– Høyesterett klargjør meglerstandarden

Saken gjaldt oppgjøret etter brann i industrilokaler på Forus utenfor Stavanger. Det var enighet om at leietaker (Norsk Gjenvinning) var årsak til skaden, da brannen syntes å ha utviklet seg fra området rundt en avfallskvern som ble benyttet i leietakers virksomhet. Utleier (Forusstranda Næringspark) fikk dekket skadene gjennom tingsskadeforsikringen hos KLP Skadeforsikring AS. Forsikringsselskapet fremmet imidlertid regresskrav mot leietaker basert på at leietaker var ansvarlig overfor utleier for å dekke denne skaden.

– Det kan nok være overraskende for noen, men det er sikker rett at dersom utleiers forsikringsselskap har dekket en skade på bygget, så kan forsikringsselskapet kreve regress/tilbakebetaling hos leietaker dersom utleier under leiekontrakten kunne ha krevet at leietaker dekket skaden, forklarer advokat Ronny Lund fra advokatfirmaet Wiersholm som prosederte saken for leietaker for Høyesterett. Det ble dermed avgjørende for saken å klarlegge leietakers ansvar for skader under meglerstandarden.

BRUK MER TID: – For å unngå en lite tilfredsstillende situasjon for partene, bør partene bruke mer tid ved avtaleinngåelsen til å presisere bestemmelser og sikre felles forståelse i stedet for å legge meglerstandardens mer generelle og generiske bestemmelser ukritisk til grunn, sier advokat Ståle O. Meleng.

Den aktuelle bestemmelsen som leietaker eventuelt kunne holdes ansvarlig etter, lød som følger i leiekontrakten fra 2005: “Leietaker blir erstatningsansvarlig for all skade eller mangler som skyldes ham selv eller folk i han tjeneste…”.

– Denne bestemmelsen har vi hatt i alle utgaver av meglerstandarden, fra første utgave som kom i 2005 og frem til siste utgave som kom nå i forrige måned, og bestemmelsen var også lik i utleieavtalen fra Huseiernes Landsforbund som var forløperen til meglerstandarden, opplyser Wiersholmpartneren Ståle O. Meleng. Høyesteretts avgjørelse i saken her har dermed betydning for alle leiekontrakter som er inngått basert på utleieavtalen fra Huseiernes Landsforbund eller meglerstandarden.

– Konkret var spørsmålet for Høyesterett om leietaker etter denne bestemmelsen enten er objektivt erstatningsansvarlig for all skade som leietaker er årsak til, eller bare er erstatningsansvarlig for skade som leietaker har forårsaket ved mislighold av en forpliktelse knyttet til ivaretakelse av leieobjektet, presiserer advokat Anders Teigen Bakke som også var en del av Wiersholm-teamet for Høyesterett.

Les også: Schibsted krevde 100 millioner – fikk ingen ting

Wiersholms klient vant frem med sitt syn for Høyesterett om at en leietaker under den nevnte bestemmelsen ikke er objektiv ansvarlig for all skade som leietaker er årsak til.

– Dette betyr at skal en utleier kreve at leietaker skal dekke en skade, er det ikke nok at leietaker har forårsaket skaden, sier advokat Bakke. Og advokat Bakke legger til at dersom en leietaker skal holdes ansvarlig for skaden, må det altså i tillegg påvises at leietaker har misligholdt en kontraktsforpliktelse.

– Slikt mislighold av leietaker kan for eksempel være mislighold av en spesifikk sikkerhetsforskrift eller være mislighold av de mer generelle forpliktelser under leiekontrakten til å dra omsorg for leieobjektet på aktsom måte, supplerer advokat Meleng.

Les også: NCC punger ut etter garasjekollaps

Det var på det rene i saken at partene ikke hadde noen felles forståelse av avtalebestemmelsen, og avtalen måtte da i tråd med vanlig lære tolkes objektivt, og en rekke elementer ville da kunne være relevant for tolkningen.

– I vår sak la Høyesterett blant annet vekt på at det ville gi best sammenheng i reglene dersom overholdelse av leietakers forpliktelser knyttet til ivaretakelse av leieobjektet også holdt leietaker fri for erstatningsansvar dersom skade likevel skulle inntreffe. Det ble også lagt vekt på at denne tilnærmingen er konsistent med tidligere husleielov (1939) og någjeldende husleielov (1999). Høyesterett konkluderte derfor med at leietaker bare er erstatningsansvarlig for den skade han har forårsaket ved mislighold av en forpliktelse knyttet til ivaretakelse av leieobjektet, selv om denne begrensningen i erstatningsansvaret ikke fremgår uttrykkelig av ordlyden i standardkontrakten, forteller Wiersholmpartneren Ronny Lund.

Les også: Stigende antall rettstvister i eiendomsmarkedet

Et særlig spørsmål i saken var om det at avtalen bygde på meglerstandarden, medførte at det ved tolkningen ikke i samme utstrekning som ved tolkning av avtaler mellom næringsdrivende ellers, kunne trekkes inn momenter utenfor avtaledokumentet ved tolkningen. Det utleiers side fremmet som grunnlag for en slik mer restriktiv tolkning, var at partene skal kunne anvende meglerstandarden som den fremstår, uten å måtte gjøre nærmere undersøkelser av bakgrunnen for de valgte løsninger.

– Utleiers side vant ikke frem med dette synet. Det betyr at partene i de tilfeller ordlyden i meglerstandarden kan forstås på flere måter, må ta i betraktning den aktuelle bestemmelse sin bakgrunnshistorie, sammenhengen i kontrakten osv. for å kunne vurdere sin stilling under meglerstandarden. For å unngå en slik lite tilfredsstillende situasjon for partene, bør partene nok bruke noe mer tid ved avtaleinngåelsen til å presisere bestemmelser og sikre felles forståelse i stedet for å legge meglerstandardens mer generelle og generiske bestemmelser ukritisk til grunn, avslutter advokat Ståle O. Meleng.