– Eiendomsskatten i Oslo kommer til å ramme skjevt

Eiendomsskatten på næringseiendom og verk og bruk kommer til Oslo til neste år, og det gjenstår å se om skattesatsen blir 2 eller 3 promille. På bakgrunn av nemndas retningslinjer vet vi nå litt mer om hvilket takstnivå man kan forvente, og vi ser også at kommunens sjablongmetode vil kunne føre til store skjevheter i enkelte tilfeller. Det er uheldig og kan etter omstendighetene utgjøre usaklig forskjellsbehandling, med den konsekvens at taksten er ugyldig.

Advokatene i EY tar for seg denne og andre praktiske problemstillinger når de inviterer til kurs om eiendomsskatt på næringseiendom i Oslo den 30. august.

Les også: Likhet for loven?

Les også: Vil kunne ramme skjevt

Kommunens sjablongmetode

Retningslinjene gir anvisning på en sjablongtaksering for næringseiendom etter følgende metode:

• Det benyttes en fast kvadratmeterpris per eiendomskategori, som varierer fra kr 105 000 i kategorien «Handel High street» (høyest) til kr 9 500 i kategorien «Lager» (lavest)

• Kvadratmeterprisen justeres så for en sonefaktor, som kan variere fra 1,0 (mest attraktiv beliggenhet) til 0,22 (minst attraktiv beliggenhet). Kategorien «Parkeringshus» kan ha sonefaktor ned mot 0,04

• Justert kvadratmeterpris multipliseres så med eiendommens BTA for å finne sjablongtaksten for hele eiendommen

• Til sist skal taksator gjøre en individuell korreksjon for såkalt indre og ytre faktor basert på taksators skjønn.

De første 3 punktene er i stor grad matematikk, mens det siste gir taksator en nødvendig mulighet for å justere den endelige taksten for individuelle forhold ved den enkelte eiendom.

Sjablongen kan ramme meget skjevt

Handel «High Street» er vurdert som en egen eiendomskategori i Oslo med kr 105 000 per kvadratmeter, hvilket er høyest av alle kategorier. Her gis dessuten alle eiendommer sonefaktor 1,0. Kategorien «High Street» omfatter de presumptivt mest attraktive shopping-adresser i Oslo, og er illustrert i følgende kartutsnitt:

Følgende eksempel illustrerer hvor skjevt sjablongtakseringen kan slå ut; En handelseiendom i Karl Johans gate 16 – på «riktig» side av Kongens gate – skal som utgangspunkt takseres til kr 105 000 per kvadratmeter. Derimot skal en helt tilsvarende eiendom i Karl Johans gate 14 – på «feil» side av Kongens gate – «bare» takseres til en justert kvadratmeterpris på kr 22 440 (kr 51 000 for kategori «handel» x 0,44 i sonefaktor for «indre by sentrum»).

Selv om sjablongtaksering aldri vil være 100% treffsikker, er det vanskelig å forsvare en forskjellsbehandling på 400% av to ellers like eiendommer. Skjevheten i sjablongene må derfor jevnes ut.

Skjønnsmessig justeringRetningslinjene legger opp til nettopp dette, at den sjablongbaserte taksten skal justeres av taksator for individuelle forhold ved den enkelte eiendom, såkalt indre og ytre faktor. Det er ingen begrensning i hvilke hensyn det er adgang til å legge vekt på her. Retningslinjene nevner blant annet «Beliggenhet i sone» som eksempel på relevante forhold for ytre faktor.

Retningslinjene angir ikke hvor stor justering opp eller ned taksator kan gjøre på grunn av indre og ytre faktor. I rapporten fra NAI First Partners som ligger til grunn for retningslinjene argumenteres det for at taksator bør kunne justere sjablongtaksten opp og ned med inntil 50%, men dette er utelatt fra retningslinjene. Disse etterlater egentlig et inntrykk av at det skal en del til før det blir aktuelt med individuell justering, hvilket kan være uheldig.

Spesielt bør taksator være påpasselig med å justere ned taksten på «uheldige» eiendommer for å påse at skattegrunnlaget ikke overstiger markedsverdien eller kommer i konflikt med likebehandlingsprinsippet.

Delta på befaringenAlle eiendommer skal befares, og eier skal informeres og gis anledning til å delta. Dette er en mulighet man bør benytte seg av, og i noen tilfeller kan det være fornuftig å rådføre seg med kompetent rådgiver i forkant, eller ta med rådgiver på selve befaringen.

Retningslinjene legger kun opp til obligatorisk utvendig befaring. Dette gjør det i hvert fall vanskelig for taksator å få med seg alle relevante forhold for indre faktor. Verdireduserende indre forhold som lav standard, innvendig vedlikeholdsetterslep etc blir det derfor viktig at eier påpeker overfor taksator, selv om det er sistnevnte som er ansvarlig for å fastsette en riktig takst.

KlageadgangI mange tilfeller vil man ikke være fornøyd med taksten. Det kan for eksempel være at man mener den overstiger markedsverdien av eiendommen, at det er lagt til grunn feil areal, eller at man føler seg utsatt for usaklig forskjellsbehandling. Det siste er det som regel ikke mulig å avdekke før takstene er fastsatt i første instans. I slike tilfeller kan man klage over taksten til en sakkyndig ankenemnd (normalt innen en frist på 6 uker). Gis man ikke medhold i ankenemnda, er neste skritt eventuelt å gå til søksmål.

Les også: Slik klager du på eiendomsskatten

Eiendomsskatt er en stadig økende og mer aktuell skattekostnad for norske selskaper. EY Advokatfirma skrev høsten 2015 en artikkelserie om ulike sider av eiendomsskatten i Norge, og følger også gjennom 2016 opp med enkelte spredte artikler om aktuelle temaer innen eiendomsskatt.

Eiendomsskatteteamet i EY Advokatfirma består av Bjørgun Jønsberg (partner), Kristian Råum (advokat), Morten Christophersen (advokat), Arild Gjelsvik (advokat), Henrik Kolstad Torp (advokatfullmektig), Karoline Sture Sørensen (advokatfullmektig), Håkon Kristian Solberg (advokatfullmektig) og Yngve Kaldestad (siviløkonom), og har bred erfaring med rådgivning knyttet til taksering og bistand i klage- og rettssaker innen eiendomsskatt.