Ukens Tips: Bruk av meglerstandardene i leieforhold

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Selv om meglerstandardene er nokså utfyllende, er det viktig at opplysningene som tas inn er korrekte og at bruken av standarden tilpasses det enkelte leieforhold. I en del tilfeller bør enkelte innholdsmessige endringer vurderes.

Generelle opplysningerDet er viktig å være nøye med hvem som angis som parter, og kontrollere at partenes organisasjonsnummer er riktige. Selskaper skifter ofte navn og konsernstrukturer endres, og uten organisasjonsnummer kan det være vanskelig å spore partene.

Leieobjektet bør angis spesifikt, helst med gnr./bnr. Sjekk gjerne på http://www.seeiendom.no at gnr./bnr. er riktig, om utleier og hjemmelshaver er samme rettssubjekt, om det foreligger et seksjonert sameie eller et festeforhold, fremleieforhold mv.

Eventuelle leietakertilpasninger fra utleiers side bør angis så konkret som mulig for å unngå misforståelser og tvister, og selve kravspesifikasjonen kan gjerne vedlegges leiekontrakten. Tilsvarende gjelder eventuelle tilpasninger leietaker selv skal stå for. Med mindre partene avtaler annet, plikter leietaker i henhold til meglerstandardene å tilbakestille sine endringsarbeider ved leieforholdets opphør.

Selv om arealavvik ikke gir grunnlag for leiejustering i henhold til standardens punkt 4 (4), kan det være en fordel å foreta ny oppmåling ved avtaleinngåelsen, samt angi leieobjektets areal, gjerne fordelt på ulike etasjer hvis aktuelt.

Det er viktig å forsikre seg om at leieobjektets avtalte bruk stemmer med byggets godkjente bruksformål. Ved tvil bør dette kontrolleres mot reguleringsplan/ferdigattest. Alternativt kan man benytte alternativ A i meglerstandardens punkt 6 (2) (utleier er ikke ansvarlig for at leieobjektet er i samsvar med offentligrettslige bygningstekniske krav) og legge til nødvendige presiseringer.

Ikke sjelden medfører fornyelsesklausuler tolkningstvil og tvister. Det er særlig viktig at det klart fremgår for hvor mange år/perioder fornyelsesretten gjelder, og på hvilke vilkår fornyelse skal skje. Se mer om dette i Ukens tips: Fornyelse/forlengelse av leiekontrakter.

Spørsmålet om hvor omfattende leietakers sikkerhetsstillelse skal være, bør besvares ut fra en konkret vurdering av den enkelte leietakerens soliditet og leieforholdets egenart, og ikke ut i fra hva som anses som “markedsmessig”. Jo større investeringer en utleier forutsettes å gjøre, jo høyere garanti kreves vanligvis. Ved nystiftede selskaper krever utleier i mange tilfeller full morselskapsgaranti.

Ved leietakers fraflytting oppstår det gjerne diskusjoner om vedlikeholdsetterslep og tilbakestillingsplikt. Partene bør sørge for at det ved leieforholdets start nedtegnes en overtakelsesprotokoll med tekst og bilder slik at leieobjektets opprinnelige stand dokumenteres for ettertiden. Tilbakelevering er nærmere omtalt i Ukens tips: Tilbakelevering av leieobjektet.

Utleiervennlige endringerMange utleiere velger å foreta mindre endringer i meglerstandardene. Eksempelvis er det vanlig å endre punkt 22 slik at kun økninger i KPI skal medføre justering av leien. Det er også vanlig å endre punkt 8 (8) med tilhørende bilag slik at det er leietaker som skal dekke eventuell eiendomsskatt, se også Ukens tips: Eiendomsskatt i vinden.

For kjøpesenterkontrakter er det ofte hensiktsmessig med mer omfattende endringer, for eksempel bestemmelser om flytteplikt, senterforening og -vedtekter, markedsføringsbidrag mv.

———————–

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om forfatterne:Line Ravlo-Losvik er dr. juris og partner i Wikborg Rein. Hun er leder av firmaets Næringseiendomsteam.Trude Gran er senioradvokat i Wikborg Rein og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.Foto: Erik Burås/StudioB13