Skattefeller ved konvertering av næring til bolig

Ved konvertering av en næringseiendom til boliger, vil det skattemessig skje en omklassifisering av eiendommen fra driftsmiddel til omløpsmiddel.

Konvertering kan grovt sett utføres på to forskjellige måter; enten ved ombygging eller ved rivning av det eksisterende bygget og oppføring av nye boliger. Hvordan man velger å gjennomføre konverteringen vil være avgjørende for utnyttelsen av skatteposisjonene som er knyttet til næringsbygget.

Les også: – Eiendom som ikke kan konverteres kan egentlig bare rives

OmbyggingVed ombygging skjer det ikke noen skattemessig realisasjon av driftsmiddel, men en omklassifisering fra driftsmiddel til omløpsmiddel. Da skal de skattemessige avskrivningssaldoene for det opprinnelige bygget overføres og inngå som en del av inngangsverdien på boligene. Det samme gjelder skattemessig inngangsverdi på tomt. Alle ombyggingskostnader, herunder rivningskostnader knyttet til ombyggingen, vil også inngå som inngangsverdi på boligene.

På denne måten får selskapet utnyttet de latente skatteposisjonene på bygget fullt ut, gjennom en økning av boligenes inngangsverdi og dermed en redusert skattepliktig gevinst ved salg av boliger.

Les også: – Oslo kommune tar feil om eiendomsskatten

Les også: Merker økt krav til kommersiell og rettslig spesialisering

Rivning med etterfølgende nybygg

Dersom selskapet først river det opprinnelige næringsbygget for deretter å oppføre nye boliger, blir det skattemessig ansett som realisasjon av næringsbygget. Dette forutsetter fullstendig rivning, og hvor grensen går mot ombygging er uklart.

Ved rivning av et næringsbygg vil byggets restsaldo overføres til selskapets gevinst- og tapskonto og fradragsføres med inntil 20 % av restsaldo hvert år. Restsaldoen vil altså ikke inngå i inngangsverdien på boligene.Det samme vil være tilfellet for restsaldo for tekniske installasjoner, men i motsetning til bygget skal denne restsaldoen fortsatt avskrives med 10 % av restsaldo hvert år. Restsaldo for tekniske installasjoner skal altså verken overføres til gevinst- og tapskonto eller inngå som inngangsverdi på boligene – altså en lite gunstig skattemessig behandling.

Tomtens inngangsverdi vil imidlertid inngå som en del av inngangsverdien på boligene, ettersom denne normalt vil selges sammen med de nye boligene.

Les også: Høyesterett presiserer fradragsretten for vedlikeholdsutgifter

RivningskostnadeneDet er noe usikkerhet knyttet til hvordan rivningskostnader skal behandles skattemessig, ettersom ligningspraksis og eldre rettspraksis trekker i ulike retning. De to alternativene er hvorvidt kostnadene til rivning skal inngå som en del av inngangsverdien på de nye boligene, eller om de må fordeles mellom gevinst- og tapskonto og saldo for tekniske installasjoner. Det kan argumenteres for begge synspunkter, men siden kostnadene er knyttet til realisasjon av et driftsmiddel er det nok mest nærliggende at rivningskostnadene behandles likt som restsaldoene på det bygget som rives. Dette bør imidlertid vurderes konkret.

Dette har også en side til merverdiavgift, der det kan argumenteres for at rivningskostnadene knytter seg til de siste leietakerne i det bygget som rives. Dette kan gi fradragsrett for merverdiavgift på kostnader til rivning der de tidligere leietakerne var avgiftspliktige, men fradragsretten bør vurderes konkret. Alternativet er at kostnadene knytter seg til oppføring av nye boliger, som ikke gir rett til fradrag for merverdiavgift.

Hva er skatteoptimalt?Ved rivning og nyoppføring av boliger er det altså kun inngangsverdien på tomten og byggekostnadene til boligene som utgjør inngangsverdien ved salg av boligene. Den skattepliktige gevinsten blir således større enn ved ombygging, der også skattemessige restsaldoer og eventuelt rivningskostnader inngår i inngangsverdien.

Les også: Salg av eiendomsselskaper gir rett til MVA-fradrag for transaksjonsskostnader

Hva så med skatteposisjonene?Gevinst- og tapskonto og restsaldo for tekniske installasjoner kan fradragsføres med hhv. inntil 20 % og 10 % av restsaldo hvert år. Det vil normalt innebære at kun en del av disse skatteposisjonene kan utnyttes før de siste boligene i prosjektet er solgt.

I tilfeller der selskapet inngår i et skattekonsern, kan skatteposisjonene utnyttes over tid ved hjelp av konsernbidrag. Dette krever imidlertid at selskapet «holdes i live» til skatteposisjonene er fullt utnyttet.

I tilfeller der selskapet ikke er i posisjon til å yte konsernbidrag, kan muligheten til å utnytte skatteposisjonene gå tapt når selskapet har solgt de siste boligene. Skatteposisjonene kan utnyttes dersom selskapet starter opp ny virksomhet, men dette forutsetter normalt at eierforholdet ikke endres. Dersom eierforholdet endres kan man risikere at deler av skatteposisjonene avskjæres av skattemyndighetene.

Det finnes også andre muligheter til å utnytte skatteposisjonene, men det krever tidlig planlegging. Når siste bolig er solgt kan toget være gått.

Morten Christophersen er advokat/senior manager Tax & Law i EY

Les også: – Høyesterett klargjør meglerstandarden