For å kunne oppnå fradrag for merverdiavgift ved utleie til avgiftspliktige eller kommunale/fylkeskommunale kompensasjonsberettigede leietakere, har en utleier anledning til å la lokalene være omfattet av en frivillig registrering i Merverdiavgiftsregisteret. En utleier vil i så tilfelle ha fradragsrett for inngående merverdiavgift på kostnader som relaterer seg til de aktuelle lokalene, eksempelvis til oppførings- og rehabiliteringskostnader samt løpende driftskostnader.
En slik registrering forutsetter at lokalene benyttes i leietakers avgiftspliktige/kompensasjonsberettigede virksomhet. Motsatt vil utleie til leietakere som ikke kan omfattes av utleiers frivillige registrering medføre økte kostnader som følge av bortfalt fradragsrett for inngående merverdiavgift. Normalt vil utleier i sistnevnte tilfeller søke å dekke tapt fradragsrett gjennom en såkalt momskompensasjon.
I praksis ser man imidlertid ofte at størrelsen på kompensasjonen er gjenstand for forhandlinger mellom utleier og leietaker. Vi sammenfatter i det følgende de viktigste momentene som bør tas i betraktning ved beregning og vurdering av mva-kompensasjonen.
Les også: Fortsatt fradragsrett for mva på transaksjonskostnader
Håndtering av mva-kompensasjonMva-kompensasjonen kan håndteres på ulike måter, for eksempel ved betaling av et engangsbeløp, ved at leietaker dekker merkostnaden løpende i byggeperioden, eller ved at leietaker dekker merkostnadene i løpet av leietiden som et angitt tillegg til leien.
Det forekommer også at utleier i sine kalkyler gjør et påslag i leien uten at det fremkommer hvordan påslaget er beregnet eller hva det gjelder. Ulempen med sistnevnte mekanisme er at endringer i beregningsgrunnlaget ikke åpner for justering av den kalkulerte mva-kompensasjonen. Dette kan likevel være en fordel for utleier dersom slike endringer reduserer de totale merkostnadene.
Les også: – Synspunktet i Telenor-saken kan ikke overføres til eiendomsbransjen
Dersom leietaker derimot dekker merkostnadene i løpet av leietiden som et angitt tillegg til leien bør ordlyden i leieavtalen være formulert slik at det er mulig å foreta en justering av mva-kompensasjonen. Utleiers beregninger bør også inntas som et vedlegg til avtalen.
Hva med felleskostnader og fellesarealer?Ved beregning av mva-kompensasjonen vil man ta utgangspunkt i utleiers ikke-fradragsberettigede merverdiavgift for de aktuelle lokalene. I tillegg vil utleie til en avgiftsunntatt leietaker typisk innebære merkostnader som følge av lavere forholdsmessig fradrag for inngående merverdiavgift på byggets felleskostnader og fellesarealer gjennom en redusert fradragsnøkkel.
Dersom utleier ikke får denne merkostnaden dekket gjennom økte felleskostnader, bør også denne inkluderes i leietillegget (netto av skattemessige effekter). Dersom det anvendes en standard leieavtale vil eventuell merverdiavgift på felleskostnadene som ikke er fradragsberettiget for utleier, måtte dekkes av leietaker som del av felleskostnadene.Anvendes ikke en standard leieavtale bør det inntas en bestemmelse om dette.
Les også: Salg av eiendomsselskaper – vær godt forberedt
Skatte- og tidseffekter har betydningMva-kompensasjonen bør gjenspeile utleiers faktiske merkostnader ved å leie ut til en avgiftsunntatt leietaker. Ved beregning av leietillegget bør utleier derfor hensynta at mva-kompensasjonen er skattepliktig inntekt som etter skatt må være tilstrekkelig til å dekke utleiers merkostnader. På den annen side vil utleier normalt oppnå økt skattemessig fradrag som følge av at ikke-fradragsberettiget merverdiavgift inngår i de kostnadene som er fradragsberettiget skattemessig.
Her er det for øvrig et poeng å merke seg at skattesatsen er på vei nedover, og at dette er noe man bør vurdere å hensynta i utregningen. Videre bør man også ta hensyn til en eventuell nåverdieffekt av at skatten på kompensasjonen kommer til betaling før kostnadene kommer til fradrag (som følge av skattemessig aktivering med etterfølgende avskrivninger).
Les også: Sjekkliste for konvertering fra næring til bolig
Det er også relevant å ta med et nåverdiberegnet tillegg for eventuelt tapt fradrag for merverdiavgift på eierkostnader i leieperioden.
Ettersom utleier først oppnår kompensasjon for sine merkostnader ved leietakers betaling av leietillegget, vil det i enkelte tilfeller (f.eks. nybygg eller rehabiliteringsprosjekter) være relevant å beregne et rentetillegg som kompenserer for utleiers finansieringskostnad forbundet med de økte kostnadene.
