Høyesterett presiserer fradragsretten for vedlikeholdsutgifter

Sakens bakgrunn var at et eiendomsselskap foresto en totalrenovering av næringsarealer i en eiendom. All tidligere innredning ble fjernet helt inn til reisverket, og deretter ble arealene gjenoppbygget med ny innredning. Blant annet ble et storkjøkken revet, og ikke etablert i eiendommen på nytt igjen, og fasaden ble ombygget slik at yttervegger ble flyttet med en meter.

Bakgrunnen for selskapets ombygging var å tilrettelegge arealene for nye leietakere, som begge skulle drive klesbutikker i de aktuelle arealene. Blant de tidligere leietakerne som hadde fraflyttet eiendommen var en kafé.

Skattyter fradragsførte direkte en betydelig andel av kostnadene tilknyttet rehabiliteringen med den begrunnelse at det forelå et reelt vedlikeholdsbehov, og at kostnadene ved rehabiliteringen og ombyggingen ikke oversteg de kostandene som ville påløpt dersom man hadde foretatt alminnelig vedlikehold.

Les også: Salg av eiendomsselskaper gir rett til MVA-fradrag for transaksjonsskostnader

Skatterettslig har det i praksis blitt lagt til grunn at skattyter vil kunne få direkte fradrag for vedlikeholdskostnader som pådras for å bringe eiendommen opp til beste relative historiske stand, forutsatt at det foreligger et vedlikeholdsbehov. Videre har man normalt kunnet legge til grunn at man kan få direkte fradrag for såkalt “tenkt vedlikehold” der skattyter foretar endringsarbeider – hvor for eksempel vegger, gulv og tak m.v. rives og bygges opp på nytt med en annen rominndeling (forutsatt at man ikke trår over terskelen for å anse hele bygget som nyanskaffet).

Sistnevnte er strengt tatt ikke vedlikehold i ordets rette forstand, men praksis har tillatt fradrag for den tenkte vedlikeholdskostnaden man ville ha hatt, dersom man fremfor å gjennomføre slike endringsarbeider kun foretok vedlikehold av bygningsdelene opp til den beste relative historiske stand.

Høyesterett konkluderer i den nylig avsagte dommen med at fradrag for “tenkt vedlikehold” kun kan innrømmes dersom, og i den utstrekning, endringskostnadene relaterer seg til funksjoner som var i bygget før endringen, og som videreføres etter endringen. Der endringsarbeider medfører at hele eller deler av arealenes “funksjonelle egenskaper” ikke er opprettholdt, vil kostnadene til disse arealene måtte aktiveres og ikke fradragsføres direkte.

Dette er i praksis en presisering som av mange kan oppfattes som en innstramming av eiers fradragsrett for bygningsrelaterte kostnader.

Les også: Merker økt krav til kommersiell og rettslig spesialisering

På denne bakgrunn sa Høyesterett seg enig i Skatteklagenemndas vurderinger, som blant annet innebar at kostnader forbundet med riving og fjerning av vegger og storkjøkken ble nektet direkte fradragsført. Det ble ikke etablert noe nytt kjøkken i eiendommen, og den nye leietakeren drev en ny virksomhet i de aktuelle arealene sammenliknet med tidligere bruk – hvilket innebar at arealenes funksjon var endret.

For enkelte andre poster ble en skjønnsmessig del av vedlikeholdsfradraget skattyter hadde krevet nektet, med krav om aktivering. Dette gjaldt endringsarbeider på fasade som hadde preg av tilbygg og nye funksjoner fremfor vedlikehold, tilsvarende også for eiendommens elektriske anlegg.

Dommen må anses som en presisering på et felt der det tidligere har vært forskjellige syn på grensen mellom vedlikehold og påkostninger, og vil formodentlig innebære at skattemyndighetene vil se utleiere nærmere i kortene i forbindelse med omfattende rehabiliterings- og ombyggingsarbeider. Hvor strengt retningslinjene fra Høyesterett blir praktisert gjenstår å se.

Les også: Her er landets beste eiendomsadvokater

Utleiere bør således for fremtiden vurdere nøye hvilke kostnader som fradragsføres direkte og hvilke som aktiveres i forbindelse med større rehabiliterings- eller ombyggingsarbeider, særlig der funksjoner eller byggets struktur endres. Det anbefales også å dokumentere de vurderinger som er foretatt, slik at denne dokumentasjonen kan fremlegges for skattemyndighetene på forespørsel.

De økte kostnadene som utleierne påføres ved at kostnader i større utstrekning må aktiveres for saldoavskrivning, vil også måtte hensyntas når utleierne skal vurdere hvilken leie utleierne skal kreve av leietakere som ønsker å flytte inn i nyrehabiliterte eller ombygde lokaler.

Artikkelforfatterne er partner Anders Myklebust, fast advokat Kristin Wiese Bromander og fast advokat Andreas Mello-Kildal ved Wikborg Reins Oslo-kontor.