Ukens Tips: Avhending av eiendom i borettslag

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det rettslige utgangspunktet etter borettslagsloven er at et borettslag kan selge hele eller deler av sin faste eiendom, enten arealet er bebygd (og bebodd) eller ubebygd. Dette kan for eksempel være praktisk dersom borettslaget har en eiendom som egner seg for videre utvikling.

Beslutningsmyndigheten for salg av eiendom fra et borettslag tilligger generalforsamlingen, men i praksis vil nok styret i borettslaget bli kontaktet av en utbygger som er interessert i å erverve hele eller deler av borettslagets eiendom. Styret må da ta stilling til hvordan de rent praktisk vil håndtere en slik prosess, herunder om styret skal gå inn i reelle forhandlinger, engasjere juridisk bistand osv. Styret har mulighet til å be om generalforsamlingens syn på slike spørsmål, men er i utgangspunktet ikke forpliktet til dette. I den grad generalforsamlingen vedtar hvordan prosessen skal håndteres, vil imidlertid styret være bundet av vedtaket.

Dersom det er aktuelt å selge hele borettslagets eiendom, vil salget innebære en oppløsning av borettslaget. I henhold til borettslagsloven krever dette et positivt vedtak på to forskjellige generalforsamlinger, hvorav den ene generalforsamlingen må være den ordinære generalforsamlingen. Videre er det krav om at minst to tredjedeler av samtlige andelseiere (ikke kun de fremmøtte) gir sin tilslutning.

Også salg av deler av borettslagets eiendom må opp i generalforsamlingen, men i slike tilfeller er det tilstrekkelig med én generalforsamling og at minst to tredjedeler av de fremmøtte andelseierne stemmer for forslaget. I den grad et vedtak om salg omfatter bebodd eiendom, må det i tillegg inngås en avtale med de aktuelle andelseierne om innløsning av deres andeler i borettslaget. Disse avtalene må også godkjennes av generalforsamlingen, med tilsvarende flertallskrav som for vedtaket om salg av deler av borettslagets eiendom.

Det vil være særskilte habilitetsvurderinger som må foretas underveis i salgsprosessen, både for de enkelte styremedlemmer som forbereder saken for generalforsamlingen, og for andelseierne på generalforsamlingen.

Borettslagsloven inneholder i tillegg bestemmelser om mindretallsvern som skal sikre at general¬forsamlingen ikke fatter vedtak som kan gi visse andelseiere eller andre en urimelig fordel til skade for andre andelseiere eller borettslaget. Hvorvidt et salg av hele eller deler av borettslagets eiendom, eventuelt også avtaler om innløsning med enkelte andelseiere, vil rammes av mindretallsvernet, vil bero på konkrete vurderinger. Ettersom borettslagsloven gir adgang til slike transaksjoner, vil imidlertid utgangspunktet være at slike transaksjoner ikke rammes av mindretallsvernet, med mindre det foreligger særskilte omstendigheter som innebærer at noen gis en urimelig fordel til skade for de andre eller borettslaget.

——————————–

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om forfatterne:

Gøran Mjelde Aarvik er partner i Wikborg Rein og nestleder i firmaets Næringseiendomsteam.

Vegard Thunes Jørgensen er fast advokat ved Wikborg Reins Bergens-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13