En tinglysning vil for eksempelvis gi rettsvern for leieforholdet ved utleiers konkurs, men mange opplever det som praktisk vanskelig å få på plass en tinglysning med den effekt at dette sløyfes.
Noen leietakere har sterke meninger om tinglysning av leiekontrakten, særlig aktører som har vært i bransjen lenge. Men som regel forbigås temaet i stillhet i forhandlinger. Man legger da som regel «standardavtalens» (Standard leieavtale for næringslokaler 4. utgave 03/13 utarbeide av Huseiernes Landsforbund mfl.) regulering til grunn.
Standardavtalens regulering oppstiller en regel om at leieavtalen ikke kan tinglyses uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke, men også at samtykke ikke kan nektes uten saklig grunn. Leietaker vil da også dekke alle utgifter forbundet med tinglysning og sletting av leieavtalen.
Les også: Takseringen av eiendom har startet i Oslo
En bør alltid huske å vurdere tinglysning særskilt. En utleier har sjelden noe i mot at leietaker ønsker å tinglyse leiekontrakten for egen regning og risiko. Som regel vil også leietaker ha krav på å tinglyse leiekontrakten i henhold til standardens regulering, da det skal mye til før det foreligger en «saklig grunn» for utleier til å nekte dette. Dersom leietaker er bevisst på dette punktet, vil de som regel få tinglyst leiekontrakten slik som ønsket.
Vi råder derfor gjerne leietaker til å utpeke noen i sin organisasjon til å være ansvarlig for å få på plass tinglysningen når leiekontrakten er endelig inngått. Særlig opplever vi at manglende tinglysning beror på at leietaker belager seg på å gjennomføre dette senere, men at det da ikke er noen som følger opp dette.
Hvorfor er det viktig for en leietaker å tinglyse sin leiekontrakt?En av de viktigste grunnene til å tinglyse en leiekontrakt er at leietaker sikres et visst vern ved konkurs hos utleier iht. tinglysingsloven § 23. Dette er særlig viktig dersom det for leietakers drift er sentralt å beholde akkurat den lokasjonen som leieforholdet knytter seg til. Videre kan det være gjort en rekke investeringer i lokalene som leietaker vil sikre seg. Har leietaker i en «som den er»-kontrakt bygget om et lokale fra bolig til restaurant, vil det være store investeringer som er gjort og utstyr man ikke får bruk for andre steder som er kjøpt inn.
Ved konkurs kan konkursboet velge å tre inn i leiekontrakten i utleiers posisjon. Konkursboet må selvfølgelig respektere en ikke-tinglyst leiekontrakt, men dekningsloven § 7-6 gir utleier en særhjemmel til å si opp leiekontrakten med kun tre måneders varsel.
Les også: Utleie til asylmottak
Dersom boet ikke trer inn i leiekontrakten kan leietaker fortsette leieforholdet, men det er sjeldent gunstig om det ikke er noen øvrig drift i bygget. Utleier vil gjerne uansett velge å heve avtalen etter dekningsloven § 7-7, så leietaker kan ikke belage seg på videre leie i lokalene. Heving kan for så vidt også da kreves av leietaker.
Leietaker kan videre forsøke å melde inn sitt tap som et dividende krav, jf. dekningsloven § 7-8, men dette er ofte lite gunstig.
Hva er leietakers rettsstilling dersom leiekontrakten er tinglyst?Da kan leietaker bli i lokalene i den utstrekning den tinglyste leiekontrakten tillater dette etter reglen i tinglysingsloven § 23. Dette er likevel ofte en mager trøst når alt annet i bygget stopper opp. Leietaker kan ikke kreve at utleier fortsetter sine alminnelige tjenester i bygget, så dette må leietaker evt. utføre selv mot et prisavslag i leien.
Det er grunn til å understreke at alle ikke-tinglyste tilleggsavtaler også videre bortfaller. Det er derfor en all grunn til også å tinglyse alle tilleggsavtaler, forlengelser mv. som inngås løpende. Dette er noe som ofte blir glemt, særlig dersom avtalen forlenges på like vilkår som tidligere.
Les også: Viktig ny MVA-dom
Man må likevel huske på at andre heftelser med bedre prioritet enn den tinglyste leiekontrakten skal dekkes fullt ut. Når man tinglyser leiekontrakten må man derfor alltid undersøke hvilke andre heftelser som ligger på eiendommen. Typisk kan det ligge større panteheftelser til fordel for utleiers långiver for oppføring av bygg, oppussing mv. Disse vil ved en konkurs gjerne kunne ta de fleste av midlene, og vil kunne fortrenge selv en tinglyst leierett.
En tinglysning av leiekontrakten kan likevel gi en bedre stilling, og flere valgmuligheter, ved en konkurs hos utleier.
Hvilke andre fordeler har leietaker av å tinglyse sin leiekontrakt?En fordel ligger i det klassiske jus-eksempelet som sier at man ved tinglysning er sikret mot at din leierett bortfaller ved såkalt «dobbeltsalg», i henhold til tinglysingsloven § 21.
