Ny dom fra Høyesterett: Forbrukerfelle for entreprenører

Entreprenørers vederlag er ofte «låst» til en fastpris. Et kjent fenomen er imidlertid at fastprisen ikke alltid viser hele kostnadsbildet, fordi det oppstår et ønske eller behov for tilleggsarbeider som blir priset langt høyere enn ved den opprinnelige anbudssituasjonen. Mange velger derfor å unngå dette skillet mellom fastprisarbeider og tilleggsarbeider ved at entreprenøren utfører regningsarbeider med avtale enhetspriser og påslagsprosenter.

Les også: Når budsjettet sprekker

Ulempen med dette for byggherren er selvsagt at det i prinsippet ikke gjelder noe «pristak». Dette er imidlertid ikke alltid tilfellet hvis byggherren er forbruker. Da reguleres arbeidene av bustadoppføringslova eller håndverkertjenesteloven, som begge har flere bestemmelser som begrenser entreprenørens vederlag. Hvis entreprenøren har gitt prisopplysninger som utgjør et «prisoverslag» i lovens forstand, kan for eksempel ikke vederlaget overstige dette med mer enn 15 %. Dette kan fort medføre en felle for entreprenøren.

– Ikke alle entreprenører er klar over det rettslige skillet mellom profesjonelle og forbrukere, og hvor lite som skal til før uformelle prisopplysninger til forbrukere kan begrense vederlaget.

Det sier Eilif S. Koch, eiendomsadvokat og partner i Arntzen de Besche. Han sikter særlig til en ny dom fra Høyesterett hvor Ole Robert Reitan vant frem med at entreprenørens byggebudsjett begrenset vederlaget med flere millioner kroner.

I løpet av rettsprosessen hadde entreprenøren, Totaltek, gått konkurs, slik at saken ble videreført av konkursboet.

Les også: “Godt snakk” ledet til bindende avtale

Selv om saken gjaldt oppussing av Reitans bolig for 109 millioner kroner, og selv om han var representert ved en profesjonell prosjektleder, var han forbruker i lovens forstand, noe som ifølge Høyesterett medfører at en prisopplysning fra entreprenøren «bare unntaksvis» ikke har bindende virkning.

Totalteks prisopplysninger kom i form av flere budsjetter som ble revidert etter hvert som arbeidene ble planlagt. Høyesterett kom til at et budsjett på 9,9 millioner kroner var bindende. Da arbeidene ble bedre planlagt og senere utført, kom imidlertid den totale regningen for Totalteks arbeider på ca. det dobbelte. Totalteks budsjett var kalt et «prisforslag», men det var uten betydning at «forslaget» ikke ble akseptert av Reitan og at Reitan i utgangspunktet betalte entreprenørens løpende fakturaer.

– Det er særlig prisopplysningenes bindende virkning uavhengig av partenes avtale som kan være en felle for entreprenørene, sier Koch fra Arntzen de Besche.

Les også: Høyesterett avgjorde hevingsoppgjør

Han får støtte fra Fabian Woxholth, også han eiendomsadvokat i Arntzen de Besche:

– For profesjonelle aktører er det selvsagt naturlig å gå ut fra at ingen ting er bindende før det er avtalt, men i disse tilfellene kan selv en uformell «pekepinn» medføre at «bordet fanger» selv om både entreprenøren og byggherren har avtalt noe annet. Konsekvensen kan bli at entreprenøren utfører omfattende arbeider med kostbare materialer som senere viser seg å være et rent tapssluk.

Byggherren vil gjerne kreve at entreprenøren gir prisopplysninger før arbeidene settes i gang. Hvis opplysningene ikke er ment å ha bindende virkning, er det altså enda viktigere enn før at entreprenøren klargjør dette eksplisitt overfor forbrukeren.