Ukens Tips: Deponering av omtvistet beløp

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det hender at avtaleparter er uenige om beløpet den ene parten (skyldner) plikter å betale til den andre (kravshaver). Skyldner kan da ønske å holde tilbake sin betaling. Dersom skyldner urettmessig utøver tilbakehold, er han imidlertid i mislighold. Kravshaver kan da gjøre gjeldende misligholdssanksjoner, for eksempel heve hvis misligholdet er vesentlig eller kreve forsinkelsesrenter.

Virkninger av deponering

For å unngå risiko for misligholdssanksjoner gir lovgivningen i en del tilfeller skyldner adgang til å deponere et omtvistet beløp. Deponering likestilles med betaling til kravshaver. Deponering avskjærer dermed kravshaver fra å gjøre misligholdssanksjoner gjeldende, uavhengig av om skyldner hadde rett i sine betalingsinnsigelser.

Husleieloven

Dersom utleier og leietaker er uenige om leien, kan ikke utleier si opp eller heve leieavtalen grunnet manglende leiebetaling dersom leietaker deponerer den omtvistede delen av leien, jf. husleieloven § 3-8. Beløpet må settes inn på konto i bank/annen finansinstitusjon som har rett til å tilby slike tjenester i Norge. Beløpet må være tilstrekkelig til å dekke det omtvistede kravet, og kan bare disponeres av partene i fellesskap. Finansinstitusjonen kan likevel foreta utbetaling i samsvar med rettskraftig dom mv.

For utleier er det viktig å sikre den løpende leiebetalingen. Husleieloven § 3-8 er fravikelig ved leie av lokaler, og utleier bør således alltid påse at leieavtalen gjør unntak fra § 3-8 slik at leietaker fratas retten til å foreta deponering, samt også unntak fra retten til å motregne og utøve tilbakehold. Den såkalte “Meglerstandarden” inneholder slike unntak.

Bustadoppføringsloven

I bustadoppføringsforhold likestilles deponering med betaling til kravshaver dersom det er avtalt at sluttoppgjøret skal være betalt før overtakelse eller hjemmelsoverføring og deler av vederlaget er omtvistet, jf. bustadoppføringsloven § 49. Deponeringen er underlagt tilsvarende regler som etter husleieloven.

Deponeringsloven

Også en del andre lover har særregler om deponering (konkursloven, skjønnsprosessloven mv.). I tillegg har Lov om deponering i gjeldshøve av 17. februar 1939 generelle bestemmelser. Deponering etter deponeringsloven betinger imidlertid at debitors frigjøringstidspunkt er inntrådt (skyldner har rett til å foreta betaling), samt at ett av de følgende vilkårene er oppfylt:

• Skyldner får ikke oppfylt gjelden av grunner som ligger hos kravshaver (kravshaver nekter å ta i mot betaling, har unnlatt å opplyse om sin bankkonto mv.);

• Kravshaver oppfyller ikke de vilkårene som skyldner rettmessig kan stille for oppfyllelse (for eksempel gi kvittering); eller

• Det er grunn til å være i tvil om hvem som er kravshaver, uten at skyldner kan klandres for dette (det kan for eksempel være uklart om kravshaver har solgt fordringen til tredjemann).

Tvil om en fordrings eksistens er således ikke deponeringsgrunn etter deponeringsloven.

——————Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om forfatterne:

Line Ravlo-Losvik er dr. juris og partner i Wikborg Rein. Hun er leder av firmaets Næringseiendomsteam.

Trude Gran er senioradvokat i Wikborg Rein og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13