To store fornyelser

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Og de to fornyelsene er med Posten Norge på 9700 kvadratmeter og med Jernbaneverket på 7800 kvadratmeter. Adm. direktør Arve Regland i Entra opplyste på tirsdagens resultatpresentasjon at Posten Norge har forlenget sin leiekontrakt med ti år, mens Jernbaneverket har inngått en noe kortere kontrakt.

– Dette viser hvor viktig beliggenheten er ved utleie. Posthuset er nå fullt utleid til gode leienivåer og med kvalitetsleietakere, sa Regland på presentasjonen. Entra opplyser aldri om leienivået på enkeltkontrakter, men det er grunn til å tro at snittnivået i Posthuset ligger i nærheten av 3000 kroner kvadratmeteren.

104 mill.Totalt inngikk og fornyet Entra i fjerde kvartal leiekontrakter for til sammen 104 millioner kroner i årlig leie, fordelt på 53 000 kvadratmeter.

– Det har vært et nytt godt kvartal på utleiesiden. Eksisterende kontrakter blir i gjennomsnitt reforhandlet til de samme nivåene, men med noe forskjeller, konstaterte Regland på presentasjonen. Med andre ord er det nokså flatt i utleienivåene for Entras del.

Entra kjøpte før jul kontordelen av Oslo City for 1,65 milliarder kroner. Med årlige leieinntekter i 2016 på snaue 95 millioner kroner, gir det en brutto direkteavkastning på drøyt 5,7 prosent, netto direkteavkastning – yield – på høye 5,4 prosent. Gjenværende vektet leietid av kontraktene er snaue fire år.

Må investereRegland opplyste på presentasjonen at de vil investere i kontorlokalene på Oslo City de nærmeste fem til ti årene etter hvert som leiekontraktene forfaller. Han erkjente at det var behov for investeringer for å modernisere lokalene, som kan forklare den tilsynelatende høye yielden. På den andre siden regnet Entra-sjefen med et potensial for høyere leieinntekter som følge av oppgraderingene.

Utviklingen av Tullin-kvartalet har vært en nokså langdryg prosess, med stadig justeringer, men nå ser Entra lys i tunnelen.

– Leiekontrakten med Universitetet i Oslo er mer eller mindre på plass, men vi venter på en endelig godkjenning. Forhåpentlig skjer dette i løpet av andre eller tredje kvartal i år, sa Regland.

Tar tidI Fredrik Selmers vei 4 på Helsfyr innser Entra at de må bruke tid på å få leid ut den totalt 32 700 kvadratmeterstore eiendommen.  Prosjektarealet er på 7400 kvadratmeter, og utleiegraden her er på 52 prosent.

I Strømsveien 96 er prosjektarealet på 18 100 kvadratmeter, utleiegraden er 46 prosent. Dette er et flerbrukerbygg, og de mindre leietakerne inngår i gjennomsnitt kortere leiekontrakter. Entra legger for øvrig til grunn en 2,8 prosent leieprisøkning i 2016 som følge av konsumprisjusteringer.

EiendomsskattDet børsnoterte eiendomsselskapet hadde i fjerde kvartal i fjor 403 millioner kroner i netto verdijusteringer, der det er tatt hensyn til full effekt av en eiendomsskatt fra og med 2017. Arve Regland opplyste på presentasjonen at to verdivurderere legger til grunn 50 prosent av antatte markedsverdier i skattegrunnlag og en flat sats på 0,3 prosent fremover. Det betyr 26,5 millioner i negativ kontantstrøm.

Regland konkretiserte ikke effekten, men legger man et avkastningskrav på dette på 5 prosent, snakker vi om drøyt 500 millioner kroner i negative verdieffekter.

Det tilsvarer snaue 2 prosent av de totale verdiene til investeringseiendommene i Entra (29,6 milliarder). NE nyheter har tidligere anslått typisk 2 prosent i verdireduksjon for Oslo-eiendommene til de store børsnoterte eiendomsselskapene som følge av innføringen av en eiendomsskatt.