker omfattet av fritaksmetoden, beregnes skatt på tre prosent av utdelingen selv om eierforholdene ville oppfylt kravet til skattekonsern for aksjeselskap.

• Kravet til minst to deltakere sammenholdt med ønske om full ansvarsbegrensning medfører at mange har et ekstra deltakerselskap per DLS, noe som skaper en unødvendig komplisert selskapsstruktur.

Omdanning fra DLS til AS kan etter særlige regler i skatteloven gjennomføres uten beskatning (med skattemessig kontinuitet). Når det i tillegg fra 2016 ble innført dokumentavgiftsfritak for slike omdanninger, opplevde vi en rekke henvendelser knyttet til slike omdanninger, og mange omdanninger har blitt gjennomført i 2016.

Omdanninger i 2017 – dette bør tenkes på allerede nåOm omdanning fra DLS til AS skal gis virkning fra 1. januar det aktuelle år, må ASet være sendt til registrering senest 30. juni. Omdanning i annet halvår skaper mange praktiske utfordringer, og anbefales normalt ikke. Ettersom regnskap og ligningspapirer for forrige år må være klart før arbeidet med omdanning kan gjennomføres, fører fristen 30. juni til at det er et begrenset tidsrom hvor omdanningen kan gjennomføres. Så mye som mulig bør derfor forberedes i forkant.

Les også: Salg av eiendomsselskaper gir rett til MVA-fradrag for transaksjonsskostnader

Reglene om omdanning gjelder den skattemessige behandlingen. Det finnes ingen selskapsrettslige regler om omdanning, og omdanningen gjennomføres normalt ved tingsinnskudd av virksomheten i nytt aksjeselskap og etterfølgende sletting av DLSet. Dette medfører blant annet at det ved omdanning ikke er privatrettslig kontinuitet, slik at kreditorer og kontraktsparter normalt må samtykke. For leieavtaler følger det imidlertid av husleieloven at disse er fritt overførbare, med mindre annet er avtalt. Omdanningen kan også medføre at for eksempel forkjøpsretter utløses. Det bør derfor gjøres en nøye gjennomgåelse av selskapets posisjoner.

For å kunne gjennomføre omdanning er det krav om at selskapet driver «virksomhet» i skattemessig forstand, noe som blant annet utelukker såkalte hjemmelsselskaper og selskaper som kun eier andeler i andre DLS. Om noen har eiendom og hjemmel i to selskap med samme selskapsform, for eksempel til KS, vil det imidlertid normalt være mulig å først fusjonere de to og deretter omdanne. Også for slik fusjon er det innført dokumentavgiftsfritak.

Les også: – Synspunktet i Telenor-saken kan ikke overføres til eiendomsbransjen

Videre er det for å gjennomføre omdanning krav til dekning for aksjekapitalen i både regnskapsmessig egenkapital og det som gjerne omtales som «skattemessig egenkapital». Dette bør kontrolleres allerede nå, da eiendomsselskap med høy gjeldsgrad og lave saldoverdier ofte kan ha negativ skattemessig egenkapital. Dette kan være mulig å løse ved forutgående transaksjoner, men for å være sikker på at de får ønsket effekt, bør disse aller helst gjøres før nyttår.

Også flere andre vilkår må være oppfylt for å gjennomføre omdanning, og arbeidet viser seg normalt å være mer tidkrevende enn først antatt. Vi anbefaler derfor å allerede nå kartlegge hvilke selskaper det kan være aktuelt å omdanne, og om det må gjøres forberedende disposisjoner. Det kan også være en fordel at det allerede nå vurderes hvilke samtykker som må innhentes mv. Disse selskapene bør også prioriteres ved utarbeidelse av regnskap og ligningspapirer. Deretter bør nødvendig dokumentasjon utarbeides i god tid før omdanningen må vedtas for å sikre gjennomføring før 1. juli.

Ole Andreas Dimmen er advokat og Andreas Gustavson er advokatfullmektig, begge i BA-HR