Langvarige utbyggingsavtaler kan være risikofylte

Saken gjaldt et krav fra grunneier om å løses fra en avtale fra 1987 som ga en utbygger rett til å regulere, opparbeide og omsette grunneierens areal på 36 dekar.

Grunneieren var for lagmannsretten representert av advokatfirmaet BA-HR ved advokat Øystein Myre Bremset og advokatfullmektig Martin Aspaas. Dersom avtalen hadde blitt gjennomført som forutsatt, ville grunneieren ha krav på omtrent 2,8 millioner som oppgjør for arealet. Dersom grunneieren ble løst fra avtalen ville han gjenvinne råderetten til arealet som hadde en markedsverdi et sted mellom 30 og 50 millioner kroner.

Les også: Timing av rekkefølgekrav

Etter avtalen skulle oppgjør til grunneier skje kontant etter hvert som utbyggeren overskjøtet boligtomter til den enkelte tomtekjøper. Det var imidlertid ikke regulert i avtalen hvilke betingelser som måtte foreligge for at utbyggeren skulle kunne kreve eiendommen overdratt til seg. Området ble regulert til småhusbebyggelse i 1999. Til tross for en voldsom prisvekst i området, foretok imidlertid ikke utbyggeren seg noe med hensyn til opparbeidelse og salg.

Til slutt gikk grunneieren til advokat for å undersøke hvor lenge han kunne være bundet av den gamle avtalen.

Advokatfirmaet BA-HR tok ut stevning på vegne av grunneieren i 2014 med påstand om at rettighetene etter avtalen var foreldet. Utbyggeren mente at en slik avtale ikke var gjenstand for foreldelse overhodet. Under henvisning til foreldelsesloven § 3 nr. 1 om at foreldelsesfristen løper fra «den dag da fordringshaveren tidligst hadde rett til å kreve å få oppfyllelse», kom lagmannsretten enstemmig til at utbyggerens rett til å overta grunneierens eiendom var foreldet, og dermed bortfalt. Grunneieren ble også tilkjent sakskostnader.

Det var uten betydning for lagmannsretten om avtalen kunne kategoriseres som en opsjonsavtale med kjøperett for utbygger, eller en gjensidig bebyrdende kjøpsavtale. I foreldelseslovens forstand vil det i begge henseender foreligge en fordring på fordringshaverens hånd som foreldes etter lovens regler.

– Dommen belyser at det er en risiko forbundet med langvarige utbyggingsavtaler og andre opsjonsavtaler. Det er typisk for slike avtaler at utbygger gis en rett til å regulere, opparbeide og omsette et nærmere bestemt areal, men da slik at eiendomsretten til arealet forblir på grunneierens hånd inntil et salg finner sted, sier advokat Øystein Myre Bremset.

– Utbyggerens rett til å få overdratt eiendommen til seg er en fordring i foreldelseslovens forstand. Den alminnelige foreldelsesfristen er tre år, og starter i utgangspunktet å løpe med en gang utbyggeren har rett til å kreve eiendommen overdratt til seg, tilføyer advokatfullmektig Martin Aspaas.

Les også: Utbyggingsavtaler og momskompensasjon

I mange utbyggingsavtaler kan utbyggeren i prinsippet kreve avtalen overdratt til seg på avtalens første dag. I slike utbyggingsavtaler kan foreldelsesfristen bli ansett for å starte og løpe allerede fra avtaleinngåelsen. Ettersom det vil kunne ta tid å bearbeide offentlige myndigheter for å få gjennomført eventuelle utbyggingsavtaler, kan man derfor risikere at kravet på å få overdratt eiendommen til seg er foreldet før man rekker å stikke spaden i jorda.

I praksis vil nok partene regelmessig forholde seg til slike avtaler uten å ta hensyn til reglene om foreldelse. I enkelte tilfeller vil imidlertid markedet utvikle seg i en retning som gir en av partene et ønske om å komme seg ut av avtalen. Da vil foreldelseslovens regler kunne komme på spissen, og foreldelse kan vise seg å ha inntrådt på et langt tidligere tidspunkt enn partene hadde tenkt på ved avtaleinngåelsen.

– Gode grunner taler derfor for at man søker bistand fra advokat til utarbeidelse av avtaleverket, der det sentrale er at man regulerer hvilke konkrete betingelser som må foreligge før eiendommen kan kreves overdratt, sier Bremset og Aspaas.

Eksempelvis kan man avtalefeste at utbyggeren tidligst kan kreve eiendommen overdratt til seg når stadfestet reguleringsplan eller innvilget rammetillatelse foreligger. Da vil man unngå at foreldelselsfristen starter å løpe allerede ved avtaleinngåelsen.

Les også: Vil inngå flere utbyggingsavtaler