Slik kan Smestad fortettes

Den nye kommuneplanen legger opp til en sterk fortetting på Smestad, noe som har engasjert stort. I forbindelse med den pågående debatten knyttet til siste informasjon fra Plan- og Bygningsetaten (PBE) i Oslo vedrørende utviklingen av Smestad, har vi tatt en prat med Henrik Botten Taubøll i Advokatfirmaet BA-HR DA og Maren Bjerkeng i Grape Architects, som begge har et særlig engasjement når det gjelder kommuneplanen og dens betydning.

Les også: Utbyggere frir til tomteeiere på Smestad

– Det viktigste er at mulighetene kommuneplanen legger opp til forvaltes på en riktig og bærekraftig måte i tråd med kommunens ambisjoner, sier Taubøll, og legger til at dette har kommunen all mulighet til å få til på Smestad.Potensiale for fortetning

– Hva betyr kommuneplanens føringer konkret på Smestad?

– Som mange nå vel er kjent med, er Smestad definert som et «prioritert stasjonsnært område», ikke et «knutepunkt». Dette har den betydning at man legger opp til en områdeutnyttelse (OU) på 100 %, ikke 125 % som ved «knutepunktene», svarer Bjerkeng.

På Smestad betyr det et betydelig potensiale for fortetting, og det er i kommuneplanen signalisert at dette kan bety opptil 250 % BRA utnyttelse for enkelteiendommer.

– På Smestad, som i dag består hovedsakelig av småhusbebyggelse, vil det være helt nødvendig å se mindre tomter sammen når det gjelder utnyttelse og helhetlig utvikling, legger Taubøll til.

Les også: Fortetting til besvær på Smestad

– Dette har jo PBE også sett nødvendigheten av, og vi mener det er positivt at de tar initiativ til en områderegulering. En overordnet form for byplangrep, som man deretter kan detaljregulere i tråd med, og gjerne parallelt med en områderegulering, vil tilrettelegge for at Smestad går gjennom en god transformasjon med gode kvaliteter, supplerer Bjerkeng.

– Det er grunn til å tro at det også kan tenkes noe utvikling utenfor det avgrensede utviklingsområdet. Innad i det definerte utviklingsområdet vil det skje en utvikling styrt av PBEs krav om «felles planlegging». Men det er sannsynlig at kommunen også vil kunne tillate en noe økt utnyttelse i reguleringsforslag som fremmes for andre områder utenfor avgrensningen av «utviklingsområdet», sier Taubøll.

Redd for å miste kontrollen– Mange grunneiere har stilt spørsmål til planprosessen og er redd for å miste kontroll over hva deres eiendom blir regulert til. Hva tenker dere om dette?

– Noe av området vil bli regulert til grøntareal, torg, næringsareal/utadrettet virksomhet og lignende, og annet til boliger, svarer Bjerkeng.

Overordnede avklaringer knyttet til dette blir en del av områdereguleringsprosessen og overordnede prinsipper skisseres allerede i tidlige faser, for eksempel ved et byplangrep.

Det er likevel viktig å huske på at området er underlagt krav om felles planlegging som hensynssone H810-2 og dette vil bidra til å koordinere interessene i området.

– PBE sitter i førersetet på å utforme forslag, som så skal vedtas politisk. I vurderinger fra grunneiersiden vil det nok være lurt å se på større felts potensiale under ett. Utbygging som ivaretar en større tetthet vil selvfølgelig nødvendiggjøre en annen tomtestruktur enn i dag, med større felt for utbygging, der boligvolum og grøntareal inngår, fortsetter Bjerkeng.

HELHETLIG UTVIKLING: – På Smestad, som i dag består hovedsakelig av småhusbebyggelse, vil det være helt nødvendig å se mindre tomter sammen når det gjelder utnyttelse og helhetlig utvikling, sier Henrik Botten Taubøll i Advokatfirmaet BA-HR.

– Det blir ikke slik at én tomt blir satt av til grøntareal og at neste tomt blir høyhus. Her må man forvente at det legges føringer som har en mer bymessig karakter, der det tenkes mer helhetlig og kvartalsvis. Andre formål enn bolig er en forutsetning for boligutbyggingen, og har dermed en indirekte verdi og er en nødvendighet, konkluderer Taubøll.

Frykten for høyhus– Det er mye snakk om høyhus, er det noe dere tror vil være aktuelt her?

– At det skal bygges høyere enn i dag er nok sikkert, men i og med at Smestad er et område for prioritert stasjonsnær fortetting, og ikke et knutepunkt, vil vi tro at det nok ikke vil være rom for samme høyder som det for eksempel vurderes på Skøyen. Men vi vet jo også at byrådet i revisjon av kommuneplanen ønsker å ta en ny gjennomgang av disse områdene, så selve utnyttelsen og avgrensningen kommuneplanen skisserer kan man kanskje diskutere i løpet av områdereguleringsprosessen. Dette forutsetter selvfølgelig at man ivaretar andre viktige kvaliteter, som uterom og gode estetiske løsninger både i bygg og uterom, svarer Bjerkeng.

– Det er for øvrig kun i utviklingsområdene for «indre by» at høyder er konkretisert. I utviklingsområde i «ytre by», vil høyhusplanen i prinsippet gjelde, men det er signalisert at det kan åpnes for større høyder på særlig utvalgte steder. Høyder og avtrapninger til omkringliggende områder vil bli et viktig tema i områdereguleringsprosessen, fortsetter hun.

Ingen grunn til endring– Tror dere utviklingsområdet som er avmerket på Smestad kan bortfalle i forbindelse med revisjonen av kommuneplanen som nå er varslet?

– Det vil jo alltid kunne være en generell risiko for dette. Det er likevel som sagt en bred tverrpolitisk enighet om fortetting rundt knutepunkter, og denne føringen ligger fast med nytt Bystyre. Det er derfor svært liten grunn til å tro at dette endres i revisjonen av arealdelen, svarer Taubøll.

Les også: Revisjon av kommuneplanen for Oslo

– Det er videre varslet at det i revisjonsarbeidet vil vurderes om det finnes ytterligere muligheter for fortetting rundt knutepunktene utover det det i dag er tilrettelagt for. Signalene fra Bystyret er derfor snarere at det skal legges opp til en ytterligere fortetting, og kanskje særlig på Oslo vest, legger Bjerkeng til.

Oppstart 2017– Hva tror dere at er fremdriften i planarbeidet på Smestad?

– PBE fortalte på infomøtet i august at en oppstart av arbeidet med et byplangrep, som man har gjort på Skøyen, vil igangsettes i januar 2017, og det ble skissert en tidsramme på 2,5-3 år, men her vil det selvfølgelig kunne skje endringer, avhengig av en rekke forhold, for eksempel knyttet til medvirkning og politiske prosesser, avslutter Taubøll.