Timing av rekkefølgekrav

Den lovfestede opparbeidelsesplikten etter plan- og bygningsloven § 18-1 gjelder fremdeles, men bestemmelsen er ikke lenger egnet til å sikre gjennomføringen av de infrastrukturtiltak som dagens byggeområder behøver. Her kommer rekkefølgekravene i reguleringsplaner inn. Rekkefølgekrav er blitt hovedregelen når det kommer til å sikre opparbeidelse av infrastruktur. I essensen innebærer rekkefølgekravet at enkelte tiltak, typisk infrastruktur, må være på plass før en kan realisere andre tiltak, typisk nye bygninger i nye byggeområder.

Vi ser alt for ofte at planmyndighetene krever at infrastrukturen i et byggeområde må være «ferdigstilt» før kommunen kan gi «byggetillatelse». Denne standardiserte formuleringen har imidlertid flere uheldige sider ved seg, både praktisk og økonomisk. Og alt for ofte erfarer vi at det må gis dispensasjoner allerede ved første rammetillatelse for å realisere reguleringsplanen på en fornuftig måte.

Les også: Utbyggingsavtaler og momskompensasjon

Finansiering av infrastrukturDet er ikke slik, som en del kommuner synes å tro, at utbygger finansierer infrastrukturen i byggeområdet av egen lommebok.

For at det skal være økonomisk forsvarlige å realisere et utbyggingsområde, er utbygger avhengig av at kostnadene ved å opparbeide infrastruktur står i forhold til verdiene i planområdet. For det er verdiene i byggeområdet, og til syvende og sist kjøperen eller leietakeren av nye bygninger, som finansierer infrastrukturen. Dersom det ikke er regningssvarende å realisere infrastrukturen, er det uinteressant å realisere reguleringsplanen.

Utbyggers likviditetMen det må ikke bare være økonomisk forsvarlig på lengre sikt å opparbeide infrastrukturen, utbygger må også ha likviditet til å oppfylle rekkefølgekravene som stilles. Det er de færreste utbyggere som er likvide nok til å kunne forskuttere kostnadene til infrastruktur av egen kontantbeholdning. Kostnadene til å opparbeide infrastruktur er som hovedregel lånefinansiert, i en eller annen form, og her ligger det et viktig poeng for de som formulerer rekkefølgekrav. Det vil normalt være vanskelig å få lån til opparbeiding av infrastruktur, uten at finansinstitusjonen har tilstrekkelig sikkerhet for sitt krav mot utbyggeren. Sikkerheten ligger normalt i byggeretten som utbygger har fått ved at det er utstedt rammetillatelse til oppføring av nye bygninger. I forlengelsen av dette, vil en rammetillatelse for eksempel gjøre at utbygger kan begynne å forhåndsselge bygninger.

Les også: Vil inngå flere utbyggingsavtaler

Dersom vi nå tenker oss et rekkefølgekrav som sier at infrastrukturen i området må være «ferdigstilt» før kommunen kan gi byggetillatelse, vil det imidlertid være i strid med reguleringsplanen å gi en slik tillatelse før infrastrukturen er opparbeid. Uten en slik tillatelse, får en imidlertid ikke finansiering og uten finansering blir det ingen infrastruktur.

Hadde man istedenfor stilt rekkefølgekrav om at infrastrukturen må ferdigstilles før det gis igangsettingstillatelse til nye bygg, så hadde man iallfall sikret utbygger muligheten til å finansiere infrastrukturkostnadene.

Praktiske utfordringer ved tidlig opparbeidelseVed en slik utforming av rekkefølgekravet ville en kanskje løst eller lettet problemet med finansiering. Men en vil fremdeles sitte igjen med et annet problem. Dersom for eksempel veianlegget må være ferdigstilt og overdratt til kommunen før første igangsettingstillatelse gis, risikerer en at veianlegget får skader når bygningene i området oppføres. I områder med mye byggeaktivitet vil det raskt bli uforholdsmessig høy slitasje på veinettet.

Les også: Saksbehandlingsregler for eiendomsskatt i Oslo

Veimyndighetene kan riktignok kreve erstatning for de skader som påføres veianlegget, men det kan være en ressurskrevende prosess. Men vel så viktig er det samfunnsøkonomiske aspektet ved å måtte reparere et veianlegg som nettopp er opparbeidet.

Hadde man istedenfor stilt rekkefølgekrav om at infrastrukturen, og da særlig veianlegget, måtte ferdigstilles før det ble gitt brukstillatelse til første bygning, så hadde man kanskje spart veimyndighetene og utbyggeren for disse ekstrakostnadene.

Sikkerhet for oppfyllelse kan oppnås på andre måterDet er forståelig at kommunen ønsker sikkerhet for at infrastrukturen er på plass før det gis tillatelser i byggeområdet. Det er nok flere kommuner som har slitt med å stå imot presset om å gi dispensasjon når småhusene allerede er oppført og i praksis innflyttingsklar for småbarnsfamilier, men rekkefølgekravet ikke er oppfylt. Dette kan særlig være utfordrende i små lokalsamfunn der bindingen mellom beslutningstagerne og tiltakshaver er sterk.Den sikkerheten som kommunen behøver for at rekkefølgekravet blir fulgt får man først og fremst ved å lage veloverveide reguleringsbestemmelser som balanseres opp mot utbyggingsinteressene.

Når reguleringsbestemmelsene er veloverveide i reguleringsprosessen, vil det også være en enklere pedagogisk øvelse å formidle betydningen til både tiltakshaver og beslutningstagere.

Forutsetningen for å lage gode rekkefølgekrav er imidlertid at planmyndighetene ikke bare tenker på å ivareta egne interesser, men at planmyndighetene tilstreber en balanse opp mot utbyggingsinteressene.

Roar R. Lillebergen er advokat i Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS. Bård K. H. Berge er advokatfullmektig i Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS