Ukens Tips: Blancoskjøte – viktige tips

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Blancoskjøte benyttes ofte i kombinasjon med en sikringsobligasjon og en generalfullmakt. I tillegg til å spare et ledd med dokumentavgift gir bruk av blancoskjøte anledning til å kunne foreta rask overskjøting dersom hjemmelshaver står i fare for å bli slått konkurs. For å ha rettsvern overfor konkurs må skjøtet være tinglyst senest dagen før konkursåpning. I noen tilfeller kan derfor fristene for tinglysing bli veldig korte.

Ved bruk av blancoskjøte er det viktig å kontrollere at skjøtet er korrekt utfylt og at underskriftene er vitnebekreftet. Skjøtet må være signert av signaturberettiget i selskapet som står registrert som hjemmelshaver. Dersom signaturbestemmelsen er endret ved tidspunktet for tinglysning, må det kunne dokumenteres at skjøtet er signert av signaturberettiget på tidspunktet for utstedelsen av skjøtet. Det er derfor viktig å innhente og ta vare på firmaattesten som gjaldt på signaturtidspunktet.

Dernest er det viktig å ha samtykker fra rettighetshavere under urådighetserklæringer (typisk panthavere). Slikt samtykke kan utstedes i form av separat erklæring. Erklæringen må være signert av signaturberettiget i selskapet som står registrert som rettighetshaver. For endret signatur gjelder det samme som for skjøte. Dersom det ikke er tinglyst urådighet er det viktig å følge med på at det ikke blir tinglyst nye heftelser med samtykkekrav, eller huske på samtykke dersom man selv tinglyser nye heftelser med urådighetserklæring.

Det er også viktig å undersøke hvilke konsesjonskrav som gjelder. Om nødvendig bør det innhentes egenerklæring om konsesjonsfrihet med nødvendig bekreftelse fra kommunen. Det er viktig å påse at det er det til enhver tid gjeldende skjemaet om konsesjonsfrihet som er benyttet, og om nødvendig å innhente nytt skjema. Dersom ervervet ikke er konsesjonsfritt, må det innhentes konsesjonsvedtak. Konsesjonsvedtaket bør ikke være mer enn ett år gammelt når skjøtet sendes til tinglysning.

Eierseksjonsloven § 22 tredje ledd setter et forbud mot å erverve mer enn to boligseksjoner. Dette forbudet håndheves av Kartverket, som dermed kan nekte å tinglyse et skjøte som innebærer erverv av mer enn to boligseksjoner. Dersom eiendommen seksjoneres etter at den ble overdratt (men ikke overskjøtet), er det viktig å fremskaffe dokumentasjon på dette. Eksempel på slik dokumentasjon kan være kjøpekontrakt, regnskap, selvangivelse, mv.

Blancoskjøtet med tilhørende dokumentasjon bør oppbevares på betryggende måte og slik at det kan innsendes på kort varsel. Ofte vil det være hensiktsmessig at oppbevaringen skjer hos megler eller advokat slik at det er enkelt å få tilgang til dokumentene selv ved ferieavvikling o.l.

Det kan også være hensiktsmessig å etablere rutiner for kontroll av grunnboken for å være sikker på at det ikke kommer nye utlegg (som kan stiftes uavhengig av urådighetserklæring) og følge med på kunngjøringer tilknyttet Brønnøysundregistrene. Utlegg, fratredelse av revisor o.l. kan være tegn på at økonomien forverrer seg. 

——-

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om forfattere:

Ingrid K. Høstmælingen er partner i Wikborg Rein. Hun er leder av firmaets Næringseiendomsteam i Oslo.

Sofie Vikse er fast advokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13