De seneste eierkostnadene

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Og det er igjen de tallene i den ferske Basale-rapporten som er gjengitt i tabellen under. Basale hadde sin tilsvarende analyse for ett år siden, og da ble gjennomsnittlige totale eierkostnader i kontorbygg anslått til 191 kroner kvadratmeteren. 

Analysen i år bygger på årsregnskapet fra 2015 for 77 kontorbygg i Basales portefølje, med et totalt areal på 753 000 kvadratmeter. Gjennomsnittlig bygg er på 9800 kvadratmeter. 35 prosent av eiendommene og 42 prosent av det totale arealet er i Oslo. Intervallet i tabellen inneholder for hvert nøkkeltall 70 prosent av eiendommene i utvalget og utgjør en normal variasjon.

Ikke viderefakturertEierkostnader defineres som de driftskostnadene som gårdeier ikke får viderefakturert leietaker i form av felleskostnader. Eiendomsskatt og festeavgift holdes utenfor, og Basale ser bort fra aktiverte utgifter. I totale eierkostnader inkluderer Basale kostnader til megling og utleie, juridiske honorarer og honorarer til andre konsulenter. Nøkkeltallene oppgis per kvadratmeter (BTA).

Sammenliknet med fjorårets analyse har faktisk de totale eierkostnadene gått ned til 184 kroner kvadratmeteren. Den dominerende posten vedlikehold (innvendig/utvendig) er ned fra 69 kroner til 67 kroner kvadratmeteren, mens administrasjon/forvaltningskostnader har falt fra 33 kroner til 30 kroner kvadratmeteren i årets undersøkelser.

Vedlikehold er den posten som varierer desidert mest mellom de ulike byggene, fra lave 11 kroner kvadratmeteren til skyhøye 156 kroner. Basale skriver i rapporten at erfaringsmessig utføres en stor del av vedlikehold ved leietakertilpasninger og vil derfor aktiveres. Det kan bety at deler av den reelle vedlikeholdskostnaden ikke fremkommer i nøkkeltallene.

Teknisk tilstandVedlikehold kan også variere svært mye avhengig av den teknisk tilstanden til bygget, bygningstype og bruksområde. Nye bygg har mindre behov for vedlikehold, mens det gjerne er mer kostbart å vedlikeholde gamle og nedslitte bygg.

Analysen viser ellers en kostnad på 118 kroner per kvadratmeter til vedlikehold, forsikring, revisjon, administrasjon og andre driftskostnader, såkalte «prime» eierkostnader. Prime er minimum av kostnader som må eier må regne med, og det er eierkostnader i en ideell verden, hvor det ikke er behov for ytterligere konsulent- eller meglerbistand.

Nøkkeltall for eierkostnader eksklusive asset management utgjør 145 kroner per kvadratmeter. Asset management defineres som administrative kostnader knyttet til «markedsmessige, strategiske og utviklingsmessige grep» som gjøres med en eiendom. Asset management er en vesentlig kostnad først og fremst for finansielle aktører som store eiendomsfond og varierer også enormt, som tabellen viser.

7-9 prosent184 kroner i totale eierkostnader tilsvarer for øvrig 9,2 prosent av brutto leieinntekter på 2000 kroner kvadratmeteren, 7,4 prosent ved 2500 kroner kvadratmeteren. Ved anslag for netto direkteavkastning for kontortransaksjoner, bruker NE nyheter gjerne 7-9 prosent i skjønnsmessige eierkostnader.

Det forutsetter at det ikke er ekstreme leienivåer eller nybygg (lavere vedlikeholdskostnader), og selvfølgelig at eierkostnadene er ukjente. Basale har tidligere antydet at eierkostnader kan være undervurdert med så mye som 60-70 prosent i verdivurderinger.

Eierkostnader (per m2):

Kilde: Basalerapporten 1. halvår 2016