En ny eier av et bygg er pliktig til å respektere et leieforhold som er tinglyst, mens de ikke tinglyste kan bortfalle fordi ny eier i «god tro» kjøpte bygningen uten å vite om den aktuelle leietakeren. Leietaker kan da kreve erstatning fra tidligere utleier, men vil faktisk miste sitt lokale.
Dette er ikke hverdagsbeteende, men kan særlig være aktuelt ved omfattende kjøp hvor ny eier ikke har blitt opplyst om alle leiekontrakter, eller typisk mindre leieforhold som utleier ikke har opplyst ny eier om.
Les også: Småhusplanen stadfestes av departementet
En viktig fordel er videre at leietaker kan pantsette leiekontrakten dersom denne er tinglyst i henhold til panteloven § 2-1. Dersom leietaker skal foreta større investeringer kan det være nyttig å stille leiekontrakten som panteobjekt overfor en långiver.
Pantsettelse av leieavtalen betinger i henhold til Standarden utleiers skriftlige samtykke, som ikke kan nektes uten «saklig grunn». Dette kan selvfølgelig spesialtilpasses til det enkelte tilfelle.Leietaker tar som regel kostnadene knyttet til tinglysningen, men i praksis vil disse være meget lave.
Hva blir i tilfellet ulempene med å tinglyse leiekontrakter?En ofte tilbakevendende praktisk ulempe knyttet til det å tinglyse leiekontrakter er at det kan utløse et krav til matrikulering, dvs. fradeling av det areal som utleies fra resten av eiendommen. Dette vil utleier som regel motsette seg at gjennomføres og kan stikke kjepper i hjulene for en tinglysning.
Lovens regel er at en «langvarig og eksklusiv bruksrett til del av eiendom» ikke kan tinglyses uten at arealet også fradeles tomten, jf. matrikkellova § 10 og § 5e). Hensynet bak en slik regel er å hindre omgåelse av reglene om overskjøting, særlig opp mot dokumentavgift, men reglen kan få uheldige utslag.
Reglen kommer gjerne som en overraskelse på partene. Våre klienter har opplevd å få krav om fradeling ved utleie av hele næringsbygg. Praksis har heldigvis blitt myket noe opp, slik at kravet om fradeling kun gjelder dersom leiearealet kan skilles ut som en egen del av eiendommen.
Les også: – Dette vil redusere finansieringskostnadene
Dersom man for eksempel leier et par etasjer i et næringsbygg vil ikke arealet kunne skilles ut som del av eiendommen (men er da «del av bygning»), og dermed vil ikke matrikuleringskravet oppstå.
Det er derfor viktig at man fastslår at det som leies fremstår som en «del av eiendom» som kan fradeles tomten. Slike temaer lar seg gjerne løse, særlig ved at man peker på at også utearealet omfattes av leiekontrakten eller ved at man viser til at man ikke leier hele bygningen. Dette kan likevel gjerne bli en tidkrevende prosess mot Kartverket.
Det kan derfor ofte lønne seg å beskrive hvorfor eiendommen ikke skal matrikuleres i følgebrevet til Kartverket når man sender dokumentet til tinglysning.
Matrikulering krever videre i henhold til konsesjonsloven konsesjon, noe som kan føre til ytterligere tidsbruk. De fleste eiendommer i Norge er unntatt konsesjon, men man må i tilfelle innhente egenerklæring om konsesjonsfrihet som skal signeres av både kommunen og hjemmelshaver før det går til Kartverket. Dette kan ta ytterligere tid.
Dersom eiendommen må fradeles, matrikuleres og det må innhentes egenerklæring om konsesjonsfrihet, så vil leietaker kunne få store forsinkelser. For utleiers del er dette også problematisk der en rekke dokumenter skal tinglyses i en bestemt rekkefølge. Tinglyste dokumenter blir videre offentlig tilgjengelige.
Les også: Fortsatt momsfradrag for transaksjonskostnadene
Hvem som helst vil kunne bestille tinglyste dokumenter, så leieavtalen din er da tilgjengelig for alle som vil ønske å se på denne. Et ønske om diskresjon er også en medvirkende årsak til at leiekontrakter ikke tinglyses.
Det går selvfølgelig an å «sladde» deler av dokumentet. Dette fungerer greit, men det er kun de vilkår som er tinglyst som vil stå seg ved konkurs. Man må finne balansen så man i tilfelle ikke «sladder» for mye. Dersom man «tar bort» for mye kan man risikere at kontraktens mening ikke kommer tydelig nok frem.
Kort oppsummert, bør leietaker tinglyse sin leiekontrakt?I utgangspunktet vil vi si «ja», men dette kommer an på det konkrete tilfellet. Man må vurdere utleiers stilling, behov for pantsettelse av leiekontrakten, behov for diskresjon og hvilket merarbeid som en tinglysning kan medføre.
Artikkelforfatteren er fast advokat i advokatfirmaet BA-HR
