Ukens Tips: Eierskap til leietakers eiendeler ved konkurs

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

I dette Ukens Tips gir vi en kort oversikt over hvilke rettigheter utleier har overfor konkursboet vedrørende fjerning og overtakelse av eiendeler når leietaker går konkurs.

Innledning

En leietaker til næringslokaler vil ofte bekoste og installere inventar og innredninger i leieobjektet. Graden av inkorporering vil variere fra at eiendelen er murt fast, festet med bolter/muttere, til lettvegger og løst inventar.

Av meglerstandarden for næringsleie følger det at leietakers innredning, ominnredning eller annen forandring av leieobjektet, krever utleiers skriftlige forhåndssamtykke, og at eierskap tilfaller utleier etter endt leieperiode med mindre utleier forlanger at leieobjektet tilbakestilles til sin opprinnelige stand. Utleier har således en avtalefestet valgrett.

Løse eiendeler tilhørende leietaker vil tilfalle konkursboet. Dette gjelder alt fra varer til frittstående møblement. Hvorvidt utleier ser seg tjent med å overta leietakers øvrige inventar vil variere. Utleiers ønsker kan imidlertid være det motsatte av hva leietakers konkursbo ønsker, typisk ved verdifullt inventar.

Når utleier ønsker at faste innredninger skal fjernes

En leietakers konkursbo trer automatisk inn i skyldnerens næringsleieavtaler dersom leieforholdet var effektuert før konkursåpning, jf. dekningsloven § 7-10 (1). Dette gjelder likevel ikke dersom konkursboet innen fire uker etter konkursåpning erklærer overfor utleier at det ikke vil tre inn, samt stiller leieobjektet til utleiers rådighet. Leieobjektet anses stilt til utleiers rådighet ved at boet fjerner eller oppgir beslaget i leietakers eiendeler i lokalet (“abandonerer”).

Dersom konkursboet ikke trer inn i leieavtalen, vil ikke utleier ha krav på at inventar fjernes av boet. Kostnader utleier påføres med å fjerne slikt inventar må meldes som et uprioritert krav i boet, eller eventuelt søkes dekket under eventuelle garantier/depositum.

Når utleier ønsker å beholde faste innredninger

I visse tilfeller kan utleier se seg tjent med å beholde leietakers inventar. Som nevnt følger det av meglerstandarden at eierskap til visse deler av leietakers inventar som utgangspunkt tilfaller utleier etter endt leieperiode. Spørsmålet er om denne retten står seg overfor et konkursbo.

Konkursboets beslagsrett omfatter som utgangspunkt ethvert formuesgode som tilhørte leietaker per konkursåpning, jf. dekningsloven § 2-2. Med mindre utleier har overtatt besittelsen til leietakers inventar før konkursåpning (hvilket sjelden er tilfellet), vil disse eiendelene være omfattet av konkursboets beslag. Forutsatt at konkursboet ikke trer inn i skyldnerens leieavtale, vil boet heller ikke være bundet av leieavtalens bestemmelser, herunder utleiers rett til å overta eiendelene ved leieavtalens avslutning. Utleier har ikke kreditorvern for sin avtalefestede rett til overtakelse, og boets beslagsrett går foran.

Konkursboet kan på denne bakgrunn ha anledning til å “strippe” de leide lokalene for alt inventar som tilhørte leietaker per konkursåpning.

En begrensning av boets rett følger imidlertid av husleieloven § 10-2 (4), som stipulerer at leietakers faste inventar tilfaller utleier dersom utskilling ville medføre “uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap”. Dette må avgjøres konkret, men vil typisk være tilfelle for infrastrukturanlegg.

—————

 Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om forfatterne:

Leif Petter Madsen er partner i Wikborg Rein og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Johan Astrup Heber er fast advokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og er tilknyttet firmaets fagområde for M&A.

Foto: Erik Burås/StudioB13