– Fremtiden er ikke like «hot»

I går avholdt Ung i Næringseiendom(UiN) sitt andre treff i år, i Rococcosalen på Grand Hotel. Eiendomsspar med Christian Ringnes var vertskap for 200 av medlemmene i UiN. Til tross for hotellstreik gikk arrangementet som planlagt.

Ann Kristin Aure, styremedlem i UiN og analytiker i Malling & Co, innledet med en markedsoppdatering.

– Kontorledigheten i kontorklusterne i Stor-Oslo faller, noe som virker motstridende med tanke på den økonomiske nedturen vi befinner oss i. En av hovedgrunnene til dette er den lave nybyggingsaktiviteten, som igjen skyldes få store leietakere som har kontraktsutløp, sier hun.

I tillegg har den positive utviklingen i boligmarkedet gjort det attraktivt å konvertere mindre attraktive kontorbygg til bolig.

– Nedgangen i leieprisene i vestaksen har stoppet opp og leieprisene i sentrum har flatet ut, akkurat som vi spådde for et års tid siden. Men det er store variasjoner mellom kvartaler som skaper usikkerhet, sier Aure.

Les også: Har passert 500 medlemmer

Søkevolumet tar seg oppSiden 2012 har det vært betydelig færre leiesøk. Dette har en logisk forklaring mener Aure, da antall leietakere som har hatt kontraktsutløp i perioden 2015-2017 er lav.

– Spesielt gjelder dette store leietakere, og det er gjerne de som benytter seg av søkemeglere. Som regel er større leietakere ute på søk etter nye lokaler 2-3 år før ønsket innflytting, understreker hun.

Hittil i år har søkevolumet tatt seg betydelig opp, noe som Ifølge Aure henger sammen med at flere store leietakere har utløp i 2018-2020. Sentrum er et aktuelt område for nesten alle leietakere på søk, hele 8 av 10 leietakere i perioden 2009 til i dag har nevnt en eller flere av sentrumsområdene i sine søk.

– Som forventet kommer det flere store leiesøk fremover, og da er det følgelig ventet at nybyggingsaktiviteten også tar seg opp, mener hun.

Les også: Disse vil du se mer av

Fortsatt attraktivt– Transaksjonsvolumet hittil i 2016 har normalisert seg i forhold til rekordåret 2015, på grunn av en betydelig vanskeligere finansiering, sier analytikeren.

Bankene har blitt merkbart mer restriktive siden nyttår, påpeker Aure. Det er to årsaker til dette: Kapitaldekningskravet (andre typer utlån er mer attraktive), og at det fryktes for historisk lave yield-nivåer,

– Prime yield er videre ned til et nytt rekordnivå på 4,0 prosent, men yield-gapet er fortsatt attraktivt, poengterer hun.

Les også: – En ny tid i eiendom

Eiendom så langt hot – i fremtiden not?Christian Ringnes innledet sitt foredrag med å fortelle om sin vei til suksess, samtidig som han delte rikelig med gode råd underveis. Historisk sett mener eiendomsinvestoren at det har vært mye «griseflaks» i eiendomsbransjen, men minner de unge på at det ligger steinhard jobbing bak.

– Det er ikke den kjekkeste gutten og den peneste jenta med den største sjarmen som lykkes. De har det for godt, sier han og legger til:

– Vær snill mot nerdene i klassen din. En gang i fremtiden blir de sjefen din, sier han.

Eiendom er et bransje man kan bli gammel i og fremdeles ha suksess, og du trenger absolutt ikke å tenke på pensjonsalder, ifølge Ringnes. Selv om han er sikker på at det kun er et tidsspørsmål før det vil komme en nedtur.

– Hvis penger er gratis og trykkes i stadig økende mengder, vil for mye kapital bli brukt på å kjøpe og bygge eiendom som ikke trengs. Det betyr feilallokering av kapital, som vil skape en boble. Og bobler sprekker som kjent, påpeker han.

Ringnes har tre råd til UiNs medlemmer:

– Pass på likviditet og soliditet, overvåk makrotrendene og «don’t run out of cash!».

– Den som ikke er solid, bukker fort under i ruglete farvann, avslutter han.