Full forvirring om prisingen

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

For så vidt er ikke det så veldig overraskende, fordi kjøper og selger ofte har ulik oppfatning, og regnestykkene kan se litt forskjellige ut. For å begynne med Entra, de har bekreftet at de neste år mottar 94,7 millioner kroner i brutto leieinntekter. Det gir en brutto førsteårs direkteavkastning på 5,73 prosent.

NE nyheter skrev først at noe avhengig av eierkostnadene, indikerer det en såkalt nettoyield på 5,2-5,3 prosent. Så endret vi etter å ha snakket med en med kjennskap til prosessen at yielden lå rett under 5 prosent. Men med eksempelvis 4,9 prosent i nettoyield, tilsvarer det over 14 prosent i eierkostnader.

Vil ikke si noeAdm. direktør Arve Regland i Entra sier til NE nyheter at partene (se også nedenfor) er enige om ikke å opplyse noe om yielden. NE nyheter har grunn til å tro at eierkostnadene ikke avviker noe særlig fra det normale, altså i området 7-9 prosent. Det skulle indikere en nettoyield som opprinnelig skissert, 5,2-5,3 prosent.

På spørsmål om hvorfor Entra har kjøpt kontordelen av Oslo City, svarer Regland:– Oslo City ligger i et strategisk viktig område rundt Oslo S. Vi eier fra tidligere Posthuset og Lilletorget og har som ambisjoner om å reforhandle leiekontraktene for å få opp leieprisene. Nå skal vi jobbe med eiendommen og oppgradere lokalene, og vi har veldig godt utgangspunkt.

Så er det kjøpesenterdelen. Majoritetseier Klépierre har opplyst at netto leieinntekter «(net rental income» for deres del neste år vil ligge på 17 millioner euro, ca. 162 millioner kroner. Med en kjøpesum på 344 millioner euro, 3278 millioner kroner med dagens valutakurser, skulle det tilsvare en netto yield på 4,94 prosent.

Henger ikke sammenMen hele transaksjonen er etter det NE nyheter forstår priset til en yield på drøyt 4,5 prosent, kjøpesenterdelen til ca. 4,5 prosent. Spørsmålet er da om Klépierre tross alt mener brutto leieinntekter. Finansdirektør Bjørn Tjaum i Steen & Strøm skriver i en e-post til NE nyheter at det dessverre ikke er ønskelig fra deres side å kommentere for mye på ulike yieldbetraktninger rundt transaksjonen.

Men Tjaum bekrefter at normalt vil kjøper og selger ha ulikt syn på dette, fordi det er forskjellige elementer som virker inn på yield beregningen. Det gjelder fradrag for kompensasjon for latent skatt, fradrag for bygningsmessig og teknisk etterslep, fremtidige forvaltningskostnader osv.«Vi anser imidlertid transaksjonen for å være veldig attraktiv for Steen & Strøm», skriver Tjaum.

Ikke høyestVidere har vi omsetningen. Klépierre påstår at gjennomsnittlig omsetning fra handelsdelen er på 13 000 euro per kvadratmeteren. Det skulle tilsvare hele 124 000 kroner per kvadratmeter og ville i så fall være en suveren Norges-rekord blant de “vanlige” kjøpesentrene.

Men NE nyheter får bekreftet av Oslo City at de i 2015 ligger an til en omsetning på rundt 1,8 milliarder kroner. Fordelt på drøyt 19 000 kvadratmeter med netto handels- og serveringslokaler, blir det «bare» i området 93 000-94 000 kroner kvadratmeteren.

PassertSenterleder Elisabeth Jensen hos nabosenteret Byporten på Oslo S (eid av KLP) fnyser da også av påstanden fra Klépierre.

– Det er lenge siden vi passerte Oslo City i omsetning per kvadratmeter, sier hun. Byporten har brutto handelsarealer på ca. 13 500 kvadratmeter, inklusive fellesarealer, mens nettoarealene er på om lag 10 500 kvadratmeter.

Ifølge Jensen lå omsetningen hos Byporten ved utgangen av november på 1,028 millioner kroner, nesten på nivå med hele fjoråret. Senterlederen regner i år med en omsetning på 1,1 milliarder, 6,2 prosent foran fjoråret. Fordelt på 10 500 kvadratmeter, tilsvarer det 105 000 kroner kvadratmeteren.

Foto: Oslo City