Ukens Tips: Eiendomsskattegrunnlag

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Takstgrunnlaget

Før utskriving av eiendomsskatt kan skje, må eiendomsskattegrunnlaget fastsettes. For boligeiendom er det etter eiendomsskatteloven anledning for kommunen til å benytte boligens ligningsverdi som grunnlag for beregning av eiendomsskatt, men dette er ikke et alternativ for næringseiendom. For næringseiendom må eiendomsskattegrunnlaget fastsettes ved taksering. Muligheten for å anvende den eksisterende ligningsverdien som grunnlag for beregning av eiendomsskatt på boligeiendom, er bakgrunnen for at kommunen raskere kan innføre eiendomsskatt for denne type eiendom enn for næringseiendom. Særskilt taksering vil nødvendigvis ta noe tid.

Objektivisert omsetningsverdi

Ved takseringen skal man finne frem til eiendommens antatte objektive salgsverdi, såkalt “objektivisert omsetningsverdi”. I dette ligger at man for eiendomsskatteformål skal se bort fra verdiendrende forhold som skyldes eierens bruk av eiendommen.

Det er ennå ikke klarlagt i detalj hvordan taksering av næringseiendom i Oslo er tenkt gjennomført. Nivået på eiendomsskattegrunnlaget i kommunen vil styres av det takstnivået kommunen legger seg på ved takseringen. Kommunen har anledning til å legge seg på et nivå under omsetningsverdien, så lenge forholdet mellom eiendomsskattegrunnlaget og omsetningsverdien er likt for alle eiendommer i kommunen. Det er samtidig viktig å merke seg at antatt omsetningsverdi alltid vil utgjøre taket for hvor høyt eiendomsskattegrunnlaget kan settes. Dersom kommunen fastsetter et eiendomsskattegrunnlag som overstiger omsetningsverdien, skal grunnlaget derfor settes ned.

Taksering skal i utgangspunktet skje hvert tiende år, og takseringen gjelder således som utgangspunkt for en tiårsperiode. Retaksering kan skje tidligere eller senere, og dersom det skjer endringer på eiendommen, er det mulig å endre takseringen i løpet av tiårsperioden. De grunnleggende likebehandlingsprinsippene gjelder også da. Taksten skal ikke på noe tidspunkt i tiårsperioden overstige antatt omsetningsverdi. Det er således viktig at eiendomsbesittere er oppmerksomme på og har kunnskap om hvorledes verdifastsettingen skjer, og klager på den utskrevne eiendomsskatten dersom man mener taksten er uriktig, herunder dersom man mener taksten overstiger det alminnelige takstnivået i kommunen.

Takseringsmetode

Når kommunen skal taksere all næringseiendom samtidig, vil eiendomsskattetakseringen normalt gjennomføres med utgangspunkt i sjablonger. Dette forenkler takseringsarbeidet kraftig sammenlignet med å foreta en konkret og individuell taksering av hver enkelt eiendom. Sjablongtakst fastsettes normalt ved at gitte sjablongverdier multipliseres med eiendommens ulike areal basert på nærmere bestemte kvadratmeterpriser justert med gitte kvalitetskriterier, strøksavgrensninger med videre i kommunen. Det er opp til den enkelte kommune hvordan sjablongene konkret skal se ut. Det vil i denne sammenheng være viktig å undersøke om eiendommen er plassert i riktig sjablongkategori, herunder korrekt kategori for de ulike deler av eiendommen. Ved sjablongtaksering benyttes dessuten normalt en fast reduksjonsfaktor for å sikre at takseringen ikke blir for høy. Loven krever at det foretas befaring av den enkelte eiendom. Det kan være fornuftig å knytte til seg fagkompetanse i takseringsfasen.

Andre benyttede takseringsmetoder er å finne frem til eiendommens substansverdi, leieverdiberegninger, eventuelt teknisk verdi, typisk benyttet for eiendommer som kan være vanskelige å taksere basert på markedspriser.

——-

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om forfatterne:

Anders Myklebust er partner i Wikborg Rein og er tilknyttet firmaets fagområde skatterett.

Jens Aas er senioradvokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og er medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudiB13