Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Da Akershus Eiendom fremla sin seneste store markedsrapport i oktober, skrev NE nyheter at næringsmegleren trodde på et nærmest sensasjonelt fall i kontorledigheten frem mot 2018.
En ledighet i oktober i fjor i Oslo-området på 8 prosent var ventet å falle ned mot 5 prosent i 2018, gitt at prognosene til SSB om sysselsettingsvekst slo til. Og nå mener Akershus Eiendom at aktivitetsnivået i utleiemarkedet i Oslo-regionen er bedre enn det man kanskje skulle tro.
Opp 50 prosent– Det har vært veldig mye «piping» om det dårlige utleiemarkedet, men vi har hatt 50 prosent økning i formidlede volumer fra 2014 til 2015, sier daglig Per Kumle i Akershus Eiendom til NE nyheter. Akershus Eiendom formidlet i fjor leiekontrakter tilsvarende 120 000 kvadratmeter, fordelt på 110 kontrakter.
Blant de store kontraktene næringsmegleren jobbet med i fjor, var Norads flytting til Bygdøy Allé 2, advokatfirmaet Steenstrup Stordranges flytting fra Hemsen-gården til Cort Adelers gate 33, Securitas til Hasle og Helsedirektorates innflytting i Verkstedveien 1 på Skøyen.
– Vi har aldri tidligere hatt så god oppdragsmengde ved inngangen til et år, men så har vi da også aldri hatt så mange utleiemeglere, sier Kumle om ordremengden nå på starten av året. Utleieavdelingen til Akershus Eiendom teller nå syv meglere.
7,6 prosentNår det gjelder arealledighet, er næringsmegleren ved begynnelsen av 2016 kommet frem til en kontorledighet i Oslo-regionen på 7,6 prosent. Det er altså ned fra 8 prosent i fjor høst og ned fra 7,9 prosent for ett år siden. Analysesjef Ragnar Eggen mener det har vært en sunn utvikling i markedet.
– Det har gått som vi har spådd, at ledigheten ikke skulle opp. Ser vi på signerte volumer i 2015, er disse som i 2014, det er signert en del kontrakter i markedet, sier Eggen. Men det er store forskjeller i Oslo-regionen i aktivitetsnivå og ledighet, og det er fortsatt den oljetunge vestkorridoren som sliter mest.
– Men oljebransjen har ikke sagt opp mange flere folk i Oslo-området, og på Skøyen har ledigheten falt fra over 12 prosent til 9,9 posent. Det skyldes i stor grad at store byggeprosjekter til Schage Eiendom og Møller Gruppen ikke er satt i gang. Det skjer ikke noe her før i 2018, sier analysesjef Eggen.
Lav tilførselTotalt har Akershus Eiendom i begynnelsen av 2016 registrert syv bygg i Oslo-regionen som har en ledighet på mer enn 10 000 kvadratmeter. Det positive for utleierne er at bruttotilførselen av nye kontorarealer i regionen i år anslås til 106 000 kvadratmeter, som er omtrent det samme volumet som konvertering og sanering av kontorarealer.
Og, Akershus Eiendom venter for 2017 ekstremt lave 24 000 kvadratmeter i tilførsel av nye kontorarealer i Oslo-regionen. Gitt tiden det tar å realisere et byggeprosjekt, er de ganske sikre på at dette anslaget vil holde seg. Med den lave nybyggaktiviteten, spises dermed ledige arealer opp.
For Oslo sentrum som helhet anslår Akershus Eiendom ledigheten til moderate 5,3 prosent, som ikke er mer enn det som kan kalles friksjonsledighet. Seks av syv områder i Oslo sentrum har ifølge Akershus Eiendom opplevd en nedgang i arealledigheten siden den forrige tellingen i september.
Helt greit– Sentrum har det helt greit, og det er også bra i øst og nord, konstaterer Eggen. I Bjørvika er ledighetsanslaget lave 3,3 prosent, mens på Lysaker er nå ledigheten «nede i» 18,5 prosent, takket være konverteringen av totalt 10 200 kvadratmeterstore Philip Pedersens vei 1 til asylmottak. Dette bygget er dermed ute av ledighetsstatistikken.
Ser vi på leieprisene, anslår Akershus Eiendom fremdeles topp leienivå i prestisjeområdet CBD – den såkalte prime rent – til 4200 kroner kvadratmeteren.
– Vi har ikke sett et fall i leieprisene i Vika i denne perioden, sier Eggen, og viser blant annet til kontraktene som er inngått med advokatfirmaene Steenstrup Stordrange og Wikborg Rein. – Men det er blitt et litt større prisgap mellom de beste og nest beste lokalene i CBD-området, sier analysesjefen.
Tar avNår det gjelder utløpet av leiekontrakter, er ikke forfallsvolumene i år og neste år noe særlig større enn de var i 2014 og 2015.
– Men volumene tar av fra 2018 til 2020. 2015 var på høyde med 2014, men vi tror 2016 blir noe bedre. En tredjedel av leiemarkedet i volumer er under 1000 kvadratmeter, minner utleiesjef Ole Christian Iversen i Akershus Eiendom om.
– Så hva er spådommen for 2016? – Vi er optimister. Bortsett fra Lysaker og Fornebu, tror vi at leieprisene vil holde seg i regionen. Vi tror på en ledighet under 7 prosent i løpet av 2016, som skyldes de lave byggevolumene i 2017 og en årlig boligkonvertering på 100 000 kvadratmeter. Det gir en netto negativ arealtilførsel de kommende to årene, sier Iversen.
