Ukens Tips: Hvis bygget brenner

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Den klassiske diskusjonen mellom selger og kjøper dreier seg om hvem som skal ha risikoen for brann og hvilke krav som stilles både til forsikringsdekning generelt, til avbruddsdekning og til at leietakerne gjenopptar sine leieforhold for at kjøper til tross for brannen skal være pliktig til å stå ved handelen. I etterkant av en brann oppstår det imidlertid også mange andre, mer praktiske spørsmål.

Forsikringsdekning og garantiansvar

I gjeldende meglerstandard legges det opp til at selger skal holde eiendommen fullverdiforsikret frem til overtakelse. Selger garanterer dessuten for at eiendommen ikke er blitt vesentlig skadet i tiden mellom signering av kjøpekontrakten og overtakelse. Det skal ikke anses å foreligge brudd på denne garantien hvis

• kostnadene til gjenoppføring/reparasjon og leietap som følge av skaden er fullt dekket av en forsikring eller dekkes av selger, eventuelt at selger stiller betryggende sikkerhet for dette, og

• alle leietakerne i eiendommen bekrefter at de vil videreføre eller gjenoppta sine leieforhold på uendrede vilkår etter gjenoppføring/reparasjon.

Dette innebærer at dersom bygget brenner før overtakelse og dermed skades vesentlig, er kostnadene til utbedring og dekning av leietap selgers ansvar. Dette gjelder uavhengig av om selger har overholdt sin plikt til å holde bygget fullverdiforsikret frem til overtakelse, og uavhengig av hva slags avbruddsdekning som er omfattet av forsikringen. Husk imidlertid at selgers ansvar som oftest vil begrenses gjennom ansvarsbegrensninger i kjøpekontrakten. Kjøper bør derfor undersøke omfanget av gjeldende forsikring før kjøpekontrakt inngås, og eventuelt kreve at forsikringen utvides.

Leietakerne

Begge vilkårene over må være oppfylte for at selger ikke skal komme i ansvar. Dersom én eller flere leietakere ikke vil videreføre eller gjenoppta sitt leieforhold grunnet brann, foreligger det garanti¬brudd.

Dersom bygningen skades vesentlig ved brann, vil leietaker i mange tilfeller kunne avslutte leieforholdet. Det hender imidlertid at partene avtaler at leietaker ikke kan si seg løs fra leiekontrakten dersom utleier utbedrer eller gjenoppfører bygget innen en gitt frist og i mellomtiden tilbyr erstatningslokaler. Særlig for bygg som i stor grad spesialtilpasses eller oppføres for å møte særskilte behov hos den aktuelle leietakeren, kan slike klausuler være viktige, men også problematiske å oppfylle.

Forholdet til kjøpesumsberegningen

Forutsetningen i meglerstandarden er at forsikringssummen tilfaller kjøper. Dette bør normalt forstås slik at avbruddsdekning frem til overtakelse tilfaller selger, mens avbruddsdekning fra og med overtakelse tilfaller kjøper.

Når det gjelder bygningsmessige arbeider, bør også dette harmoneres med kjøpesumsberegningen. Gjeld/kostnader tilknyttet gjenoppbygging bør holdes utenfor. Tilsvarende gjelder for forsikrings¬utbetalinger tilknyttet gjenoppbyggingen, men disse må avstemmes og avregnes særskilt.

Avtaler vedrørende forsikringsoppgjør og gjenoppbygging

Det er naturlig at den av partene som har risikoen for en brann, også har styring med de avtaler som må inngås i forbindelse med forsikringsoppgjøret, eksempelvis om et forslag til oppgjør skal godtas eller ikke, om det skal kreves skjønn eller ikke, hvem som skal engasjeres i forbindelse med gjenoppbyggingen og lignende.

————

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om forfatterne:

Line Ravlo-Losvik er dr. juris og partner i Wikborg Rein. Hun er leder av firmaets Næringseiendomsteam.

Trude Gran er senioradvokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13