Spleiselag på eiendomsskatt i festeforhold

Før den tid må eiendommene takseres. Oslo kommune nedsatte i den forbindelse en sakkyndig nemd for å utforme retningslinjer for taksering av næringseiendom i Oslo. Nemden vedtok retningslinjene 10. juni 2016.

Hvordan eiendomsbeskatning av eiendommer med festekontrakter skal foretas har vært et særlig spørsmål. Da slike eiendommer har forskjellige eiere av henholdsvis tomten og bygningsmassen oppstår det et spørsmål om fordelingen av skattebyrden mellom fester og bortfester. Den totale skattebyrden knyttet til en slik eiendom skal i utgangspunktet være den samme uavhengig av om det er en festetomt eller ei.

Høyesterett har lagt til grunn et prinsipp om at hver av partene skal dekke eiendomsskatten for det den enkelte eier. De nylig vedtatte retningslinjene fra Oslo kommune er basert på dette prinsippet og fastslår at utgangspunktet er at eiendomsskatten skal være gjenstand for et spleiselag mellom fester og bortfester. Likevel skal fester i noen tilfeller bære byrden alene.

Festekontrakten

De vedtatt retningslinjene regulerer kun partenes ansvar overfor myndighetene. I festekontrakten kan det være bestemmelser som fastslår andre fordelingsprinsipper mellom partene enn det retningslinjene legger opp til. Mellom partene er det fortsatt festeavtalens bestemmelser som gjelder, selv om slik avtale ikke kan gjøres gjeldende overfor kommunen når kravet på eiendomsskatt mottas. Dette må de i så fall rydde opp i seg imellom. Selv om Oslo kommune har valgt en særlig sjablongbasert tilnærming, står kommunen i henhold til eiendomsskatteloven fritt til å velge om det er fester eller grunneier som skal belastes eiendomsskatten, Oslo kommune har valgt en løsning der de skiller mellom såkalte evigvarende og ikke-evigvarende festeavtaler.

Les også: – Eiendomsskatten i Oslo kommer til å ramme skjevt

99 år eller merRetningslinjene legger til grunn et skille mellom festekontrakter som har varighet på henholdsvis mer eller mindre enn 99 år. Dette er en videreføring av et prinsipp allerede fastlagt av Finansdepartementet.

Når festekontrakten har en avtalefestet lengde på 99 år eller mer anses festeren i relasjon til eiendomsskattereglene som eier av tomten. Ettersom fester anses som eier av bygg og anlegg på tomten, og dermed skal dekke eiendomsskatten for slike bygg og anlegg, innebærer det at festeren i slike tilfeller alene blir ansvarlig for eiendomsskatten.

Rett til forlengelseDet samme gjelder i de tilfeller der partene i festekontrakten har avtalt at festeren er berettiget til ensidig å kreve forlengelse av kontrakten uten tidsbegrensning. Selv om det ikke fremgår uttrykkelig av retningslinjene, må det antas at gjelder uavhengig av om fester kan forlenge kontrakten en eller flere ganger. Dersom den samlede varighet av festekontrakten, inkludert slike forlengelsesrettigheter, er på 99 år eller mer, anses fester er eier.

Festekontrakter med varighet på mindre enn 99 år medfører derimot at bortfesteren må bære en del av skattebyrden. I slike festeforhold er bortfesteren skattepliktig for en sjablongfestet andel av eiendomsverdien.

Tomtens verdiNår eiendomsskatten skal fordeles er spørsmålet hvor stor andel av verdien som skal tilordnes tomten. For å finne egnet fordelingsnøkkel har Oslo kommune basert seg på en variant av tomtebelastningsmetoden. Metoden beregner den samlede verdien av eiendommen som ferdig prosjekt etter fradrag av totale byggekostnader og hensyntatt fortjenesten en utbygger antas å oppnå ut fra en forventet nominell salgssum. Det fremgår av retningslinjene at verdien av tomten i slike tilfeller normalt utgjør en prosentvis andel avhengig av type eiendom og lokasjon.

Type eiendomDet er inntatt konkrete allokeringer for kontor, lager, handel, handel kjøpesenter og handel high street, hotell og for parkeringshus. For eksempel varierer tomteandel for kontor mellom 5 % og 40 % avhengig av lokasjonen. Høyest er områdene Vika og Aker Brygge, mens områdene Oslo ytre øst og syd har en tomteandel på 5 % i slike festeforhold.

Samme markedsverdiDet kan argumenteres for at eiendommer med festekontrakt har en lavere markedsverdi enn eiendom på eiet tomt. De konkrete vilkår fastsatt i festekontrakten kan påvirke verdien i betydelig grad. I tillegg er festetomter i noen sammenhenger ansett mindre attraktivt. Dette kan være et resultat at usikkerheten som råder omkring festetomter innen bolig og fritid. Retningslinjene fra Oslo kommune legger likevel til grunn at samlet andel av markedsverdi allokert på fester og grunneier skal tilsvare markedsverdien for eiertomt.

Les også: Likhet for loven?

Tilfeldige utslagDette er likevel kun et utgangspunkt, og det skal foretas en konkret vurdering dersom disse sjablongene ikke gir et korrekt resultat for det konkrete tilfellet. Basert på erfaring er det likevel stor sannsynlighet for at disse sjablongene vil brukes i stor skala og nokså ukritisk. Det kan derfor være fornuftig å kontrollere allokeringen som er gjort i slike festeforhold, og også gjøre seg opp en mening om sjablongen er egnet som verdiparameter og fordelingsnøkkel i det konkrete tilfellet. Så vidt markante forskjeller i prosentvis allokering kan gi seg utslag i tilfeller av usaklig forskjellsbehandling.

Eiendomsskatten > FesteinntektDen antatt største risikoen for feil allokering av eiendomsskatten vil antakelig være at tomtens verdi er satt for høyt, for eksempel kan det oppstå tilfeller der eiendomsskatten for grunneier er et høyere beløp enn faktisk festeinntekt på tomten. Dette kan være tilfellet der festekontrakten ikke har markedsregulering av festeavgiften som da over lang tid er oppjustert kun med KPI. Sjablongene tar ikke høyde for slike utslag og er basert på at festeinntektene er på markedsnivå.

Les også: Slik klager du på eiendomsskatten

Praktisk utfordringOslo kommune vil anvende informasjon fra grunnboken til å avdekke hvilke tomter som er festet bort vil kommunen. Festeforholdet vil følgelig fanges opp der det er matrikulert. I de tilfeller festekontrakten kun er tinglyst som en heftelse på eiendommen er det mer usikkert om kommunen vil fange opp dette. Grunneier må i disse tilfelle følge ekstra godt med når eiendomsskattegrunnlaget mottas.

Thorvald Nyquist og Bjørn Olav Johansen er advokater i Deloitte Advokatfirma