Videre er det et spørsmål om mva-kompensasjonen bør KPI-reguleres på lik linje med ordinær leie. I de tilfeller der leietillegget hovedsakelig skal kompensere for allerede pådratte og fakturerte kostnader, fremstår ikke dette som rimelig. Imidlertid vil det være logisk at kompensasjon for fremtidige merkostnader er gjenstand for KPI-regulering. Dette bør reguleres eksplisitt i leieavtalen.
Dersom utleier i sine kalkyler gjør et påslag i leien uten at det fremkommer hvordan påslaget er beregnet eller hva det gjelder vil mva-kompensasjonen automatisk være gjenstand for KPI-regulering.
Les også: Lovendring vil forenkle finansiering
Mva-kompensasjon over én eller flere leieperioder?I tilfeller der nybygg leies ut til avgiftsunntatte leietakere, vil utleier noen ganger måtte fordele mva-kompensasjonen over flere leieperioder for å unngå en leie som er betydelig høyere enn markedsleie. Dette medfører imidlertid en risiko for utleier dersom leietaker flytter før kompensasjonen er fullt nedbetalt og nye leietakere ikke er villige til å dekke den gjenværende kompensasjonen. I tillegg kan justeringsperioden være utløpt og medføre at utleiers potensielle justeringsrett ved utleie til avgiftspliktig bruker vil være tapt.
Andre forhold ved vurdering av mva-kompensasjonDersom mva-kompensasjonen er korrekt priset, vil utleier i utgangspunktet være indifferent mellom utleie til leietakere omfattet av frivillig registrering og leietakere som ikke er omfattet ettersom han oppnår samme neddiskonterte netto kontantstrøm i begge tilfellene.
Beregning av en matematisk korrekt mva-nøytral leie vil imidlertid ofte være vanskelig, og utleier og leietaker blir derfor i praksis ofte enige om et leienivå som er akseptabelt for begge parter. For utleier er risikoen at alle merkostnader ikke blir hensyntatt og at den løpende direkteavkastningen på eiendommen dermed reduseres.
Les også: Nytt moms-direktiv
Les også: Ny uttalelse snur opp ned på MVA-praksis
Selv om leietillegget ikke fullt ut kompenserer for utleiers merkostnader isolert sett, kan det imidlertid tenkes at den aktuelle leietakeren bringer med seg andre fordeler som utleier vil nyte godt av når man ser på eiendommen under ett. For eksempel kan et legesenter som er unntatt avgiftsplikt trekke flere besøkende og således ha en positiv effekt på eventuell omsetningsbasert husleie for øvrige leietakere i bygget. Slike synergier bør naturligvis være en del av vurderingen når man fastsetter leietillegget.
Mva-kompensasjon i verdivurderingerVed verdivurdering av eiendom, for eksempel i forbindelse med transaksjoner, er det viktig å være oppmerksom på at mva-kompensasjonen ofte vil være tidsbegrenset og at det derfor bør gjøres en konkret vurdering av hva som vil være markedsleie på lang sikt. Dersom mva-kompensasjonen inngår i selve leiebeløpet (i motsetning til at den spesifiseres som et tillegg til leien), er det en risiko for at verdien av eiendommen overvurderes dersom denne beregnes av en nettoleie som yieldes opp uten særskilt vurdering av mva-kompensasjonen.
En slik verdsettelse forutsetter nemlig implisitt at dette leienivået er representativt for langsiktig markedsleie. I forbindelse med transaksjoner der det ved budgivningen er usikkert om leieinntektene inkluderer mva-kompensasjon og hvor mye dette utgjør, bør budgivere være tydelige på hvilke forutsetninger som legges til grunn i det indikative budet.
Ettersom mva-kompensasjonen i praksis ofte er gjenstand for forhandlinger mellom utleier og leietaker, kan det være usikkert og lite transparent hvor «mva-sensitiv» leien er, det vil si i hvilken grad leien gir utleier samme netto kontantstrøm uavhengig av leietakers avgiftssituasjon. Vi anbefaler derfor at verdivurderingen av eiendommen baserer seg på en konkret kontantstrømprognose.
Artikkelforfatterne er alle ansatt i EY. Fredrik A. Toften er siviløkonom, Paul M. Larsen er partner og siviløkonom, Magnus Broks er siviløkonom, Helene Hermansen er advokatfullmektig og Axel Cooper er advokat.
EY publiserer en ny artikkel hver måned frem til sommeren i en artikkelserie om ulike tema knyttet til fast eiendom. EY har lang erfaring med tverrfaglig bistand til eiendomsbransjen, og har et bredt eiendomsteam bestående av advokater, økonomer, revisorer og konsulenter.
Les også: Vil ha MVA-klargjøring
Les også: Momssjokk for kommunale bygg
