Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Artikkelen er skrevet av partner Thomas Rindahl Håkonsen og fast advokat Ola Rundfloen. Begge arbeider i DLA Pipers transaksjonsgruppe og er spesialisert på fast eiendom.
Foreldelseslovens anvendelsesområde
Foreldelsesloven § 1 angir at en “[f]ordring på penger eller andre ytelser foreldes etter reglene i denne lov når ikke annet er lovbestemt.” Foreldelsesfristen er 3 år og løper normalt fra den dag da “fordringshaveren tidligst har rett til å kreve å få oppfyllelse”, jf. lovens § 2 og § 3.
Foreldelsesloven kommer også til anvendelse på rettigheter i fast eiendom. Dette betyr imidlertid ikke at alle rettigheter i fast eiendom er gjenstand for foreldelse. I foreldelseslovens forarbeider fremgår det at “en avtalt – men ikke fullbyrdet – rett til å få rådighet over løsøre eller fast eiendom” foreldes, mens rettigheter som anses fullbyrdet ikke er gjenstand for foreldelse. Det må således sondres mellom rettigheter i fast eiendom som er gjenstand for foreldelse (såkalte obligatoriske rettigheter) og rettigheter som ikke er gjenstand for foreldelse (såkalte tinglige rettigheter).
Skillet mellom obligatoriske og tinglige rettigheter er vanskelig å trekke, men kan i grove trekk kategoriseres som følger :
− Obligatoriske rettigheter er tankemessig det som kommer før rettigheten er blitt en tinglig rett. Eksempler på slike rettigheter er en avtalt rett til å bli eier / fester av en eiendom eller rett til å oppnå en begrenset rettighet i en eiendom (veirett, rett til anleggelse av vann- / kloakkledning, mv.). Det typiske ved de obligatoriske rettighetene er at de knytter seg til en tinglig rettighet som enda ikke er tiltrådt / fullbyrdet.
− I motsetning til de obligatoriske rettighetene kjennetegnes en tinglig rett ved at rettigheten er tiltrådt / fullbyrdet av rettighetshaver, slik at umiddelbar eiendomsrett, festerett, bruksrett, mv. derved er etablert.
Hvorvidt en rettighet er obligatorisk (gjenstand for foreldelse) eller tinglig (ikke gjenstand for foreldelse), beror på en konkret vurdering. I de fleste sammenhenger må det vurderes hvorvidt rettighetshaver har oppnådd umiddelbar faktisk og rettslig rådighet over det aktuelle rettighetsobjektet. Sentralt i denne vurderingen er om rettigheten kan anses fullbyrdet, endelig etablert eller tatt i bruk mv., slik at rettigheten derved er gjort tinglig.
Som illustrerende eksempel kan det vises til Borgarting lagmannsretts dom inntatt i LB-2006-94240. I den aktuelle saken hadde en grunneier avgitt en rett til å inngå avtale om feste av en tomt til rettighetshaver. Retten til å feste eiendommen ble imidlertid ikke tiltrådt / fullbyrdet før foreldelsesfristens utløp. Lagmannsretten uttalte i denne sammenheng at:
“[Rettighetshavers] rettigheter knyttet til tomt 11 var en fordring som var gjenstand for foreldelse. Det er ikke inngått noen festekontrakt mellom [rettighetshaver] og grunneier. [Rettighetshaver] har ikke betalt festeavgift, og han har ikke tatt tomta i bruk. Han har således ikke ervervet en slik råderett over tomta som gjør hans rett til en tinglig rett som ikke er gjenstand for foreldelse.”
Som ytterligere eksempel kan vises til en nylig avsagt (ikke rettskraftig) dom fra Eidsivating lagmannsrett, datert 10. oktober 2016 (LE-2016-7576). I den aktuelle saken hadde en utbygger inngått avtale med en grunneier i 1987 og 1996. Avtalene ga utbygger rett til å regulere, opparbeide og omsette tomter på grunneiers eiendom. Lagmannsretten kom til at utbyggers rett var foreldet på det tidspunkt utbygger tiltrådte / fullbyrdet sin rett. Fra dommen siteres:
“Foreldelsesfristen løper – som tidligere redegjort for – fra den dag [utbygger] tidligst hadde rett til å kreve oppfyllelse. Basert på avtalen mellom partene legger lagmannsretten til grunn at [utbygger] tidligst kunne kreve oppfyllelse når det var mulig å selge byggeklare tomter til enkeltstående husbyggere. (…) Etter lagmannsrettens vurdering burde de få hindringene som lå i reguleringsbestemmelsene i alle fall vært brakt i orden på det tidspunkt [grunneieren] undertegnet urådighetserklæringen mer enn 3 år etterpå den 12. juni 2002, eventuelt det seinere tidspunktet da [deler av eiendommen] ble skilt ut som eget bruksnummer ved delingsforretning 11. november 2002. (…) Basert på dette ble [utbyggers] fordring foreldet seinest i november 2005.”
