Klar oppgang i antall tvistesaker

Vi hører mye om advokatenes stadige involvering i store eiendomstransaksjoner, og om de årlige rangeringene knyttet til disse. Vi hører imidlertid ikke like mye om de av eiendomsadvokatene, for eksempel hos BA-HR, som arbeider med tvistesaker. Vi bestemte oss derfor for å spørre om hva de har holdt på med i 2016.

– Jo da, vi har hatt et travelt år vi også, sier advokat Øystein Myre Bremset.

– I oppgangstider går antallet tvistesaker typisk noe ned, mens det blir flere tvister når økonomien går tregere. Vi merker derfor en oppgang i antall tvistesaker nå, og vi forventer at vi får enda mer å gjøre i årene fremover. Vi kommer derfor til å mobilisere litt ekstra på eiendomstvister og entreprisetvister i årene fremover.

Les også: Høyesterett presiserer fradragsretten for vedlikeholdskostnader

– Noen spesielle saker dere vil trekke frem fra våren 2016?

– Både jeg og Sam E. Harris var i Høyesterett med hver vår sak på vårparten. Ellers gikk store deler av våren med til en åtte ukers voldgiftssak hvor vi bisto byggherren i en stor entreprisetvist mot totalentreprenøren. Vi var tre advokater på teamet, Jan Einar Barbo, Sofie Komissar og meg selv. Vi mottok dommen for kort tid siden, og med et svært gledelig resultat for vår klient. Da var det verdt jobbingen døgnet rundt i noen måneder.

– Hva kjennetegner en god prosedyreadvokat på eiendoms- og entreprisefeltet?

– Vi liker å kalle oss «tvisteløsere», og ikke prosedyreadvokater. Det å prosedere for domstolen er bare en liten del av det tvisteløsning handler om, sier Barbo.

Han har doktorgrad i entrepriserett og er i likhet med Harris mye brukt som både voldgiftsdommer og megler.

– Det handler om å løse tvistene raskt og effektivt, og helst uten domstolenes hjelp, legger han til.

Les også: Her er landets beste eiendomsadvokater

– En god prosedyreadvokat er god til å vurdere om en sak er god eller dårlig, skyter Bremset inn.

– Vi gjør en slags verdsettelse av tvisten basert på sakens dokumenter og intervjuer med klienten og andre vitner.

– Deretter gir vi klienten en anbefaling om veien videre basert på hvilken økonomisk forventning saken har. Det kan sammenlignes med hvordan aksjemeglere analyserer et aksjeselskap før man tar stilling til om en aksje er overpriset eller underpriset. Vi vurderer om det omtvistede kravet er overpriset eller underpriset, og gir på den bakgrunn klienten råd om hvorvidt det er lønnsomt å føre saken for retten eller ei.

– I tillegg bør jo en god prosedyreadvokat vinne storparten av de sakene som havner i retten. Man kan ikke vinne absolutt alle saker, men man bør vinne de fleste, sier Bremset.

– Hvilke faktorer avgjør rettssaker?

Sam E. Harris har over 25 års erfaring med rettssaker, blant annet fra Regjeringsadvokaten, og svarer:

– De fleste saker avgjøres av rettens bevisvurdering. Den parten som greier å fremstille sin historiefortelling på en pedagogisk, logisk og forståelig måte for retten, har de beste muligheter til å vinne. Den parten som derimot forsøker å bortforklare det som er skrevet i begivenhetsnære dokumenter som møtereferater, e-post og brev, har en sak som starter i motbakke, sier Harris.

Les også: Merker økt krav til kommersiell og rettslig spesialisering

– Hvilke tvistesaker tar dere?

– De tvistesakene vi blir spurt om å påta oss er ofte store både hva gjelder tvistesum, kompleksitet og omfang. Det kan virke som om markedet tror at vi ikke tar mellomstore eller mindre tvistesaker, men vi tar jo slike saker også. Det kan tenkes at markedet oppfatter oss som så dyre at de bare kommer med sine største saker til oss, sier Barbo.

– Det som er dyrt, er å feilvurdere styrken på saken sin slik at man ender opp med å føre saker for retten som har en negativ økonomisk forventning, sier Bremset. Det er dessuten størrelsen på sluttregningen som betyr noe, ikke selve timeprisen. Vi opplever ofte at vår totalfaktura er lavere enn motpartens når omkostningsoppgavene legges frem i retten. Og hvis saken vinnes, er det jo som hovedregel motparten som skal betale advokatregningen.

Sofie Komissar og Martin Aspaas er advokatfullmektiger i BAHR. Vi spør dem om hvorfor de valgte BA-HR etter endte jusstudier og hvordan den nye jobben arter seg.

– I mitt siste år som jusstudent var jeg vitenskapelig assistent ved fakultetet i Oslo, hvor jeg skrev masteroppgave om entrepriserett, sier Komissar.

– Da bestemte jeg meg for at jeg primært ønsket å jobbe med entreprise- og tvistesaker. Det ble derfor naturlig å velge BA-HR som har flere av landets beste advokater innenfor disse fagfeltene. Det har vist seg å være et veldig godt valg. Jeg har fått være med som en del av team på større saker, og jeg har også fått lov til å prosedere noen mindre saker på egenhånd.

Les også: – Oslo kommune tar feil

– Jeg skrev masteroppgave om tvisteløsning i et internasjonalt perspektiv på jusstudiet, svarer Aspaas.

– BA-HRs eiendomsavdeling ble derfor et nærliggende valg for en videre karriere innenfor rettsområdet. Her har jeg fått håndtere et tilstrekkelig antall saker til at advokatbevillingen er rett rundt hjørnet, og jeg har underveis fått prima veiledning fra erfarne prosedyreadvokater. I tillegg har det vært morsomt å forberede større entreprisetvister. Her kan jeg nevne mange, men Øysteins sak for Høyesterett var spesielt lærerik.

– Hvordan ser høsten ut for dere?

– Det blir nok travelt i høst også. Vi har flere interessante eiendomsrettslige saker som skal opp for lagmannsretten. Flere av dem kan komme til å gå helt til Høyesterett. Vi har også flere store entreprisetvister som er under oppseiling, avslutter Bremset.

Les også: NCC punger ut etter garasjekollaps

– Er det noen spesielle temaer som er gjengangere?

– En gjenganger i kontraktsrettslige tvister er at leveransen blir forsinket, og at partene er uenige om hvem som bærer risikoen for forsinkelsen. Leverandøren krever fristforlengelse og sine merutgifter som følge av forsinkelsen dekket, mens bestilleren på sin side krever erstatning/dagmulkt av leverandøren som følge av forsinkelsen. Partene er som regel helt uenige om hva som er de bakenforliggende årsakene til forsinkelsene, og vi må forsøke å rekonstruere hva som faktisk har skjedd, og hva som lar seg bevise i retten, sier Harris.

Les også: – Eiendomsskatten i Oslo kommer til å ramme skjevt