Ukens Tips: Offentligrettslige krav og faktisk bruk

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Ved kjøp av eiendom eller eiendomsselskap vil en potensiell kjøper ofte foreta tekniske undersøkelser av bygget og grunnen som en del av sin due diligence. Like viktig er det å undersøke om bygget og bruken av dette er i samsvar med de offentligrettslige krav som gjelder.

Ulovlig bruk

Selv om det er gitt ferdigattest for oppføringen av bygget, er det viktig å kontrollere at bruken av bygget er i samsvar med gitte tillatelser og vedtatte planer. Dette fordi en endring av bruken kan være et søknadspliktig tiltak etter plan- og bygningsloven, og dersom det ikke er gitt tillatelse eller dispensasjon vil en endring av bruken kunne være ulovlig. Dersom det avdekkes at gjeldende bruk ikke er i samsvar med tillatt bruk, kan det også være at eventuelle endringsarbeider på bygget utført i forbindelse med omlegging av bruken ikke er omsøkt. Man vil da stå overfor to ulovlige forhold, som må håndteres.

Det er samtidig viktig å være oppmerksom på at en ny reguleringsplan i utgangspunktet ikke får betydning for lovlig etablert bruk. Avgjørende for om en etablert bruk er lovlig, er om bruken er i samsvar med de tillatelser som ble gitt og de planene som da gjaldt. Rettsvirkningen av en ny reguleringsplan er først og fremst at nye tiltak må være i samsvar med den nye reguleringsplanen.

Muligheter og konsekvenser

Dersom det avdekkes at dagens bruk av bygget er ulovlig, kan det søkes om bruksendring i ettertid slik at faktisk bruk i fremtiden samsvarer med tillatt bruk. Merk at det da vil være dagens bygningstekniske krav som gjelder, og det er ikke gitt at det innvilges eventuelle dispensasjoner fra disse kravene.

I den grad den omsøkte bruken ikke er i samsvar med gjeldende planer, vil det videre være nødvendig å søke om dispensasjon fra gjeldende arealformål. Blir det ikke gitt tillatelse eller dispensasjon, for eksempel fordi planmyndighetene krever at det først må vedtas en ny reguleringsplan, risikerer eier at det blir gitt pålegg om opphør av den ulovlige bruken.

Regulering i kjøpekontrakten

Kjøper vil kunne begrense risikoeksponeringen ved å regulere dette i kjøpekontrakten med selger.

Meglerstandarden for salg av eiendom (oktober 2015) vil ofte være utgangspunktet for forhandlingene mellom partene. Slik meglerstandarden er utformet, er det i utgangspunktet kjøper som har risikoen for at dagens bruk er i samsvar med tillatelser og planer, så lenge selger ikke har tilbakeholdt eller gitt uriktige opplysninger. I den grad kjøper vil begrense risikoen, må kjøper følgelig kreve en egen garanti fra selger knyttet til dette. Meglerstandardens knappe reklamasjonsfrister og de omfattende begrensingene i selgers ansvar som ofte (ukritisk) blir lagt til grunn, tilsier uansett at kjøper bør foreta egne undersøkelser, og ikke uten videre slå seg til ro med en eventuell garanti fra selger.

—————-

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om forfatterne:

Bjørn Frode Skaar er partner i Wikborg Rein og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Vegard Thunes Jørgensen er fast advokat ved Wikborg Reins Bergens-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/Studio B13