Obligatoriske rettigheter er gjenstand for foreldelse – uavhengig av rettsvern
Både obligatoriske og tinglige rettigheter vil kunne tinglyses i grunnboken slik at det etableres rettsvern. Det er imidlertid viktig å merke seg at tinglysning av en obligatorisk rettighet ikke medfører at foreldelsesfristen stopper å løpe. Dette fremkommer i forarbeidene til foreldelsesloven, hvor det er uttalt at
“en avtalt – men ikke fullbyrdet rett til å få rådighet over […] fast eiendom kan foreldes, selv om erververen har oppnådd omsetningsvern for sin rett ved tinglysing […].”
Prinsippet og forståelsen er fulgt opp i rettspraksis, bl.a. i Borgarting lagmannsretts dom i LB-2013-106304. Der kom lagmannsretten til at en rett til å få utskilt og overdratt en boligtomt var foreldet, selv om rettigheten var inntatt i et skjøte som var tinglyst på eiendommen. Bakgrunnen var at rettigheten kunne ha vært påberopt og fullbyrdet, men rettighetshaver avbrøt ikke foreldelsesfristen i tide.
Merk likevel at dersom retten til å tiltre / fullbyrde en obligatorisk rett er betinget av en fremtidig begivenhet, starter foreldelsesfristen normalt ikke å løpe før den fremtidige begivenhet har inntruffet. Som illustrerende eksempel vises til Eidsivating lagmannsretts sak LE-2016-7576 (sitert over), der lagmannsretten etter en konkret fortolkning la til grunn at foreldelsesfristen først begynte å løpet på det tidspunkt “det var mulig å selge byggeklare tomter til enkeltstående husbyggere”.
Hva gjelder rene / ubetingede kjøpsopsjoner vil det uten konkrete holdepunkter i avtalen som stifter opsjonen ofte være vanskelig å fastslå foreldelsesfristens utgangspunkt. Prinsipielt sett vil det i et slikt tilfelle kunne hevdes at rettighetshaver har rett til å kjøpe eiendommen allerede fra det tidspunkt rettigheten er etablert. Strengt tatt inntrer da foreldelse av rettigheten tre år etter avtaletidspunktet. For utbyggere som rutinemessig velger å tinglyse en ren kjøpsopsjon for å sikre seg et utbyggingsområde, vil en slik forståelse kunne få dramatiske konsekvenser dersom opsjonen gjøres gjeldende senere enn tre år etter avtaletidspunktet. Juridisk litteratur legger imidlertid til grunn at det må være rom for å avtale / innfortolke at kjøpsretten skal kunne ha en varighet som overstiger tre år, bl.a. gjennom å avtale eller å innfortolke at rettigheten er knyttet til en fremtidig begivenhet. En slik begivenhet kan f.eks. være det tidspunkt eiendommen er fradelt, det tidspunkt det foreligger endelig godkjent reguleringsplan eller, slik situasjonen var i ovennevnte dom fra Eidsivating lagmannsrett LE-2016-7576; på det tidspunkt “det var mulig å selge byggeklare tomter til enkeltstående husbyggere”.
Oppsummering
Ettersom både tinglyste og ikke-tinglyste rettigheter i fast eiendom kan være gjenstand for foreldelse, bør rettighetshavere i langt større utstrekning være oppmerksomme på skillet mellom såkalte obligatoriske og tinglige rettigheter.
For såkalte tinglige rettigheter (ikke gjenstand for foreldelse), er det viktig at rettigheten utformes slik at det ikke oppstår tvil om at rettigheten faktisk er å anse som en tinglig rett. Det bør således fremgå at rettigheten er endelig tiltrådt / fullbyrdet av rettighetshaver slik at umiddelbar eiendomsrett, festerett, bruksrett, mv. uomtvistelig er etablert.
For såkalte obligatoriske rettigheter (gjenstand for foreldelse), er det viktig at partene ved etableringen av den aktuelle rettigheten har et bevisst forhold til foreldelseslovens bestemmelser. For det tilfelle at man ønsker å unngå at rettigheten foreldes etter tre år, bør det fremgå tydelig fra hvilket tidspunkt rettighetshaver tidligst vil kunne påberope / tiltre sin rett. Dette for å unngå at det oppstår tvil med hensyn til fra hvilket tidspunkt eller hvilke fremtidige begivenheter som medfører at foreldelsesfristen begynner å løpe.
