– Helt klart et forhandlingspunkt

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

NAI FirstPartners er ute med sin seneste markedsrapport, den forrige kom i midten av mars. I den seneste rapporten vier NAI den nye eiendomsskatten i Oslo oppmerksomhet. Denne skatten er for 2017 satt til 2 promille for næringseiendommer, og som øker til 3 promille i 2018. 

NAI skriver i rapporten at ettersom eiendomsskatten for næringseiendom innføres i 2017, har de opplevd økt oppmerksomhet rundt temaet fra både utleier og leietaker. Det foreligger en ny utgave av standard leieavtale nå i juni (5/2016), og her belastes eiendomsskatten leietaker gjennom felleskostnadene.

UsikkertNAI er usikker på hvorvidt dette vil påvirke leienivået. Men ifølge næringsmegleren kommer det helt klart til å være et sentralt forhandlingspunkt i kontraktsforhandlingene inntil endringene i den nye standarden er «fordøyd og akseptert» av markedet.

NAI skriver videre at ledigheten i kontormarkedet har holdt seg relativt stabil i første halvår av 2016. For Oslo-regionen opererer de med en arealledighet på 8,25 prosent. NAI venter en svakt nedadgående ledighetskurve fremover, som følge av lav netto tilførsel av nye kontoreiendommer.

Det er flere større kontraktsutløp i 2018/2019, og det er flere store søk i markedet. Noen av søkene er ifølge NAI så store, at det kan være utfordrende å finne ledige arealer i den eksisterende bygningsmassen. Det kan dermed indikere at nybyggingsvolumet i nær fremtid vil øke.

AktivitetsbasertDet er også økt oppmerksomhet rundt aktivitetsbaserte og arealeffektive kontorplasser. Det resulterer i at flere virksomheter trenger mindre arealer enn tidligere. Trenden med det aktivitetsbaserte kontoret er ifølge NAI nå blitt akseptert innenfor mange bransjer. Næringsmegleren ser at flere store selskaper er langt fremme på aktivitetsbaserte løsninger.

Men både fremleiemarkedet og det ordinære leiemarkedet blir stadig mer segmentert. En utvikling er at leietakere som kan være fleksible med hensyn til leietid, krever lite leietakertilpasning. Leietakere som ikke må ikke ha den «beste» geografiske beliggenheten, kan derfor oppnå gode betingelser i fremleiemarkedet.

Det er gjerne virksomheter i oppstarts-/ekspansjonsfasen og som er usikre på sitt arealbehov om 3–5 år, som typisk benytter seg av slike tilbud. Det kan imidlertid bli vanligere med kortere leiekontrakter, slik man ser i andre land.

Sparer 20 prosentMen, en kontorleietaker som er villig til å etablere seg i mer enn 10 minutters gangavstand unna et godt kollektivtilbud, kan i mange tilfeller oppnå et leienivå som er ca. 20 prosent lavere enn i tilsvarende bygg som ligger nærmere gode knutepunktet. Bladet NæringsEiendom har for øvrig i juniutgaven en artikkel med NAI om dette temaet.

Når det gjelder leienivået for første halvår av 2016, har det vært stabilt. NAI venter at nivået vil holde seg forholdsvis stabilt i siste halvdel av året.