Fasader til besvær

Det var med glede de undertegnede kunne lese i Estate Nyheter den 8. september 2016 om hvordan Christian Ringnes og Eiendomspar på en systematisk måte risikovurderte og vedlikeholdt fasadene på sin eiendomsportefølje.

Straffansvar og erstatningsansvarGårdeier har et betydelig ansvar knyttet til nødvendig vedlikehold av fasader på bygg. Dersom det oppstår skade på materiell eller personer, kan det utløse både erstatningsansvar og straffansvar. Dette finnes det flere eksempler på opp gjennom tidene.

Et strafferettslig ansvar fordrer at noen hos gårdeier har opptrådt uaktsomt. Dette kan også medføre at selskapet som eier den aktuelle bygningen ilegges foretaksstraff. Det er avgjørende for gårdeier at denne har etablert gode nok driftsrutiner for å etterse fasader og forestå nødvendige utbedringer slik at ikke skade oppstår. Om så ikke er tilfelle risikerer foretaket selv og dets ledelse strafferettslige sanksjoner.

I mange tilfeller vil gårdeiere i sentrumsstrøk ha et objektivt ansvar for skade på forbipasserende og materiell, for eksempel biler, forårsaket av bygningsdeler som løsner og faller ned.

Les også: Tilsyn med påhengsfasader og sikkerhetsglass

Bevaringsverdige bygg reiser særlige spørsmålVed ivaretagelsen av sin vedlikeholdsplikt kan den pliktoppfyllende gårdeier imidlertid møte utfordringer fra kulturminnemyndighetene.Vedlikeholdsbehovet og skadepotensialet er ofte størst for eldre bygningsmasse, særlig blant eldre bygårder i den tette byen. Disse ærverdige gamle bygårdene er ofte bevarte eller bevaringsverdige bygninger. For slike bygninger er veien kort fra nødvendig vedlikehold til søknadspliktig fasadeendring etter plan- og bygningsloven.

Rettspraksis og forvaltningspraksis viser at det ofte skal svært lite til før endring av bygningsdetaljer på slike bygninger anses som søknadspliktige og i strid med bevaringsreguleringen. Flere saker om utskifting av vinduer viser for eksempel at små endringer som nytt tremateriale, kittfals, detaljering av sprosser eller slagretning på vindu kan være nok til at endringen er ansett som lovstridig. Tilsvarende kan også gjelde for andre bygningselementer i en fasade, som for eksempel gesimser, materialtype, farger eller spesielle ornamenteringer for øvrig.

Les også: Høyesterett presiserer fradragsretten for vedlikeholdsutgifter

Ulovlige fasadeendringer sanksjoneresBygnings- og bevaringsmyndighetene kan være nådeløse i sin oppfølging av ulovligheter knyttet til bevaringsverdig bebyggelse. Overtredelsesgebyr og krav om tilbakeføring kan ramme den enkelte gårdeier svært hardt. Videre viser praksis at forholdsmessighet og opplevd rimelighet av en sanksjon ofte må vike for fagmyndighetenes oppfatning av historiske, arkitektoniske og kulturelle verdier.

Det er generelt lite rom for å få «tilgivelse istedenfor tillatelse» på plan- og bygningslovens område. Dette gjelder i særdeleshet for endringer av bevart eller bevaringsverdig bebyggelse.

Viktig å være tidlig uteDet er følgelig viktig at gårdeiere er tidlig ute både ved å besørge nødvendig vedlikehold og avklare hvorvidt søknadsplikten etter plan- og bygningsloven utløses.

Roar R. Lillebergen er advokat i Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS. Bård K. H. Berge er advokatfullmektig i Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS

Les også: Timing av rekkefølgekrav

Les også: Utbyggingsavtaler og momskompensasjon

Les også: Saksbehandlingsregler for eiendomsskatt i Oslo