R8 Property har på få år etablert en portefølje på 60.000 kvadratmeter næringseiendom, og prosjektene står for tur. I løpet av 2016 starter byggingen av kontorer, hotell og Powerhouse Telemark. Sistnevnte er designet av Snøhetta og vil bli det første Powerhouset som blir oppført fra bunnen av.
– Eiendomsbransjen, særlig næringseiendom, er en konservativ bransje, som har vært preget av en eldre garde, de har styrt showet over hele linja. De fleste ansatte hos oss på ledernivå er 30-35 år, som har ført til at vi er langt fremme teknologisk. Det er et stort konkurransefortrinn, sier Emil Eriksrød, gründer og administrerende direktør i R8 Property.
I 2015 investerte selskapet en halv milliard kroner i næringseiendom i Telemark og Vestfold. Dette er gjennomgående eiendommer med høy miljøprofil, på sentrale områder nær knutepunkt. Nå har R8 Property akkurat etablert seg i Oslo, der planen er å bruke samme suksessmodell.
Les også: Derfor støtter Enova R8 Property
TallknuserDet er i underkant av to år siden Eriksrød sa opp jobben som finansdirektør for Hathon Holding, selskapet til Halgrim Thon, en stilling han søkte seg til som 25-åring.
– Jeg har alltid likt eiendom, og er veldig glad i tall – det er min sterke side, forteller han.
32-åringen kjøpte sin første leilighet allerede i 2006, da han flyttet til Bergen for å studere. En gevinst på 27 prosent ett år senere ga mersmak. Derfor kjøpte Eriksrød enda en leilighet i Porsgrunn, og deretter en tomt, som raskt fikk oppført en tomannsbolig og hjulene var i gang.
– Det har vært en fordel å ha kompetanse på tall hele veien, for parer du det med eiendom, får du bankene med deg, jeg har alltid hatt de i ryggen. Det har ført til at ting har kunnet skje ganske raskt, forklarer han.
Les også: Nedturen i vest ser ut til å være over
Tilfeldig handel– Jeg fikk en tøff start hos Halgrim Thon, jeg kom rett inn i årsoppgjøret, og de hadde ikke hatt en finansdirektør på ett kvartal. Jeg startet 1. april, og jobbet døgnet rundt, ler han.
På høsten fikk Eriksrød derimot bedre tid, samtidig som han tjente mer penger. I utgangspunktet var planen å kjøpe enda en tomannsbolig, men så dukket det opp et næringsbygg.
– Jeg snakket litt med Halgrim, og endte med å kjøpte den. Jeg kunne ikke så mye om næringseiendom på det tidspunktet, for jeg hadde bare jobbet der i et halvt år, men jeg var vant til å håndtere selskapsstrukturer, skatt og merverdiavgift, alt dette lå helt naturlig for meg, forteller han.
Næringsbygget i Skien på 3000 kvadratmeter kjøpte han for 10 millioner kroner i oktober 2010, der Fretex var største leietaker og betalte 700-800 000 kroner i året. På dette tidspunktet var det ett år igjen av kontrakten, og med et leiemarkedet preget av stor ledighet var det ingen selvfølge at leieperioden ville utvides. Likevel fikk Eriksrød i løpet av et par måneder fornyet leiekontrakten på fem år, og pusset opp lokalene, parallelt som han hadde en fulltidsstilling i Oslo.
– Vi har jobbet suksessivt med eiendommen, andre etasjen var nesten tom når vi kjøpte den og det var totalt ca. 1 million i leieinntekter på hele bygget, forteller han.
Nå er fremstår bygget moderne, og har stabile leietakere. Noe som har resultert i at leieinntektene er tredoblet.
– De første årene kjøpe jeg mindre bygårder, gjerne fra 500-3.000 kvadratmeter. Stort sett var det kombinert med lange leiekontrakter, derfor var det ikke mye jeg trengte å gjøre. Frem til for to år siden, da vi kjøpte Porsgrunn Næringspark, forteller gründeren.
I forkant av kjøpet ba Eriksrød faren å si opp jobben i Danske Bank og begynne for han, og slik ble det.
– Jeg hadde jobbet for Halgrim i fire år, og forstod at nå var det så mye aktivitet i selskapet at tiden var inne for å satse fullt, forteller han.
Selv om han endte med å jobbe der frem til februar i fjor.
Les også: – Overraskende godt leiemarked i Oslo
Hjemlige trakterEriksrød kjøpte de første eiendommene i Skien og Porsgrunn, et marked han kjente godt fra før.
– Her er det liten konkurranse, jeg er oppvokst her, og jobbet her i tre, fire år for Ernst & Young, sier han.Samtidig startet han R8 Consulting, som tilbyr tjenester innenfor regnskap og økonomisk rådgivning, R8 Management, et forvaltningsselskap som drifter egne og andres eiendommer i Vestfold og Telemark. Morselskapet R8 Group har i dag også selskapene R8 Edge, et reklamebyrå og profileringsselskapet R8 Profil. På to år har de vokst fra fire til 40 ansatte. Eriksrød er tydelig på at eiendom er hovedgeskjeften, og hvis de starter flere selskaper skal det være for å løfte eiendomssatsningen – det må gi en direkte synergi.
– Mye av nøkkelen til at vi har vokst raskt er dyktige folk, vi basere alt på kompetanse og kvalitet i alle ledd. Samtidig som vi tenker langsiktig og ligger langt fremme teknologisk, forklarer han.
Eriksrød mener det gjenspeiler leietakerne deres, som blant annet er HELFO, Kriminalomsorgen, DNB Bank, Visma, Asplan Viak, Danske Bank, Sykehuspartner, Emerson, Gasnova, Furmanite, Heidenreich og KPMG – for å nevne noen. Det ligger mye hardt arbeid bak, og det er også noen av grunnene til at R8 Property scorte høyest på Undersøkelsen Norsk Leietakerindeks i fjor, med 88 poeng, som slår alle tidligere rekorder. Entra og Mustad Eiendom fikk delt andreplass.
Les også: Arealledigheten på vei ned i Oslo
– Vi har såkalte «varme leieforhold», det vil si at vi har vært med å ringe og skaffe veldig mange av leietakerne, flyttet dem inn i lokalene, og pusset opp for de. Vi kjenner leietakerne våre godt, og har god på kontroll på de. Reell ledighet i byggene våre i dag er én prosent, forteller han stolt.
Da er et utviklingsprosjekt i Tønsberg, det såkalte Parkbygget, unntatt, som er i svært dårlig forfatning og bør enten rives eller totalrehabiliteres, ifølge eiendomsinvestoren. Bygget ligger på Korten, der R8 Property har to ande moderne kontorbygg. Selskapet har allerede en venteliste her på 3.000-4.000 kvadratmeter, ifølge Eriksrød.
Banken i ryggen– En av de store leiekontraktene vi signerte var med KPMG i Vestfold på ti år. Når vi klarer å få slike kontraktene, da ser banken at de gutta får det til, «det vil vi være med på», og da låner de de oss pengene vi trenger til neste prosjekt også, sier han.
R8 Property har handlet eiendommer i høyt tempo, nesten hvert kvartal, og uten støtte fra banken ville dette aldri gått.
– En av de siste eiendommene vi har kjøpt i R8-porteføljen er Sentrumsgården i Skien, den kjøpte vi i september i fjor, og vi overtok i desember, 3000 kvadratmeter midt i sentrum. Her har deler av eiendommen stått tom i 20 år, og da vi kjøpte bygget hadde det ikke vært leietakere der på åtte, forteller han.
To måneder etter overtagelse er 80 prosent av bygget leid ut, der Amedia er største leietaker. I utgangspunktet hadde ikke R8 Property tenkt til å kjøpe eiendommen, men da de møtte distriktssjefen for Amedia i Porsgrunn ved en tilfeldighet og han fortalte de burde flytte, så endret alt seg. De ønsket seg flere lokasjoner, da de kun hadde ett alternativ.
– Dette var en torsdag, dagen etter spiste vi lunsj med han, mandagen kjøpte vi eiendommen, og på torsdagen, tre dager senere fikk han et prospekt på eiendommen, med denne kvaliteten her, sier han og viser frem et elegant prospekt i et blankt sort format, med gode bilder, tegninger og rikelig med informasjon. For å kunne vende et bygg så raskt jobber R8 Property døgnet rundt, slik at de kan presentere et utkast til leiekontrakt og få arkitekten til å tegne et forslag. Dette resulterte i at distriktssjefen fikk et skikkelig prospekt, som han kunne legge frem for styret.
– På dette prosjektet gikk det ekstremt fort, men det er litt sånn vi har jobbet. Alt er linet opp og leietakeren ser at vi leverer. Ingen av våre konkurrenter har hatt sjangs til å følge med. Når kunden sitter og vurderer et annet alternativ og kanskje har fått sendt over tre sider om eiendommen etter en måned, har vi laget et detaljert prospekt, sier han.Eriksrød påpeker at relasjoner alltid er viktig, uansett hvor i verden man er.
– Det er nok enklere å ha kontroll på de store aktørene i mindre områder, men relasjoner blir bare viktigere og viktigere, gjentar han.
Les også: – Stabile leiepriser i året som kommer
Inntar Oslo– Samme modell skal rulles ut i Oslo, men vi ser at det er mer krevende med flere og flinkere aktører. Vi må jo legge breisiden til og kline til, når vi først går inn. Og det gjør vi nå, sier en selvsikker 32-åring.
Eriksrød tror timingen er riktig for å etablere seg i hovedstaden. Dette fordi han mener R8 Property allerede har mange av de beste byggene i både Telemark og Vestfold. Samtidig som han opplever at alle avgjørelser tas i Oslo, være seg signeringeringer av leiekontrakter, finansiering og nettverksbygging. Han er også ganske trygg på at selskapet har fem til ti leietakere de kunne signert i Oslo.
– Det må selvfølgelig passe med utløp, men jeg tror vi enkelt kunne fylt opp 2.000-3.000 kvadratmeter, legger han til.
R8 Property er på jakt etter nye kontorbygg, med lik filosofi som de har fulgt både i Telemark og Vestfold: sentrale, synlige og miljøeffektive eiendommer med god standard – de sikter på de dyreste byggene.
– Det vet vi er utfordrende og det er ikke mye til salgs i Oslo. Riktig objekt er også helt avgjørende. Enten det tar tre, seks eller ni måneder. Vi var og kikket på DEG 42, i Dronning Eufemias gate – en slik eiendom passer oss bra. Vi likte både beliggenheten og bygget, men slike eiendommer er det ikke mange av. Dessverre var det litt tidlig for oss, påpeker Eriksrød.
Et skritt foranEriksrød opplever at R8 Property ligger langt fremme teknologisk, særlig sammenlignet med resten av bransjen. Det har i utgangspunktet ikke vært en strategisk satsning, men noe som ligger naturlig for hans generasjon, ifølge 32-åringen.
– Vi er synlige med LinkedIn og Facebook, og folk hører om oss hele tiden. Vi får mange tilbakemeldinger på god branding, og henvendelser fra potensielle leietakere, som forbinder oss nettopp med synlighet, sier han.Akkurat nå utvikler de sin teknologiske plattform, en app for både ansatte og leietakere. Samtidig jobber de med fordelspakker.
– Vi har blant annet en restaurant i Porsgrunn, snart blir det to, der alle våre kunder og leietakere får 20 prosent rabatt. Slike tilbud vil det bli mer av, forteller han.
Snart vil de også tilby kunder og leietakere tilgang til møteromsfasiliteter i fem byer: Skien, Porsgrunn, Sandefjord, Tønsberg og forhåpentligvis Oslo. Her vil det være felleskontorer med like møteromsfasiliteter, slik at den enkelte kan benytte rommene ved behov.
– Det vil være hurtiglader til elbil, lik prosjektor, den samme kaffemaskinen – ja alt må være som du er vant til, slik at det blir enkelt, understreker han.
Miljø i fokusR8 Property satser på miljø. Eriksrød mener det helt klart er økonomi i sentrale og energieffektive bygg.
– Ikke nødvendigvis noe høyere kvadratmeterpris, men vi får lenger leiekontrakter. Både samfunnet og de større leietakerne, ønsker å tenke miljø, samtidig som du har kostnadsfokuset, sier han.Langsiktighet gir selskapet mer forutsigbarhet, og Eriksrød opplever at det skaper gode leieforhold og sterke relasjoner. Det er soleklart ifølge han.
– Vi begynner å bli en betydelig aktør og har ambisjoner om å vokse og bli større, det er morsomt å gjøre det godt og levere gode resultater, men vi må også være en aktør som tar samfunnsansvar, påpeker han.
– Vi tror at folk vil ønske å være i energieffektive bygg fremover. Det har skjedd mye innenfor miljø de siste fem årene – alt er snudd opp ned. Hvis du ikke tror at miljø kommer til å bli like viktig de neste årene, da detter du av lasset, fortsetter han.
Internasjonal satsningR8 Property har store og mange planer fremover. Det vil ikke gå på bekostning av de gode prosjektene i Telemark, Vestfold og Oslo, men utlandet blir helt klart neste.
– Vi har jobbet mye med vekst og Norge har vært inne i mange fine år. I Telemark og Vestfold har vi klart å skille oss ut ved å jobbe med de beste objektene, de er det ikke så mange igjen av der nede. Vi kan ikke fortsette med den veksten vi har hatt i Telemark, Vestfold og Oslo slik markedet er nå, og da må vi se etter nye vekstområder, forteller han.
– Vi har allerede jobbet mye med hvor vi kommer til å vokse videre, Norge tror vi får lite vekst de neste ti årene, og vi har heller ikke troen på noen stor vekst i Europa. Da må vi finne andre steder, en internasjonal satsning, utenfor Europa, avslutter Eriksrød.
